“一年全面起勢”！青島發(fā)力建設“垂直城市” 打造北方TOD典范城市

有人說，誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市的未來。工作、商業(yè)、文化、教育、居住……在城市綜合體，幾乎可以第一時間滿足人們都市生活的各種需求。

如何打造城市綜合體？TOD（Transit oriented development，指以公共交通為導向的城市空間開發(fā)模式），成為各地競相選擇的“通用模式”。在老城，它是城市有機更新的新引擎；在新區(qū)，它是引領(lǐng)城市空間拓展的驅(qū)動力。

以復合型、無縫對接的交通樞紐為通路，TOD對現(xiàn)代城市工作、居住、生活、休閑、娛樂、社交等進行重構(gòu)和升華，由“移動”的客運站轉(zhuǎn)變?yōu)榧腥恕⑽?、事，與城市融為一體的未來城市節(jié)點。

今年，青島開啟了全新的“TOD時刻”，在政策環(huán)境、項目落地等方面呈現(xiàn)出與往年大不同的景象：

頂層設計在提速——

8月26日，青島市自然資源和規(guī)劃局召開軌道交通TOD綜合開發(fā)規(guī)劃推進會。會議透露，青島正在加快推進《軌道交通土地資源開發(fā)利用專項規(guī)劃》及《軌道交通TOD綜合開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃》編研工作。

9月6日召開的青島部分重點基礎(chǔ)設施項目工作推進專題會議提出，要把重點基礎(chǔ)設施建設與老城區(qū)更新改造等工作充分結(jié)合，高水平實施片區(qū)規(guī)劃設計和更新改造，積極推動TOD綜合開發(fā)，完善道路兩側(cè)綠化、公共服務設施、商業(yè)設施等功能配套，豐富產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，提升城市功能品質(zhì)。

11號線夜景

項目落地開啟加速度——

今年，青島地鐵布局開發(fā)新賽道，強化資源市場化運作能力。9月以來，接連在市北區(qū)、西海岸新區(qū)、即墨區(qū)等地拿下多宗土地，為高標準推進TOD綜合開發(fā)提供了有力支撐。

不久前，青島城市軌道交通第三期建設規(guī)劃獲得國家發(fā)展改革委批復，青島未來五年將建設2號線二期、5號線、6號線二期、7號線二期、8號線支線、9號線一期和15號線一期，共7個項目，線路規(guī)模139公里，估算總投資980．7億元。國家發(fā)展改革委在批復中指出，深入研究站點樞紐綜合開發(fā)，做好站點與周邊客流密度較大的商城、社區(qū)、學校等的銜接，提高土地綜合開發(fā)效益。

“十四五”時期，青島將以地鐵三期建設規(guī)劃項目為契機，以充沛的線網(wǎng)資源為支撐，全力爭創(chuàng)北方TOD典范城市。

隨著TOD綜合開發(fā)持續(xù)深入，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源不斷導入，城市基礎(chǔ)設施、公共服務設施、商業(yè)設施等功能配套將持續(xù)完善，城市功能和交通功能實現(xiàn)一體化協(xié)同發(fā)展，大大提升城市形象和品質(zhì)。

一個軌道交通深度引領(lǐng)城市發(fā)展的新格局正在逐步打開！

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建軌道交通不只是為了方便出行

TOD空間模式最早是由新城市主義代表人物、美國設計師彼得·卡爾普索在其著作《未來美國大都市：生態(tài)·社區(qū)·美國夢》中初步建立TOD理論研究體系。TOD理念倡導以軌道交通站點為核心進行片區(qū)一體化開發(fā)，通過高效、合理統(tǒng)籌生態(tài)、生活、生產(chǎn)空間和多樣化場景營造，打造集商業(yè)、商務、居住、生態(tài)、公服等多樣化功能于一體的城市片區(qū)中心，實現(xiàn)生產(chǎn)生活生態(tài)的高度和諧統(tǒng)一。

