打造滿足居民需求的“好房子”！青島出臺兩批優(yōu)化居住用地供應(yīng)和規(guī)劃管理措施

青島日報(bào)社／觀海新聞?dòng)?9月23日下午，市政府新聞辦召開新聞發(fā)布會，發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化居住用地供應(yīng)和規(guī)劃管理措施》有關(guān)情況。

近年來，人民群眾對“居者有好屋”的需求越來越強(qiáng)烈，黨的二十屆三中全會提出，要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建設(shè)適應(yīng)人民群眾新期待的“好房子”。市委、市政府高度重視高品質(zhì)住宅建設(shè)工作，市自然資源和規(guī)劃局按照市委、市政府工作部署，持續(xù)加強(qiáng)居住用地供應(yīng)和規(guī)劃管理的政策研究，強(qiáng)化自然資源和規(guī)劃要素保障，圍繞我市房產(chǎn)市場運(yùn)行狀況、市民訴求、房企需求等，在深入調(diào)研，充分學(xué)習(xí)借鑒我國其他城市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，分別于今年3月、9月，先后出臺了兩批《關(guān)于優(yōu)化居住用地供應(yīng)和規(guī)劃管理措施》，對我市新供居住用地開發(fā)建設(shè)給予土地規(guī)劃政策支持，激發(fā)市場活力，優(yōu)化營商環(huán)境，滿足群眾住房需求。

兩批《措施》從強(qiáng)化擬出讓土地信息公開、優(yōu)化商品住宅用地出讓公告、調(diào)整競買及出讓價(jià)款支付方式、提前交地4個(gè)方面優(yōu)化土地支持政策；從室內(nèi)挑空空間、戶屬空中花園、封閉式陽臺、首層架空層、下沉空間等9個(gè)方面加強(qiáng)規(guī)劃支持。優(yōu)先鼓勵(lì)在優(yōu)質(zhì)住宅用地中試點(diǎn)應(yīng)用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)打造滿足居民需求的“好房子”。

多點(diǎn)發(fā)力優(yōu)化土地出讓，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場運(yùn)行

強(qiáng)化擬出讓土地信息公開。為使市場主體全方位、多角度了解地塊信息，進(jìn)一步加大宣傳推介力度，在商品住宅用地清單發(fā)布后，通過土地推介會、企業(yè)座談會等渠道，宣傳推介地塊優(yōu)勢和價(jià)值潛力。同時(shí)，豐富地塊信息公開內(nèi)容，及時(shí)公布地塊周邊交通、教育、醫(yī)療等現(xiàn)狀和規(guī)劃情況，便于開發(fā)企業(yè)及時(shí)準(zhǔn)確了解地塊信息，為選地決策提供充分參考。

調(diào)整競買保證金及出讓價(jià)款支付方式。為減輕企業(yè)資金壓力，將住宅用地出讓競買保證金調(diào)整到可以按最低比例，也就是出讓起始價(jià)的20％繳納，同時(shí)延長土地出讓價(jià)款分期繳納時(shí)限，土地出讓合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)繳納出讓價(jià)款的50％，剩余的土地出讓金繳納期限可延長至1年，為企業(yè)提供了更大的資金靈活性。

提前交地助力項(xiàng)目開工。按照以往工作流程，以招拍掛方式出讓的商品住宅用地，應(yīng)在繳清全部土地出讓金之后方可交付競得人實(shí)施開發(fā)建設(shè)。為加快項(xiàng)目建設(shè)，《措施》規(guī)定，以招拍掛方式出讓的商品住宅用地，受讓人在繳納50％出讓價(jià)款且承諾在6個(gè)月內(nèi)開工建設(shè)的，可將土地交付競得人進(jìn)場開展施工前期工作，提前了交地時(shí)間節(jié)點(diǎn)，提升了效率，促進(jìn)項(xiàng)目盡快達(dá)到預(yù)售條件。

多措并舉提供容積率支持，助力好房子建設(shè)

