記者調(diào)查|青島百余座老舊樓宇如何“回春”
面對業(yè)權(quán)分散、投資回報周期長、外部資本難以有效參與等難點,一系列獎勵補貼、貸款優(yōu)惠以及推動樓宇資產(chǎn)證券化等舉措的出臺實施,有望加速項目改造更新步伐——
青島百余座老舊樓宇如何“回春”
青島市是國內(nèi)較早開展商務(wù)辦公樓宇建設(shè)的城市,上世紀(jì)30年代初,6層高的亞當(dāng)斯大廈建成,這是青島最早的商務(wù)辦公樓宇。隨著改革開放的深入,至上世紀(jì)90年代,百盛、國貿(mào)大廈、發(fā)展大廈、發(fā)達大廈等第一批大型高層寫字樓在青島西部城區(qū)拔地而起,集聚了一大批外貿(mào)、貨代、物流等企業(yè)。青島行政中心東移和東部開發(fā)戰(zhàn)略實施后,高層商務(wù)樓宇更是如雨后春筍般涌現(xiàn),成為支撐青島服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要載體。
約從十年前開始,陸續(xù)有老舊辦公樓宇提出改造更新的訴求,且隨著時代發(fā)展,有改造需求的樓宇越來越多。其中,市南區(qū)作為全省、全市最早發(fā)展樓宇經(jīng)濟的區(qū)域,目前該區(qū)擁有樓齡20年以上的樓宇65座,個別樓齡超過30年。這些老舊樓宇存在設(shè)施功能落后、運行能耗過高等諸多劣勢,難以滿足現(xiàn)代辦公的多元化需求,某種程度上已成為影響區(qū)域經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的阻礙因素。對于這個新發(fā)展階段遇到的新問題,以市南區(qū)為代表的樓宇經(jīng)濟發(fā)展先行區(qū),著手實施樓宇更新行動,通過政府與企業(yè)的雙向發(fā)力,助力老舊樓宇重新煥發(fā)青春活力。
政府兩千萬撬動市場三個億
樓宇物業(yè)運營企業(yè)是實施樓宇更新的主體,一次徹底的更新能為它們帶來什么?市南區(qū)黃金廣場是最典型的案例。
“近兩年來,我們?yōu)辄S金廣場升級改造項目投入4600余萬元,主要用于樓宇安全保障設(shè)施更新、樓宇智能管理改造、配電室改造及電梯更換、拓展公共服務(wù)空間、優(yōu)化企業(yè)辦公環(huán)境等方面。黃金廣場升級改造后,大樓出租率從改造前的70%回升至90%,租金收入提升了30%。去年,黃金廣場更是成功跨過了稅收‘億元樓’的門檻?!敝谢Y產(chǎn)管理有限公司青島分公司總經(jīng)理宋宏偉告訴記者。
中化資產(chǎn)(青島)隸屬于中國中化控股有限責(zé)任公司,自2010年6月起負(fù)責(zé)青島黃金廣場自有產(chǎn)權(quán)樓層13-25F的運營工作。黃金廣場于1996年建成,樓宇硬件陳舊、發(fā)展定位模糊等問題突出。宋宏偉介紹,企業(yè)接手黃金廣場以來,隨著樓齡增加,樓內(nèi)跑冒滴漏情況頻發(fā),硬件設(shè)施條件越發(fā)不能滿足租戶的辦公需要,退租率高、招商成本高、建筑維護成本高成為樓宇運營的痛點。在企業(yè)總部的大力支持下,中化資產(chǎn)與市南區(qū)政府緊密對接,探討樓宇改造升級方案。
宋宏偉表示,在此過程中,市南區(qū)除針對改造工程本身提供政策扶持外,還與企業(yè)攜手,共同招引優(yōu)質(zhì)企業(yè),以切實提高樓宇的“含金量”?!袄?,我們和市南區(qū)聯(lián)動,共同拜訪太平洋保險青島總部,并邀請?zhí)窖蟊kU走訪考察黃金廣場。針對太平洋保險提出的午餐、內(nèi)部改造等訴求,也通過政企攜手得到了妥善解決。后來,英大人壽青島分公司等金融領(lǐng)軍企業(yè)區(qū)域總部也相繼入駐。目前,黃金廣場的租戶群已經(jīng)由之前的小散亂租戶變成以金融總部企業(yè)為主?!?/p>
樓宇更新可以為運營企業(yè)帶來顯著的經(jīng)濟效益,這是驅(qū)動樓宇物業(yè)運營企業(yè)實施改造的主要動力。早在2019年便有數(shù)據(jù)顯示,中國有價值50萬億元的存量商業(yè)物業(yè)有待盤活,升級改造存量物業(yè)資產(chǎn)是中國地產(chǎn)發(fā)展的“新藍海”。
目前,青島各區(qū)市中,市南、市北等老城區(qū)樓宇更新需求最為迫切。在過去三年間,市南區(qū)累計兌現(xiàn)樓宇經(jīng)濟獎勵資金超過2000萬元,撬動社會資本投入超過3億元,國有企業(yè)投入超過6億元,實施過更新改造項目的老舊樓宇35座、總面積達95萬平方米,盤活閑置載體50余萬平方米。
“爛尾”多年的香港中路80號于去年啟動改造更新。
市北區(qū)也開始啟動相關(guān)工作。據(jù)市北區(qū)樓宇經(jīng)濟相關(guān)負(fù)責(zé)部門介紹,2022年,該區(qū)針對中海大廈停車場改造、青島生物科技創(chuàng)新園停車場和食堂改造、青島國際航運中心食堂改造共兌現(xiàn)獎勵資金106.9萬元。今年有3座樓宇申請更新改造獎勵,共涉及資金222.69萬元。在這些政策鼓勵下,一批老舊樓宇和閑置廠房重新煥發(fā)活力。
樓宇更新面臨三大難點
雖說樓宇更新后社會效益、經(jīng)濟效益會顯著提升,但對于大部分樓宇運營商,特別是中小型樓宇物業(yè)企業(yè)來說,他們的積極性并不高,這又是為何?