2020年8月，在青島舉行的第二十二屆中國科協(xié)年會上合組織及“一帶一路”節(jié)點城市交通創(chuàng)新發(fā)展論壇上，中國工程院院士、深圳大學土木與交通工程學院院長陳湘生以深圳為例，講述綜合交通樞紐建設與城市空間、土地資源、生態(tài)環(huán)境、居民需求整體協(xié)同的作用。他認為，“我們建軌道交通不是要讓大家都乘坐軌道交通，而是把城市空間的布局重塑，然后建成綜合體，把這些人集中在樞紐附近，從而少占用土地，讓生態(tài)更優(yōu)美?！?/p>

建軌道交通卻不是要讓大家都坐軌道交通——這一論述，非常形象地闡述了TOD的理念。放眼全球，紐約、東京、香港等大城市，都有過非常成功的案例。

一棟或一片建筑，就相當于一座豎起的城市。日本是將TOD模式發(fā)展到極致的國家。日本六本木新城堪稱“TOD鼻祖”，它以軌道為節(jié)點，通過開發(fā)超高層和地下空間，形成立體使用的“垂直城市”，即把住宅、辦公、商業(yè)、餐飲、影院、學校、醫(yī)院等城市功能區(qū)統(tǒng)統(tǒng)縱向裝進一個或一片超大超高的建筑里，使人們所有的日常活動都可以在“空中”完成。日本六本木新城在20公里核心城區(qū)范圍影響了至少800萬人，為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展注入了新活力。

即墨國際陸港片區(qū)－城軌配套基地內(nèi)一宗產(chǎn)業(yè)用地

從國內(nèi)看，在我國40多個開通軌道交通的城市中，接近半數(shù)都出臺了TOD開發(fā)相關(guān)政策。北京、上海、深圳、成都等地通過交通升級引導城市變革，實現(xiàn)了對城市土地資源的高效復合利用，有效解決了城市建設用地日益緊俏與居民對公共空間的需求與日俱增之間的矛盾。

以被譽為“一座軌道上的城市”的成都為例。早在2017年，成都就做出大力實施TOD綜合開發(fā)的戰(zhàn)略部署，對軌道交通遠期線網(wǎng)規(guī)劃的694個站點、75個車輛基地進行統(tǒng)籌開發(fā)。成都還在全國范圍內(nèi)率先建立了TOD頂層設計體系，指導未來20至30年的TOD綜合開發(fā)工作。

隨著“綜合開發(fā)為常態(tài)，不開發(fā)為例外”，TOD對于城市發(fā)展的引領(lǐng)作用日益顯現(xiàn)：一方面，地鐵打破了區(qū)域限制，有了地鐵人人都住在主城區(qū)；另一方面，加速了產(chǎn)業(yè)的匯聚，聚集了人氣，從而激發(fā)區(qū)域活力；同時完善和改進了城市功能，提升了周邊地塊商業(yè)價值，實現(xiàn)產(chǎn)城融合；最重要的是拓寬地鐵建設資金籌措途徑，促進了地鐵可持續(xù)高效運營。

2020年11月，重慶市發(fā)布了《關(guān)于推進主城都市區(qū)城市軌道交通區(qū)域綜合開發(fā)的實施意見（試行）》，按照“建軌道就是建城市”的理念和“高效集約、站城一體、通暢便捷、綠色生態(tài)”的原則，高質(zhì)量打造“軌道上”的主城都市區(qū)。重慶將軌道站點劃分為商服型、樞紐型、公服型、產(chǎn)業(yè)型、居住型五種類型，形成軌道站點TOD綜合開發(fā)分類體系。目前，重慶正對98處軌道交通場站進行TOD綜合開發(fā)。

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青島TOD綜合開發(fā)“蹄疾步穩(wěn)”

當前，青島正處于由相對粗放式發(fā)展向內(nèi)涵式發(fā)展的轉(zhuǎn)型階段，老城區(qū)面臨著公共服務及市政設施配套亟待完善、產(chǎn)業(yè)空間不足、城市活力缺乏等一系列問題。原有“大拆大建”傾向的改造模式已經(jīng)不適合社會發(fā)展的需要，亟待通過系統(tǒng)性地有機更新，促進存量空間提質(zhì)增效。

