先驗(yàn)房后交費(fèi)再收房！青島明確新建商品房交付流程

青島日?qǐng)?bào)社／觀海新聞11月13日訊 日前，《青島市新建商品住宅交付流程指導(dǎo)意見》正式印發(fā)。該文件中最大的亮點(diǎn)為明確了先驗(yàn)房后交費(fèi)再收房的商品房交房順序，并且要求建設(shè)單位在新建商品房交付前必須完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記，保證交房即具備辦證條件。

《意見》中，對(duì)新建物業(yè)交付條件及流程、新建商品房交付條件及流程分別作了明確規(guī)定。在新建物業(yè)交付方面，明確了建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付流程為：移交資料—承接查驗(yàn)—辦理交接手續(xù)，要求物業(yè)交付必須承接查驗(yàn)，為后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù)奠定了良好的管理基礎(chǔ)；在新建商品房交付方面，明確建設(shè)單位向買受人交付流程為：提前告知—現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備—公示資料—核實(shí)身份—查檢房屋—交接資料—結(jié)算面積費(fèi)用—收取其他費(fèi)用—辦理交接手續(xù)，并且還詳細(xì)明確了檢房的內(nèi)容及可以暫緩或拒收房屋的情形。

記者了解到，《意見》對(duì)購房人的利益實(shí)現(xiàn)了最大化保護(hù)，明確了什么樣的房子可以交、交什么、怎么交、出了問題怎么辦等購房群眾最關(guān)心的問題，并對(duì)房屋交付的條件、流程等進(jìn)行了全面梳理和改革。

首先明確了建設(shè)單位在新建商品房交付前必須完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記，保證交房即具備辦證條件。所交付新建商品房的供水、供電、供暖、燃?xì)狻⑼ㄐ?、寬帶網(wǎng)絡(luò)和有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備均需要達(dá)到正常使用條件；其次是明確了先驗(yàn)房后交費(fèi)再收房的交房順序，避免了因先收后驗(yàn)還是先驗(yàn)后收規(guī)定不明而引發(fā)的各類糾紛；再次是明確了房屋查驗(yàn)的具體內(nèi)容，至少包括對(duì)房屋門窗、陽臺(tái)、墻體、地面，衛(wèi)生間等方面的質(zhì)量檢查，以及房屋水、電、氣能否正常使用等，通過查驗(yàn)內(nèi)容的細(xì)化，減少了房屋查驗(yàn)環(huán)節(jié)行為的隨意性。

與此同時(shí)，《意見》明確了購房人有權(quán)暫緩或拒收房屋，并可選擇解除商品房買賣合同的場(chǎng)景，比如交付房屋套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致、房屋實(shí)測(cè)面積超出商品房買賣合同約定的誤差范圍、建設(shè)單位擅自變更規(guī)劃或設(shè)計(jì)等情況。

《意見》中還提到，建設(shè)單位與購房人辦理交房手續(xù)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)按商品房買賣合同約定，為購房人提供相關(guān)資料，協(xié)助購房人辦理新建房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。交付使用時(shí)，新建物業(yè)（商品房）存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任。

據(jù)悉，該文件自2021年1月1日起施行，有效期至2025年12月31日。（青島日?qǐng)?bào)／觀海新聞?dòng)浾?王冰潔）

附：

青島市新建商品住宅交付流程指導(dǎo)意見

一、總則

（一）為進(jìn)一步規(guī)范新建商品住宅交付行為，明確交付程序，減少交付糾紛，切實(shí)維護(hù)買賣當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《無障礙環(huán)境建設(shè)條例》、《商品房銷售管理辦法》、《山東省商品房銷售條例》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省建筑裝飾裝修管理辦法》、《青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《山東省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《青島市房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法（試行）》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本指導(dǎo)意見。

（二）本指導(dǎo)意見所稱的新建商品住宅交付，指國有土地上新建居民住宅小區(qū)及商品房的交付，包括建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)新建居民住宅小區(qū)的交付、建設(shè)單位與買受人新建商品房的交付。

（三）本著平等、自愿、公平、誠實(shí)信用原則，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同及建設(shè)單位與買受人簽訂的商品房買賣合同是新建居民住宅小區(qū)及商品房交付及解決相關(guān)糾紛的依據(jù)。雙方簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或商品房買賣合同應(yīng)審慎、全面，對(duì)合同示范文本未盡事宜可簽訂補(bǔ)充條款進(jìn)行約定，切實(shí)維護(hù)雙方的合法權(quán)益。

二、新建居民住宅小區(qū)交付條件及流程

（一）建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付新建居民住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1．生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計(jì)量裝置；

2．雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng)；

3．小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計(jì)量裝置；

4．在城市管道燃?xì)狻⒓泄嶂鞴芫W(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)?、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃?xì)夥謶粲?jì)量裝置和用熱計(jì)量裝置；

5．電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報(bào)箱等按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位；

6．按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動(dòng)報(bào)警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè)；