提升居住小區(qū)公服配套品質(zhì)。公服設(shè)施是居住區(qū)高品質(zhì)生活的重要空間載體。2023年，我市出臺了《青島市市區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)劃導(dǎo)則（2023年試行版）》，創(chuàng)新提出“鄰里坊”的概念，將需要在居住小區(qū)配建的各類公共服務(wù)設(shè)施集中設(shè)置。原則上集中設(shè)置在居住小區(qū)公共廣場綠地或出入口處，內(nèi)部設(shè)置社區(qū)養(yǎng)老、文化活動(dòng)、便民商業(yè)、快遞服務(wù)和公共衛(wèi)生間等功能，有條件的允許增設(shè)社區(qū)食堂、健身房等功能，為居民提供“家門口”的生活服務(wù)。

《措施》規(guī)定，集中配建的“鄰里坊”及社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、托育所、社區(qū)服務(wù)站、微型消防站，不計(jì)入用地容積率，不計(jì)入土地價(jià)值。鄰里坊建筑面積按照350平方米／千人計(jì)算，單處最小面積350平方米，并由各區(qū)（市）政府安排專門主管單位或街道統(tǒng)籌管理，提升公共服務(wù)水平。

完善小區(qū)出入口空間設(shè)計(jì)。小區(qū)門衛(wèi)室、地下停車庫出入口是連接居住小區(qū)內(nèi)外的過渡空間，是展現(xiàn)小區(qū)特色的窗口?！洞胧诽岢?，居住小區(qū)用于通行管理、信息傳達(dá)、安全保衛(wèi)功能的出入口門衛(wèi)室，其建筑面積不大于20平方米的，不再計(jì)入容積率。有頂蓋車庫出入口坡道容積率由以往的按一半容積率計(jì)算調(diào)整為不計(jì)入容積率，同時(shí)要求其形式、材質(zhì)、色彩應(yīng)與居住小區(qū)建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)一致。打造功能完善、設(shè)計(jì)精美的小區(qū)出入口空間，提升城市界面美觀度。

引導(dǎo)首層架空層多樣化利用。住宅建筑設(shè)置首層架空層可以方便居民文體活動(dòng)、休閑交流，既滿足居民不出小區(qū)便可鄰里交往、健身娛樂的生活需求，也為小區(qū)打造更多靈活多樣、豐富有趣的公共空間?！洞胧穼ψ≌讓蛹芸諏拥挠?jì)容規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，明確：在緊鄰居住小區(qū)集中綠地、活動(dòng)場地的住宅建筑底層可以設(shè)置架空層，架空層層高不宜小于3．6米，并作為公共休閑、綠化等公共開敞空間使用。架空層內(nèi)部電梯、樓梯、門廳、設(shè)備管井、市政設(shè)備設(shè)施等必要使用空間的建筑面積，累計(jì)不大于底層投影面積30％的部分，不再計(jì)入容積率。從而鼓勵(lì)符合條件的小區(qū)合理設(shè)置架空層，通風(fēng)降噪，疏解地面交通，增加公共交往空間，打造開放多元復(fù)合的活力社區(qū)。

鼓勵(lì)居住小區(qū)建設(shè)下沉空間。為進(jìn)一步增強(qiáng)居住區(qū)活力和高端屬性，豐富公共空間層次，《措施》提出，鼓勵(lì)有條件的居住小區(qū)結(jié)合集中綠地、活動(dòng)場地設(shè)置下沉空間。鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)利用與下沉空間相連的地下建筑建設(shè)健身房等業(yè)主共享的文體活動(dòng)設(shè)施，滿足居民更高品質(zhì)的生活需求，這部分地下空間不再計(jì)入容積率。

