未來(lái)五年青島新增住房70萬(wàn)套！最新《規(guī)劃》出爐 釋放出這些重要信號(hào)…

7月19日，《青島市“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃》正式對(duì)外公布，這份2萬(wàn)多字的規(guī)劃文件中，濃縮了青島市未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)住房發(fā)展的目標(biāo)、任務(wù)和政策措施等，是青島“十四五”時(shí)期住房發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。站在“十四五”開(kāi)局之年這一歷史交匯點(diǎn)上，青島市住房發(fā)展階段和主要矛盾正在逐步發(fā)生變化。無(wú)論是住房建設(shè)規(guī)模還是居住品質(zhì)都發(fā)生了翻天覆地的變化。截至2020年底，青島市城鎮(zhèn)商品住房、保障性住房約316．2萬(wàn)套、建筑面積約3．1億平方米，總體達(dá)到戶均一套房。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由90年代初的不足6．7平方米提升至33．4平方米。

隨著當(dāng)今就業(yè)選擇更加靈活、區(qū)域間流動(dòng)更為自由，以及更加多樣的人生可能和價(jià)值追求，讓現(xiàn)代人的居住觀念更加多元。為了順應(yīng)“多元化”的趨勢(shì)變化，“十四五”時(shí)期，青島市城鎮(zhèn)住房發(fā)展，將從以購(gòu)為主轉(zhuǎn)向租購(gòu)并舉，從以滿足數(shù)量需求為主轉(zhuǎn)向量質(zhì)并重，從以增量擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)向增存并進(jìn)。 《規(guī)劃》提出，未來(lái)五年，青島市城鎮(zhèn)住房發(fā)展要努力實(shí)現(xiàn)以下主要目標(biāo)——

城鎮(zhèn)住房發(fā)展水平穩(wěn)步提高，住房需求、布局、品質(zhì)、投資、分配結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)更高水平的供需平衡；房地產(chǎn)市場(chǎng)保持長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，新市民、引進(jìn)人才住房需求充分保障，住房發(fā)展模式不斷轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)全生命周期管理，住有所居、住有宜居、職住平衡水平明顯提高，住房發(fā)展與城市發(fā)展、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加協(xié)調(diào)?！笆奈濉睍r(shí)期，全市新增城鎮(zhèn)住房70萬(wàn)套左右，到2025年末城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到36．2平方米。

01

趨勢(shì)一：大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

到“十四五”末，全市租賃住房計(jì)劃達(dá)60萬(wàn)套（間）

“大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”，是這份覆蓋青島七區(qū)三市的住房發(fā)展規(guī)劃釋放出的一大信號(hào)，這將成為未來(lái)青島城鎮(zhèn)住房發(fā)展的重點(diǎn)。

2016年6月，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》對(duì)外發(fā)布，提出實(shí)行購(gòu)租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)；2017年7月，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，提出培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)……在政策加碼下，國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)開(kāi)始火熱起來(lái)，今年，“租購(gòu)并舉”也被納入國(guó)家“十四五”規(guī)劃。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從“房住不炒”的定位到“長(zhǎng)效機(jī)制”的確立，再到“租購(gòu)并舉”的提出，解決人民群眾的安居問(wèn)題一直受到黨和國(guó)家高度重視?！白狻迸c“購(gòu)”是保障住有所居不可或缺同時(shí)也互為關(guān)聯(lián)的兩個(gè)方面。大力發(fā)展租賃住房，不僅是解決大城市住房問(wèn)題的重要著力點(diǎn)，也是加快構(gòu)建租購(gòu)并舉住房制度的重要抓手。近年來(lái)，青島的住房租賃市場(chǎng)日益活躍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市每年出租房源上市規(guī)模保持在20－50萬(wàn)套（此數(shù)據(jù)是動(dòng)態(tài)變化的），專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)發(fā)展迅速，租賃企業(yè)已超過(guò)130家，機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)房源占租賃住房供給總面積的12％左右。市場(chǎng)的日益活躍離不開(kāi)政策的支持，2018年至今，青島已陸續(xù)出臺(tái)了12項(xiàng)培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的配套政策，多渠道支持?jǐn)U大租賃住房建設(shè)和供應(yīng)規(guī)模，規(guī)范和促進(jìn)租賃型人才住房建設(shè)。