7．小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連；

8．按照規(guī)劃要求完成項(xiàng)目紅線內(nèi)教育、文化、衛(wèi)生、人防、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設(shè)施建設(shè)；

9．按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置及電動(dòng)汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；

10．按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求新建小區(qū)完成無障礙設(shè)施建設(shè)，且與周邊已有無障礙設(shè)施相銜接，主要包括但不限于新建小區(qū)的出入口、道路、配套的休閑娛樂、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)、政務(wù)管理等公共場(chǎng)所出入口等重要部位滿足無障礙使用要求。

11．住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場(chǎng)地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施；

12．法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

如分期建設(shè)的，在保證前期交付的買受人的基本生活條件前提下，最遲在最后一期交付時(shí)應(yīng)當(dāng)具備以上條件。

（二）建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付新建居民住宅小區(qū)流程

1．移交資料。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)于現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前在物業(yè)主管部門、街道辦事處、業(yè)主代表監(jiān)督下向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，人防工程、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；

（2）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（3）房屋建筑附屬設(shè)施工程（供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、雨污水、景觀、道路等）竣工驗(yàn)收備案資料、準(zhǔn)許使用文件或其他相關(guān)資料；

（4）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（5）業(yè)主名冊(cè)；

（6）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。

建設(shè)單位未能全部移交前款所列資料的，應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

2．承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新建居民住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。程序如下：

（1）確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案；

（2）移交有關(guān)圖紙資料；

（3）查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（4）解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題；

（5）確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果；

（6）簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。

3．辦理交接手續(xù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交具備辦公條件的物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，并辦理書面交接手續(xù)，完成新建居民住宅小區(qū)交付。

三、新建商品房交付條件及流程

（一）建設(shè)單位向買受人交付新建商品房應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定驗(yàn)收合格，并取得《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》；完成消防驗(yàn)收或備案；完成人民防空工程竣工驗(yàn)收備案。

納入我市聯(lián)合驗(yàn)收的項(xiàng)目，必須聯(lián)合驗(yàn)收合格；

2．建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成了物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作；

3．供水、供電、供暖、燃?xì)?、通信、寬帶網(wǎng)絡(luò)和有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備在市政配套到位的情況下均達(dá)到正常使用條件；

4．業(yè)主按規(guī)定已繳存房屋維修資金，未售出房屋建設(shè)單位已繳存首期維修資金；

5．按規(guī)定辦理了不動(dòng)產(chǎn)首次登記；

6．法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

（二）建設(shè)單位向買受人交付商品房流程

1．建設(shè)單位在商品房交付前，依商品房買賣合同約定的方式通知買受人關(guān)于交付商品房的時(shí)限和注意事項(xiàng)。

2．建設(shè)單位在交付商品房項(xiàng)目前，要規(guī)范設(shè)立總平面示意圖、房屋樓棟號(hào)標(biāo)識(shí)、行駛方向指引及提（警）示等的標(biāo)識(shí)標(biāo)牌，字跡、圖例應(yīng)清晰。分期交付的，交付工程與在建工程之間應(yīng)有明顯的、有效的隔離設(shè)施，不得合用內(nèi)部道路。

3．建設(shè)單位當(dāng)依據(jù)商品房買賣合同及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定于項(xiàng)目交付使用前五日內(nèi)在交房現(xiàn)場(chǎng)醒目位置公示以下資料，公示期限不得少于三十日。

商品房買賣合同約定及法律法規(guī)要求的開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)驗(yàn)收合格和投入使用的證明材料，其中申請(qǐng)了聯(lián)合驗(yàn)收的項(xiàng)目，對(duì)已納入聯(lián)合驗(yàn)收內(nèi)容的事項(xiàng)，可以僅公示聯(lián)合驗(yàn)收意見書；

（2）涉及建設(shè)工程主要使用功能、結(jié)構(gòu)安全和可能對(duì)人體健康產(chǎn)生影響的重要建設(shè)工程材料的品牌、型號(hào)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、生產(chǎn)廠家等信息；

（3）商品房面積實(shí)測(cè)繪報(bào)告（供業(yè)主本人持身份證查詢）；

（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)備案或交接情況；

建設(shè)單位受理處理商品房投訴的明確渠道及聯(lián)系方式；施工單位負(fù)責(zé)保修的工程人員聯(lián)系方式及保修渠道；

4．交付現(xiàn)場(chǎng)辦理流程如下：

（1）核實(shí)買受人身份：建設(shè)單位在向買受人交付商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)買受人身份（包括多個(gè)買受人）；買受人本人因故不能親自到場(chǎng)而委托他人或其他組織代為辦理的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)買受人的書面委托、買受人及代理人雙方的身份證明；

查驗(yàn)房屋狀況：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人或其委托的他人、其他組織現(xiàn)場(chǎng)按照合同約定的范圍、標(biāo)準(zhǔn)逐一查驗(yàn)房屋狀況，查驗(yàn)雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋交接查驗(yàn)情況予以記錄。鼓勵(lì)建設(shè)單位提前組織買受人查驗(yàn)房屋狀況，提前協(xié)商解決發(fā)現(xiàn)的問題。