TOD綜合開發(fā)是賦能城市有機更新、促進城市更高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要手段。通過整體策劃規(guī)劃、統(tǒng)籌連片實施，依托軌道交通站點的龐大人流聚集效應，圍繞站點進行復合化功能布局、立體化商業(yè)開發(fā)、高品質(zhì)空間打造與精細化業(yè)態(tài)植入，提升城市生活品質(zhì)和消費能級，構(gòu)建起便捷通達的交通樞紐系統(tǒng)與高品質(zhì)的公共空間體系。

“建地鐵就是建城市”，青島地鐵自首條線路開工以來，一直積極推動TOD綜合開發(fā)，充分發(fā)揮軌道交通的聯(lián)結(jié)優(yōu)勢，促進沿線人口、崗位高度集聚，經(jīng)濟要素在軌道站點周邊高效配置，以“聚人”促“興業(yè)”，實現(xiàn)生產(chǎn)、生活、生態(tài)有機結(jié)合，做強做大地鐵產(chǎn)業(yè)鏈，助力青島產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟地理重塑、強化城市產(chǎn)業(yè)支撐。

目前，已成功實施地鐵2號線遼陽東路車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)、地鐵1號線貴州路站上蓋物業(yè)開發(fā)、地鐵1號線井岡山路站地下空間開發(fā)等TOD項目，有效提升了土地集約節(jié)約利用水平，帶動沿線區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，同時也為后續(xù)TOD綜合開發(fā)項目實施積累了寶貴經(jīng)驗。

今年1月28日，市地鐵工程建設指揮部召開的“起跑即沖刺、開局即決戰(zhàn)”青島地鐵攻堅落實年誓師動員大會提出，全面加快三期規(guī)劃線路開工籌備。按照“一化五要”建設新模式，即項目屬地化、規(guī)劃要系統(tǒng)論證落地、征遷要綜合預估可控、資金要整線平衡到位、參建要本地場景優(yōu)選、開發(fā)要TOD引領(lǐng)覆蓋，集全市之力共同推進地鐵建設。

9月以來，青島地鐵接連斬獲多宗土地，吹響了高標準推進TOD綜合開發(fā)的號角——

9月8日，青鐵置業(yè)發(fā)展有限公司聯(lián)合華潤置地、誠達科技公司成功競得市北區(qū)瑞海北路1號、5號（人工智能產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)北片區(qū)GB00020地塊和GB00021地塊）兩宗土地，總建筑面積超30萬平方米。

市北區(qū)瑞海北路1號、5號

該項目位于環(huán)灣大道以西、膠州灣海岸線圍合區(qū)域，擁有270度親海海景資源，將濱海公園、體育中心、五星級酒店、游艇碼頭作為小區(qū)配套，打造高端品質(zhì)社區(qū)。項目所屬“千畝人工智能產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”，構(gòu)建“人工智能科技＋總部經(jīng)濟”，形成AI科技能量核，整合優(yōu)勢資源，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，加速推動產(chǎn)業(yè)集聚和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

9月10日，青鐵置業(yè)發(fā)展有限公司再獲西海岸國際海洋智區(qū)兩宗住宅用地，總建筑面積超20萬平方米。項目地處西海岸新區(qū)海洋高新區(qū)核心區(qū)范圍內(nèi)，緊臨城市主干道瑯琊臺南路、濱海大道，東臨中鐵世界博覽城，南臨古鎮(zhèn)口軍民融合區(qū)，地鐵13號線盛海路站和大珠山站環(huán)抱形成的圍合區(qū)域。本期住宅用地的獲取，將進一步完善園區(qū)內(nèi)配套設施，實現(xiàn)生產(chǎn)、生活、生態(tài)有機結(jié)合，打造宜業(yè)宜居的新型TOD產(chǎn)城融合項目。

西海岸國際海洋智區(qū)兩宗住宅用地

9月13日，青鐵置業(yè)發(fā)展有限公司成功競得位于即墨國際陸港片區(qū)－城軌配套基地內(nèi)一宗產(chǎn)業(yè)用地。項目地處青島發(fā)展新引擎區(qū)域大北岸地區(qū)，即墨、城陽、膠州三區(qū)交匯。總建筑面積近20萬平方米，青島地鐵將以“TOD＋產(chǎn)業(yè)”引領(lǐng)區(qū)域的發(fā)展模式，聯(lián)合全國排名第一的產(chǎn)業(yè)園專業(yè)運營商聯(lián)東投資集團，打造軌道交通數(shù)智制造園。