2022年11月,市南區(qū)成立樓宇經(jīng)濟調(diào)研組,先后走進30多家樓宇物業(yè)企業(yè)、駐樓企業(yè)、集約辦公運營商、第三方咨詢機構(gòu)開展深入交流。根據(jù)調(diào)研組整理的調(diào)研報告,市南區(qū)商務(wù)樓宇中,投入使用10年內(nèi)的21座,占15.56%;10至20年的49座,占36.3%;20至30年以上的59座,占43.7%;30年以上的6座,占4.44%。這樣算來,建成10年以上的老舊樓宇共有114座,占84.44%,目前均面臨升級改造的問題,且樓齡越長改造訴求越大,投入成本越高,改造難度越大。
老舊樓宇改造主要涉及“六大件”,包括電梯、空調(diào)、大堂、停車、弱電、外墻等。樓宇企業(yè)普遍反映改造存在三方面困難:一是樓宇業(yè)權(quán)分散,業(yè)主思想難以統(tǒng)一,致使改造進程緩慢。市南135棟商務(wù)樓宇中,單一產(chǎn)權(quán)樓宇僅25座,分散產(chǎn)權(quán)樓宇89座,占78%。這些產(chǎn)權(quán)較為分散的樓宇,即便坐擁黃金位置,但因為缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位,還普遍存在產(chǎn)業(yè)散、亂、小問題,致使樓宇坪效不高。
位于市南區(qū)延安三路上的華通中聯(lián)產(chǎn)業(yè)園改造升級后,業(yè)態(tài)同步更新迭代。
即便是業(yè)主思想統(tǒng)一,老舊樓宇的自我改造仍然存在不小難度。這種情況下面臨的核心問題往往是資金?!耙皇菐装偃f、幾千萬的投入,回報周期長,是大部分中小型物業(yè)企業(yè)難以承受的。二是物業(yè)缺乏固定資產(chǎn),也很難從銀行拿到相關(guān)貸款?!倍鴮τ谕鈦碣Y金參與樓宇改造的方案,物業(yè)企業(yè)也普遍持觀望、謹(jǐn)慎態(tài)度?!袄缡心蠂Y企業(yè)曾想?yún)⑴c到一些樓宇的更新改造中,但因物業(yè)方對借助外來資本實施改造以及利益分配方式持有不同觀點,導(dǎo)致合作難以開展?!笔心蠀^(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展中心相關(guān)負(fù)責(zé)人商云瑞介紹。
系列創(chuàng)新舉措助力更好破題
在單純依靠市場力量難以大規(guī)模推動樓宇完成更新改造的前提下,市區(qū)兩級有關(guān)部門正在協(xié)力攻克這個難題。
今年,青島市出臺樓宇經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展三年行動方案,明確提出開展存量樓宇提質(zhì)升級行動。青島市將每年實施一批老舊樓宇改造項目,綜合運用各項政策支持推動樓宇智能化、綠色化、安全化改造升級。推動樓宇整體持有并統(tǒng)一運營,實施整體集中管理。爭取國家首批商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點,鼓勵通過信貸資產(chǎn)支持證券(ABS)、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券(CMBS)等金融創(chuàng)新工具,推動樓宇資產(chǎn)證券化,提升樓宇自持自營比例。
在此方面先行一步的市南區(qū),除繼續(xù)加大更新改造補貼力度外,也有更多務(wù)實創(chuàng)新舉措推出。
在金融支持方面,市南區(qū)聯(lián)合銀行機構(gòu)推出“樓宇更新貸”,根據(jù)該區(qū)此前發(fā)布的相關(guān)政策,企業(yè)對投入使用10年以上的商務(wù)樓宇實施改造升級,改造資金通過銀行貸款融資100萬元以上的,根據(jù)貸款期限,按照同期貸款市場報價利率(LPR)給予最多2年貸款貼息補貼,每年最高500萬元?!斑@項舉措在全國范圍來說都有創(chuàng)新意義?!鄙淘迫鹫f。
同時,市南區(qū)也建立起樓宇更新專家智庫,為具體實施改造的物業(yè)企業(yè)提供智力支持。