去年7月，青島市以優(yōu)異成績(jī)成功入選第二批中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)城市，未來(lái)三年試點(diǎn)期內(nèi)，將獲得24億元中央獎(jiǎng)補(bǔ)資金，專(zhuān)項(xiàng)用于住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。同年12月，《青島市城鎮(zhèn)租賃住房發(fā)展規(guī)劃（2020—2022年）》正式發(fā)布實(shí)施，在第二批8個(gè)試點(diǎn)城市中，為首個(gè)出臺(tái)租賃住房發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的城市。面向“十四五”，青島大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，也是由現(xiàn)階段實(shí)際所決定。最新人口普查顯示，青島市常住人口首次突破1000萬(wàn)，未來(lái)新增城鎮(zhèn)人口會(huì)持續(xù)增加。而且，青島目前的平均租售比為1：548，低于國(guó)際公認(rèn)合理水平（所謂房屋租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值，是國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況的指標(biāo)之一）。

青島市老舊小區(qū)改造后煥然一新。

從青島的租售比中可以讀出什么？通俗點(diǎn)說(shuō)，針對(duì)一個(gè)區(qū)域而言，現(xiàn)階段相比房?jī)r(jià)，租金會(huì)更為便宜。因而，租房將成為新市民和引進(jìn)人才更加現(xiàn)實(shí)的階段性安居選擇，相應(yīng)地，對(duì)租賃住房品質(zhì)也提出了更高要求。當(dāng)然，這一趨勢(shì)，在深圳、上海等先進(jìn)城市更為普遍。對(duì)此，《規(guī)劃》中提到，要以新市民和引進(jìn)人才需求為主要出發(fā)點(diǎn)，優(yōu)化住房租購(gòu)結(jié)構(gòu)。至規(guī)劃期末，全市租賃住房總面積超過(guò)5000萬(wàn)平方米，達(dá)60萬(wàn)套（間），租賃住房套數(shù)占全部住房套數(shù)的比例提升至15％以上。觀象君劃個(gè)重點(diǎn)——“租售并舉”的關(guān)鍵在于“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。此次《規(guī)劃》還明確：要逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。依法登記備案的非本市戶籍承租人申領(lǐng)居住證后，可以按照規(guī)定享有基本公共服務(wù)，重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)承租人在教育等基本公共服務(wù)方面與周邊購(gòu)房人逐步同權(quán)。

02

趨勢(shì)二：更加關(guān)注以人為本的“職住平衡”

挖潛地鐵站點(diǎn)1公里范圍的存量空間

總而言之，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)政府要花大力氣，讓租房也成為一種不錯(cuò)的居住選擇。

之所以這樣，還有一個(gè)重要的原因在于，“通過(guò)租購(gòu)并舉，能實(shí)現(xiàn)更有機(jī)的‘職住平衡’”，而后者正是未來(lái)五年青島城鎮(zhèn)住房發(fā)展的主要目標(biāo)之一。所謂“職住平衡”就是居住功能與就業(yè)功能在一定規(guī)模的城市地域范圍內(nèi)的匹配程度，就是大部分居民可以就近工作，緩解通勤壓力。

高新區(qū)中海紅著西地塊人才住房項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。

今年，“職住平衡”也被寫(xiě)入青島市“十四五”規(guī)劃《綱要》，這恰恰折射出一座城市的人性化發(fā)展路徑——增加了“人”的概念，以人為中心和主體，協(xié)調(diào)居住空間被提上日程。如何讓職業(yè)群體擺脫鐘擺式交通、縮短通勤時(shí)間，成為大城市提高人民群眾獲得感、幸福感的共同追求。此次發(fā)布的《規(guī)劃》中，強(qiáng)調(diào)分區(qū)職住平衡發(fā)展指引，通過(guò)不同類(lèi)型住房空間布局引導(dǎo)推動(dòng)城市內(nèi)部實(shí)現(xiàn)合理通勤范圍內(nèi)的職住平衡。首先，優(yōu)先挖掘成熟配套和交通便利地區(qū)的供給潛力。圍繞年輕租客偏愛(ài)的活力商圈和消費(fèi)中心，以公共交通為導(dǎo)向，積極挖潛地鐵站點(diǎn)1公里范圍的存量空間，新建和改造住房。

位于李滄區(qū)的永平路76號(hào)人才住房項(xiàng)目。

其次，圍繞就業(yè)中心地區(qū)全面增加住房供給。合理引導(dǎo)北岸城區(qū)、西岸城區(qū)等有序接納東岸城區(qū)的外溢居住需求。在龍泉－姜山產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、上合－高新區(qū)－南村產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、董家口三大產(chǎn)業(yè)組團(tuán)；浮山灣、金家?guī)X、唐島灣三大總部片區(qū)；以及中國(guó)（山東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)青島片區(qū)、青島藍(lán)谷等重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)周邊，適度增加居住和配套設(shè)施用地，形成產(chǎn)城融合的有機(jī)組團(tuán)。再次，緊密結(jié)合人才就業(yè)分布配置公共住房。重點(diǎn)在人才引進(jìn)量較大的地區(qū)，圍繞高科技工業(yè)園區(qū)、海洋科學(xué)城、國(guó)家實(shí)驗(yàn)室等未來(lái)重點(diǎn)打造的科研、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，增加適應(yīng)人才需求的租賃住房供給。鼓勵(lì)在西海岸新區(qū)、城陽(yáng)區(qū)、即墨區(qū)、膠州市、平度市、萊西市選取高鐵站周邊等交通便利、配套相對(duì)完善的片區(qū)打造人才小鎮(zhèn)，滿足各層次人才居住需求。