房屋查驗(yàn)應(yīng)至少包括以下范圍：房屋屋面、外墻（窗）、衛(wèi)生間等是否滲漏；房屋墻體、地面、頂棚等是否開裂；房屋地面是否空鼓超標(biāo)，房屋墻面抹灰、墻地磚鑲貼是否空鼓；房屋水、電、氣能否正常使用；買賣合同上注明的房屋設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符等。

（3）提供相關(guān)資料：建設(shè)單位應(yīng)按規(guī)定向買受人提供包括住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書在內(nèi)的商品住宅使用手冊(cè)、《青島市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表（戶內(nèi)）》、分戶驗(yàn)收“一戶一檔”電子檔案及物業(yè)服務(wù)指南或手冊(cè)等。

建設(shè)單位對(duì)新建的商品住宅統(tǒng)一進(jìn)行裝飾裝修的，交付時(shí)還應(yīng)當(dāng)向買受人提供住宅裝飾裝修工程竣工圖、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告。

對(duì)納入建筑信息模型（BIM）技術(shù)推廣應(yīng)用范圍的房屋建筑工程，在交付紙質(zhì)資料的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供數(shù)字版（BIM）住宅使用說明書。

（4）確認(rèn)房屋建筑面積及結(jié)算相關(guān)費(fèi)用：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與買受人確認(rèn)房屋建筑面積，并依商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議約定結(jié)算實(shí)測(cè)與預(yù)測(cè)面積差異產(chǎn)生的費(fèi)用；

收取按合同約定可以提前收取的費(fèi)用；

辦理房屋交接手續(xù)。建設(shè)單位與買受人辦理完前述手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交房屋鑰匙，并簽收房屋交接單，完成商品房的交付。

5．商品房交付過程中存在以下情形的，買受人有權(quán)退房：

（1）交付房屋套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的；

（2）商品房銷售后，建設(shè)單位擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的；

（3）經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、重大設(shè)計(jì)變更未在法定時(shí)限內(nèi)書面通知買受人的；

（4）依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的；

（5）法律法規(guī)規(guī)定的其他情況。

6．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定按期交付商品房；遲延交付的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)依商品房買賣合同約定方式告知買受人真實(shí)情況和正在采取的措施，并保持與買受人的信息溝通。經(jīng)催告在三個(gè)月內(nèi)仍未交付的，買受人有權(quán)解除合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)賠償由此給買受人造成的實(shí)際損失。買受人應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定，接收符合交付條件的商品房，不得無故拖延或者拒絕接收。

7．建設(shè)單位與買受人辦理交房手續(xù)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)按商品房買賣合同約定，為買受人提供相關(guān)資料，協(xié)助買受人辦理新建房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

四、相關(guān)責(zé)任

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容進(jìn)行約定。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和房屋建筑面積；商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、公共建筑的交付條件和期限及有關(guān)責(zé)任；經(jīng)營性或者非經(jīng)營性配套公共設(shè)施、公共建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的交納方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭(zhēng)議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項(xiàng)。此外，還應(yīng)當(dāng)對(duì)商品房保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。因新建居民住宅小區(qū)及商品房交付而產(chǎn)生的爭(zhēng)議由雙方協(xié)商或通過法律途徑解決。

交付使用的新建居民住宅小區(qū)及商品房存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修責(zé)任。建設(shè)單位拒絕維修或者在合理期限內(nèi)拖延維修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或買受人可以自行或者委托他人維修。維修費(fèi)用及維修期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔(dān)。

（三）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提前進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排查與評(píng)估，制定包含查驗(yàn)整改、應(yīng)急預(yù)案、管理流程、投訴受理等內(nèi)容的交付工作方案，確保交付工作順利實(shí)施。

（四）新建居民住宅小區(qū)及商品房交付中，涉及工程質(zhì)量、規(guī)劃或設(shè)計(jì)變更、公建配套設(shè)施、園林、噪音、排污、消防設(shè)施、人防工程、物業(yè)管理、特種設(shè)備、停車場(chǎng)（庫）使用管理、廣告與合同內(nèi)容、稅收、收費(fèi)等問題的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或買受人可向相應(yīng)的行政主管部門投訴或舉報(bào)。

五、附則

（一）其他預(yù)售房屋的交付流程，可參照本意見施行。

（二）本意見施行前已經(jīng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或商品房買賣合同的新建居民住宅小區(qū)及商品房的交付行為，原則上按照合同約定執(zhí)行，也可由合同雙方商協(xié)一致后參照本意見執(zhí)行。本意見施行之日尚未簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或商品房買賣合同的新建居民住宅小區(qū)及商品房交付行為，按照本意見執(zhí)行。

（三）本指導(dǎo)意見自2021年1月1日起施行，有效期至2025年12月31日。