項目主要圍繞軌道交通、智能制造、精密機械等主導產(chǎn)業(yè)，重點引入行業(yè)龍頭企業(yè)，深度融合數(shù)字科技，以國家支持的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為輔助，打造低污染、低能耗、高附加值的科技制造產(chǎn)業(yè)園。園區(qū)預計引入不少于60家符合產(chǎn)業(yè)方向的生產(chǎn)型企業(yè)，其中規(guī)上及高新企業(yè)占比超30％，達產(chǎn)后預計可實現(xiàn)年均稅收約1億元，提供優(yōu)質(zhì)就業(yè)崗位千余個。

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“一區(qū)一試點”，全面構(gòu)建全域TOD戰(zhàn)略布局

產(chǎn)業(yè)要發(fā)展，規(guī)劃是前提。

目前，在青島市發(fā)改委、市自然資源和規(guī)劃局的指導下，青島地鐵正在編制青島市TOD綜合開發(fā)五年行動方案、軌道交通TOD綜合開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃，為實施全域TOD綜合開發(fā)提供有力支撐。

從國內(nèi)其他城市的經(jīng)驗來看，軌道交通TOD綜合開發(fā)規(guī)劃要立足長遠發(fā)展，強化品質(zhì)提升，切實加強軌道交通土地資源規(guī)劃控制，實現(xiàn)沿線土地資源配置效益最大化、最優(yōu)化，支撐軌道交通可持續(xù)建設運營。

8號線紅島火車站（特色車站）

專家建議，《規(guī)劃》編制要確?？刹僮?、可實施、可落地。在編研過程中，既要借鑒發(fā)達國家、先進城市的經(jīng)驗，又要充分結(jié)合青島實際，立足產(chǎn)業(yè)、功能，對青島市國土空間規(guī)劃、城市功能性質(zhì)、現(xiàn)狀各軌道線路和站點的功能定位深入分析研判，建立軌道交通站點分級分類體系。在此基礎(chǔ)上，對不同片區(qū)、不同類型的站點周邊區(qū)域進行分類引導策劃、優(yōu)化提升，推動軌道交通與城市功能融合發(fā)展，彰顯青島本土特色。要堅持策劃先行，引入頂尖策劃設計機構(gòu)，按照“先期策劃、系統(tǒng)規(guī)劃、精準設計、功能復合”原則，高標準開展TOD項目城市一體化設計。

青島的TOD項目開發(fā)將實施差異化與多元化發(fā)展。以三期規(guī)劃獲批為契機，青島地鐵將開展土地梳理，對三期項目沿線TOD綜合開發(fā)潛力地塊實施分級分類，推動TOD開發(fā)用地統(tǒng)籌管理、集約高效利用。

同時，加快項目落地，按照“一區(qū)一試點”的原則，積極推進市南、市北、李滄、嶗山、西海岸、城陽、即墨、膠州等區(qū)域重點項目，力爭盡快打造一批站城一體、產(chǎn)城融合的TOD開發(fā)示范標桿項目，推動城市有序更新，助力提升城市發(fā)展新能級。

“十四五”期間，青島地鐵將按照“一年全面起勢”“三年整體成勢”“五年全面落地”的戰(zhàn)略打法，按照“站城一體、產(chǎn)業(yè)優(yōu)先、功能復合、綜合運營”的理念，圍繞軌道交通站點打造“商業(yè)中心、生活中心、產(chǎn)業(yè)中心、文化地標”，構(gòu)建7×24都市生活便利圈。力爭至2025年，全面構(gòu)建全域TOD戰(zhàn)略布局，推動15－20個示范項目全面落地，實現(xiàn)千億級投資，將青島打造成為全國北方TOD典范城市。

屆時，青島將全面開創(chuàng)TOD綜合開發(fā)改變城市形態(tài)的新局面。地鐵，將從單純的交通流線轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘邪l(fā)展的“動脈流量”，更好地重塑片區(qū)價值，為城市發(fā)展打開更大的空間。

作者｜周建亮