金光大廈是青島東部第一個開工建設(shè)并首先投入使用的高層寫字樓,樓齡已近30年,樓宇內(nèi)的一些設(shè)施已難以滿足現(xiàn)代辦公的需求,特別是對于空調(diào)系統(tǒng)等使用頻次較高的設(shè)施來說,業(yè)戶們渴望更新改造的呼聲十分強烈?!疤幚韺懽謽强照{(diào)效果不佳問題時,原本想拿出180萬元更換上一套全新的空氣源熱泵設(shè)備?!鼻鄭u鑫苑金光物業(yè)發(fā)展有限公司董事長傘德成說,市南區(qū)得知后,邀請青島理工大學(xué)的專家到現(xiàn)場“把脈”,最終根據(jù)專家的“藥方”,只用50萬元便維修好了老空調(diào),一下子節(jié)約下100多萬元費用。
“針對外立面、停車場等改造難度大、投入成本高的改造提升項目,我們希望可以同老舊小區(qū)改造一樣,納入城市更新建設(shè)行動中。這樣對物業(yè)企業(yè)來說,可以用相對較低的資金成本實現(xiàn)難點領(lǐng)域的改造?!鄙淘迫鸨硎?,未來三年,市南將每年改造提升15座以上、總面積超過45萬平方米的商務(wù)樓宇。
當(dāng)然,樓宇更新遠不止硬件環(huán)境的更新。諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,樓宇更新最終要實現(xiàn)建筑、空間、功能、服務(wù)、運營、經(jīng)濟六大要素協(xié)同發(fā)展。即在硬件更新的同時,還要重新確定符合未來發(fā)展的產(chǎn)業(yè)定位,并提升物業(yè)管理水平,實現(xiàn)樓宇的保值增值。“樓宇想要煥新,想走資產(chǎn)證券化的道路,前端需要有經(jīng)營數(shù)據(jù)支撐。這就需要改造方思考樓宇產(chǎn)業(yè)迭代升級,而這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整可能是顛覆式的?!苯衲?月份,戴德梁行相關(guān)負(fù)責(zé)人在一次行業(yè)交流中如是說。
在此方面,青島也有行動。根據(jù)青島市樓宇經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展行動方案,到2025年,青島除新建一批高品質(zhì)高標(biāo)準(zhǔn)品牌樓宇,還將提升一批產(chǎn)權(quán)分散業(yè)態(tài)散亂存量樓宇,打造一批億元以上高產(chǎn)出樓宇,培育一批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、都市工業(yè)高度集聚特色樓宇,引進培育一批招商能力強、管理水平高的專業(yè)樓宇運營主體,推動全市樓宇經(jīng)濟質(zhì)效整體躍升。
其他城市如何做好樓宇更新
對于老建筑的整治工作,中國香港制定了一套貫穿全過程的策略:修復(fù)前,由建筑業(yè)主或政府邀請建筑專家、工程師等專業(yè)人士或機構(gòu)對老建筑進行評估,評估內(nèi)容包含建筑物質(zhì)壽命、建筑風(fēng)貌品質(zhì)、建筑改造效益等,并以此為依據(jù)確定整治工作的等級和優(yōu)先次序。修復(fù)實施過程中,公眾可自愿參與樓房安全檢驗,并輔助實施改善樓房安全問題的貸款計劃,從而鼓勵業(yè)主主動維護和修繕建筑。修復(fù)后,有關(guān)部門評估改造過的建筑,并鼓勵業(yè)主對建筑開展定期的安全、節(jié)能檢測,保證改造后的老建筑能夠在較長時間內(nèi)保持良好的狀況。
南京鼓樓區(qū)在老舊商務(wù)樓宇改造中,實施了“一件事”改革,即提供政府投資項目審批、價格備案、企業(yè)投資建設(shè)固定資產(chǎn)投資項目備案、建筑工程施工許可證發(fā)放、設(shè)置或更新店招標(biāo)牌的備案、從事公共停車場經(jīng)營的備案、特殊建設(shè)工程消防設(shè)計審查及驗收、建設(shè)工程消防驗收備案等事項的一次集成辦理服務(wù)。此外,還精簡申請材料,通過信息共享和電子證照調(diào)用,不同事項相同的證明材料免于重復(fù)提交,為樓宇改造提供暢通、便利的政務(wù)服務(wù)環(huán)境。(青島日報/觀海新聞記者 王萌 文/圖)