位于市北區(qū)的康居公寓保障性住房項(xiàng)目。

在創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)時(shí)代，“職住平衡”也將使人和產(chǎn)業(yè)之間的互動(dòng)邏輯發(fā)生變化——從以往的“人隨產(chǎn)業(yè)走”變?yōu)椤爱a(chǎn)業(yè)跟著人走”。由此可見(jiàn)，關(guān)注城市的“職住平衡”，實(shí)質(zhì)上也是在關(guān)注城市未來(lái)的發(fā)展質(zhì)量。

03

趨勢(shì)三：新市民和引進(jìn)人才住房需求充分保障

未來(lái)五年，規(guī)劃新增公共住房26萬(wàn)套

“來(lái)了就是青島人”，面對(duì)新市民，這份誠(chéng)意要落實(shí)在住房上。2007年至今，市政府相繼出臺(tái)了經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房、公共租賃住房（含廉租住房）的一系列政策舉措，建立起了層次分明、結(jié)構(gòu)完善、全面覆蓋的住房保障和供應(yīng)體系，基本實(shí)現(xiàn)了“低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)”的住房供應(yīng)格局。

多年來(lái)，青島市在住房保障制度的探索始終走在全國(guó)前列。目前青島市已經(jīng)實(shí)施了四輪住房保障發(fā)展規(guī)劃，累計(jì)建成保障性住房29．5萬(wàn)套，其中公共租賃住房（含廉租住房）7．2萬(wàn)套，經(jīng)濟(jì)適用住房17．8萬(wàn)套，限價(jià)商品住房4．5萬(wàn)套。同時(shí)，青島市接連放寬申請(qǐng)條件，降低住房保障準(zhǔn)入門(mén)檻，還將外來(lái)務(wù)工人員和新就業(yè)職工納入保障范圍。

可以說(shuō)，城鎮(zhèn)住房保障制度的實(shí)施，不僅解決了中低收入住房困難家庭的住房困難問(wèn)題，還在促進(jìn)住房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定方面發(fā)揮了積極作用。

《規(guī)劃》中，“保障擴(kuò)容提效”依舊是“十四五”期間青島住房發(fā)展的著力點(diǎn)。堅(jiān)持政府保障托底，統(tǒng)籌考慮城鎮(zhèn)中等偏下及以下收入家庭、新市民和引進(jìn)人才的住房保障需求，推動(dòng)住房保障從戶籍家庭為主轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)常住人口全覆蓋，提高居住證持有人對(duì)住房保障的實(shí)際享有水平。建立健全由租賃型和產(chǎn)權(quán)型公共住房組成的住房保障體系，規(guī)劃新增公共住房26萬(wàn)套左右，占全部住房供給的37％。在建籌方式上，積極推動(dòng)住房保障方式從政府單一供給轉(zhuǎn)向政府、企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)多主體供給；在供給結(jié)構(gòu)上，籌考慮土地供應(yīng)和合理的租售比例關(guān)系，建立租賃型、產(chǎn)權(quán)型公共住房類(lèi)型之間動(dòng)態(tài)轉(zhuǎn)換機(jī)制；在空間布局上，推進(jìn)以公共交通和軌道交通為導(dǎo)向的TOD開(kāi)發(fā)模式，提高在公交站點(diǎn)周邊地區(qū)和新市民、引進(jìn)人才較為集中的各類(lèi)就業(yè)中心周邊地塊的公共住房供給；在運(yùn)營(yíng)管理上，加強(qiáng)租賃型公共住房租賃監(jiān)管，嚴(yán)格配租備案制度。建立完善公共住房信用評(píng)價(jià)機(jī)制，積極引入智慧門(mén)禁等物業(yè)管理方式，提高公共住房管理服務(wù)效率。從家家有住房到人人有房住，青島人的住房觀念正在悄然發(fā)生改變。面向未來(lái)，始終把人放在心中最高位置，不斷健全住房市場(chǎng)體系和保障體系，青島正向著“住有所居、住有宜居、職住平衡”的總體目標(biāo)加速邁進(jìn)。

（作者 冰潔 攝影 劉棟）