豐富室內(nèi)居住空間形式。隨著居民改善型住房需求的日益增長，對大面積住宅的需求日益增多，對設(shè)計(jì)品質(zhì)也提出了新要求。挑空空間在提升居住品質(zhì)、豐富室內(nèi)空間層次、消除空間壓迫感上發(fā)揮了重要作用。以往的室內(nèi)挑空空間，按照不同挑空高度，分別計(jì)算1－2倍不等的建筑面積和容積率。本次新出臺的《措施》對這一計(jì)算規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，規(guī)定：套內(nèi)建筑面積超過140平方米的住宅，允許在起居室（廳）設(shè)置一處挑空空間，挑空部分不大于兩層層高，其面積不超過住宅套內(nèi)建筑面積的25％并且不大于50平方米的，按照其水平投影只計(jì)算單層容積率。創(chuàng)新住宅空間設(shè)計(jì)模式，進(jìn)一步擴(kuò)大室內(nèi)采光面，增強(qiáng)室內(nèi)視野通透性，讓室內(nèi)功能分區(qū)更加合理、舒適。

合理設(shè)置戶屬空中花園。住宅中安排戶屬空中花園是近年來一種新興建筑形式，是將綠色生態(tài)理念注入城市住宅建筑實(shí)踐，最早興起于新加坡以及國內(nèi)的成都、南京等地。戶屬空中花園是在住宅建筑外挑平臺，比陽臺進(jìn)深更大的空中戶外空間。

《措施》明確：原則上建筑高度不超過54米住宅每戶可以安排設(shè)置一處空中戶屬花園，設(shè)置于建筑主體結(jié)構(gòu)以外，進(jìn)深不小于2．1米，不大于4米，高度不小于兩個(gè)自然層，進(jìn)深在2．1米以內(nèi)的部分，按其水平投影面積的1／2計(jì)入容積率，2．1－4米的部分不計(jì)入容積率。

該措施為鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)為居民建設(shè)空中居家庭院，實(shí)現(xiàn)綠化“上樓”，滿足居民的“親地”居住情懷，同時(shí)，改善社區(qū)微氣候，營造人與自然和諧互動(dòng)的美好生活空間。綜合考慮城市風(fēng)貌特色、氣候特征、建筑使用安全、噪聲污染等因素，原則上城市公共中心、臨重要道路、濱海區(qū)域等范圍暫不建議設(shè)此類住宅。

鼓勵(lì)建設(shè)封閉式住宅陽臺。陽臺是居住空間的延伸。按照我市此前規(guī)定，封閉式陽臺應(yīng)全部計(jì)算面積；開敞式陽臺計(jì)算1／2面積，進(jìn)深超過1．8米的部分全部計(jì)算面積。實(shí)踐中，開敞式陽臺尤其在高層建筑中，不適應(yīng)我市氣候特點(diǎn)，不符合北方居民生活習(xí)慣，容易出現(xiàn)居民私封陽臺、高空拋物等問題，造成了安全隱患和資源浪費(fèi)，對城市風(fēng)貌形象也產(chǎn)生一定負(fù)面影響。

為此，《措施》優(yōu)化統(tǒng)一了陽臺容積率核算標(biāo)準(zhǔn)，將住宅陽臺進(jìn)深尺寸由最大1．8米調(diào)改為最大2．1米，且封閉陽臺按照一半計(jì)算容積率，改變既往全部計(jì)容計(jì)算規(guī)則，激發(fā)房地產(chǎn)商建設(shè)封閉陽臺的積極性，保證套型功能完整性，滿足居民對更加舒適寬敞的休憩、晾曬衣物空間需求，減少高空墜物風(fēng)險(xiǎn)，提升建筑立面品質(zhì)。

提升住宅建筑外立面品質(zhì)。居民對高品質(zhì)住宅的感知，從顏值開始。隨著廣大居民對建筑審美的提升，開發(fā)企業(yè)也更加注重建筑立面精細(xì)化設(shè)計(jì)以及高品質(zhì)材料的應(yīng)用。順應(yīng)市場需求，《措施》提出居住小區(qū)建筑外立面采用磚石、金屬、陶板等高品質(zhì)材料的，飾面層可不計(jì)入容積率，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)打造經(jīng)久耐用的建筑立面，提升建筑性能，美化城市形象。（青島日報(bào)／觀海新聞?dòng)浾?王冰潔）