“帶押過戶”落地情況如何？青島主推雙預(yù)告模式 確保資金安全

青島廣電·愛青島4月8日訊 想要出售住房，必須要先還清銀行貸款，解除抵押，才能辦理后續(xù)手續(xù)，而這個(gè)過程耗時(shí)比較長(zhǎng)，賣房人為了還貸，可能還要付出額外的費(fèi)用。前不久，國(guó)家相關(guān)部門對(duì)協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”作出全面部署。這也意味著“帶押過戶”向全國(guó)化、常態(tài)化全面推進(jìn)。那么，“帶押過戶”到底是什么？該項(xiàng)舉措在青島落地情況如何？

在市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，從事房產(chǎn)中介的楊先生正在咨詢“帶押過戶”的流程和注意事項(xiàng)。楊先生告訴記者，今年已有多位客戶有帶押過戶的意向。

據(jù)介紹，最近來咨詢帶押過戶的市民明顯增多。簡(jiǎn)單來說，就是房屋買賣雙方，在原按揭抵押權(quán)不解除情況下，辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。因?yàn)榘凑赵鹊牧鞒?，賣房人需要先把按揭貸款還上，然后注銷抵押登記，最后才能辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，新的購(gòu)房人才能去辦理抵押貸款。程序繁瑣，費(fèi)時(shí)費(fèi)力。如果賣房人拿不出那么多錢來還貸款，只能選擇借款，而這種短期的借款利息想對(duì)較高，會(huì)給賣房人造成很大壓力。

3月23日，青島市發(fā)布關(guān)于做好存量房“帶押過戶”服務(wù)的通知，明確存量房“帶押過戶”有雙預(yù)告、抵押順位變更及權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移三種模式。其中，以雙預(yù)告模式為主，具體來說就是，先由買賣雙方申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，買方和抵押權(quán)人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押預(yù)告登記，待提存資金全部到位后，將上述預(yù)告登記統(tǒng)一轉(zhuǎn)為正式登記，并清償原貸款，注銷原抵押登記。目前，青島黃海公證處和青島市中公證處已設(shè)立“帶押過戶”代理點(diǎn)。

另外，公證處可以接受買賣雙方的委托，辦理二手房交易過程中的其它一些手續(xù)，保證帶押過戶閉環(huán)運(yùn)行，確保資金安全，維護(hù)各方權(quán)益。為簡(jiǎn)化流程，二手房買賣雙方還可在公證處進(jìn)行網(wǎng)簽。

4月5日，市房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展中心和市不動(dòng)產(chǎn)登記中心聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好存量房“帶押過戶”服務(wù)的通知》，進(jìn)一步細(xì)化存量房“帶押過戶”要素，明確了“帶押過戶”的三種辦理方式，分別是雙預(yù)告模式、抵押順位模式和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移模式。那么，島城的存量房“帶押過戶”該如何操作呢？房屋買賣雙方又有哪些注意事項(xiàng)呢？

目前，青島地區(qū)的中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、浦發(fā)銀行、北京銀行和青島農(nóng)商銀行6家銀行已支持辦理同行間“帶押過戶”業(yè)務(wù)。但是要求賣房人是在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)辦理的按揭貸款、且按揭貸款當(dāng)前無逾期。目前，銀行辦理存量房“帶押過戶”有兩種方式，一是由公證機(jī)構(gòu)對(duì)房屋交易資金進(jìn)行監(jiān)管的雙預(yù)告模式。

另一種模式為銀行資金監(jiān)管模式，這種模式下需要市民自主辦理相關(guān)業(yè)務(wù)手續(xù)，銀行不收取任何費(fèi)用，不過該模式僅限于房屋買賣雙方在同一銀行貸款，而且辦理時(shí)間比雙預(yù)告模式要長(zhǎng)。

為了方便市民，市住房公積金管理中心也推出了存量房住房公積金貸款“帶押過戶”業(yè)務(wù)。

存量房住房公積金貸款“帶押過戶”業(yè)務(wù)也是采取雙預(yù)告登記模式，即買方辦理預(yù)抵押，賣方辦理預(yù)撤押。

買賣雙方達(dá)成交易協(xié)議以后，需要前期辦理網(wǎng)簽，辦理網(wǎng)簽的同時(shí)要去公證處申請(qǐng)辦理抵押過戶業(yè)務(wù)。

目前全國(guó)已有15個(gè)省份100多個(gè)地市開展了“帶押過戶”，其中，山東、山西等省份已經(jīng)全面開展。目前各地“帶押過戶”以個(gè)人業(yè)務(wù)居多，主要針對(duì)二手住宅交易。那么，在“帶押過戶”過程中有沒有法律風(fēng)險(xiǎn)，交易雙方又該如何規(guī)避？“帶押過戶”的出現(xiàn)，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)交易又會(huì)產(chǎn)生哪些影響呢？

《民法典》規(guī)定：抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。正是這條規(guī)定，讓“帶押過戶”有法可依。不過，律師提醒，各方當(dāng)事人尤其是買受人需要特別注意辦理過程中的風(fēng)險(xiǎn)。

如果不動(dòng)產(chǎn)滿足“帶押過戶”的要求，買受人還要知曉出賣人的房產(chǎn)是否被法院查封、或是存在“一房二賣”的情況，以免交易失敗，甚至財(cái)產(chǎn)受損。

據(jù)了解，通過預(yù)告登記和公證，可以提前鎖定交易，防止‘一房二賣’，也防止抵押權(quán)落空，防止申請(qǐng)了貸款無法獲得產(chǎn)權(quán)等，所以我市主推雙預(yù)告模式。

當(dāng)下，我市限購(gòu)區(qū)域僅為市南和市北部分區(qū)域，外地人可以購(gòu)買本市新房及二手房，“帶押過戶”的出現(xiàn)也會(huì)讓二手房交易市場(chǎng)更加火爆。

自然資源部、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》中明確，各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，推動(dòng)住宅類不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動(dòng)產(chǎn)拓展，最終實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類型“帶押過戶”全覆蓋。當(dāng)前，江蘇東臺(tái)、河南平頂山等地正向工業(yè)項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域拓展。