問(wèn)：為什么要對(duì)原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》進(jìn)行修改？

　 曹康泰（以下簡(jiǎn)稱曹）：隨著改革的深入和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，1991年6月1日起實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中的不少規(guī)定，已經(jīng)明顯不適應(yīng)城市房屋拆遷工作的需要，主要有五個(gè)方面的問(wèn)題：一是，原《條例》規(guī)定的對(duì)被拆遷房屋的所有人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，房屋所有人有抵觸情緒；二是，原《條例》規(guī)定的安置方式單一，對(duì)房屋使用人僅規(guī)定了實(shí)物安置一種方式，導(dǎo)致被安置人不滿，影響拆遷工作；三是，原《條例》將戶口因素作為確定安置面積的標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)踐中被一些人所利用，以謀取不正當(dāng)?shù)睦�益；四是，原《條例》有關(guān)強(qiáng)制拆遷的規(guī)定不明晰，條件比較模糊，手續(xù)復(fù)雜，在實(shí)踐中很難操作；五是，原《條例》對(duì)拆遷單位的拆遷補(bǔ)償安置資金運(yùn)用缺乏有效的監(jiān)管，有的拆遷人取得拆遷許可證后抽逃資金，導(dǎo)致安置房不能及時(shí)建設(shè)、補(bǔ)償安置資金不能及時(shí)到位的情況時(shí)有發(fā)生。為了適應(yīng)城鎮(zhèn)住房制度改革的需要，保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變，并與城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、合同法、行政訴訟法、行政復(fù)議法、行政處罰法以及城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例等有關(guān)法律、行政法規(guī)相銜接，國(guó)務(wù)院決定對(duì)原《條例》進(jìn)行修改、完善。

　 問(wèn)：《條例》修改的主要內(nèi)容是什么？

　 曹：《條例》修改的主要內(nèi)容是：明確被拆遷人為房屋的所有人，拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t是對(duì)房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，兼顧對(duì)房屋使用人的安置；保護(hù)房屋所有人的合法權(quán)益，將拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)由被拆遷房屋的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算，修改為根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償金額；進(jìn)一步規(guī)范房屋拆遷的行政管理；充實(shí)和完善法律責(zé)任，加大對(duì)違法行為的處罰力度。

　 問(wèn)：為什么要確立對(duì)房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，兼顧對(duì)使用人安置的原則？

　 宋春華（以下簡(jiǎn)稱宋）：確立這樣一個(gè)原則，主要有以下幾點(diǎn)考慮：一是，適應(yīng)了城鎮(zhèn)住房制度改革的需要。近幾年，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革取得了很大進(jìn)展，住房實(shí)物分配體制已經(jīng)基本被住房貨幣化分配體制所取代，城市住房的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)已經(jīng)從原來(lái)公房為主體轉(zhuǎn)變?yōu)閭�(gè)人擁有住房為主體。實(shí)行對(duì)房屋所有人補(bǔ)償，兼顧使用人安置的原則，就是適應(yīng)了以個(gè)人擁有住房為主體的實(shí)際，同時(shí)又兼顧了承租戶的利益。二是，有助于理順貨幣補(bǔ)償條件下被拆除住房的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，保護(hù)房屋所有人的合法權(quán)益。近年來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，相當(dāng)多的城市開(kāi)始對(duì)拆遷實(shí)行貨幣化補(bǔ)償安置。但有的城市將貨幣補(bǔ)償安置資金的大部分給了房屋使用人，一些拆遷人甚至不征求房屋所有人的意見(jiàn)，直接與房屋使用人達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議，使房屋所有人的利益受到損害。實(shí)行對(duì)所有人補(bǔ)償，兼顧使用人安置的原則，可以保護(hù)房屋所有人的合法權(quán)益，理順?lè)课莶疬w當(dāng)事人之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系。

　 問(wèn)：在對(duì)房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)那闆r下，如何保障房屋承租人，特別是目前尚未出售公房的承租人的利益呢？

　 宋：根據(jù)原《條例》規(guī)定，對(duì)于拆除出租住宅房屋應(yīng)當(dāng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持。這樣規(guī)定，一方面，保護(hù)了承租人繼續(xù)租住住房的權(quán)利，但另一方面，卻限制了房屋所有人選擇補(bǔ)償方式的權(quán)利。因此，新修改的《條例》第二十七條第一款規(guī)定，拆除租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。這樣規(guī)定有兩層含義：一是，保障了房屋所有人選擇補(bǔ)償方式的權(quán)利，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；二是，設(shè)定了拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償?shù)那疤�，即被拆遷人必須妥善安置承租人或者雙方協(xié)商一致解除租賃關(guān)系，才能獲得補(bǔ)償�！稐l例》第二十七條第二款進(jìn)一步明確規(guī)定，如果房屋所有人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人訂立房屋租賃合同。這樣，雙方的利益都能得到保障。

　 問(wèn)：新的拆遷補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn)與原《條例》規(guī)定的補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn)有什么區(qū)別？為什么要這樣調(diào)整？

　 宋：原《條例》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償，或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合的形式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積按照所拆房屋的建筑面積計(jì)算。作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。但是，對(duì)于房屋所有人來(lái)說(shuō)，作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~往往不足以在市場(chǎng)上購(gòu)買相應(yīng)的房屋。新修改的《條例》第二十四條規(guī)定：“拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。”第二十五條規(guī)定：“實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)”。根據(jù)上述規(guī)定，貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換都要考慮到房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換實(shí)際是等價(jià)的。此外，新修改的《條例》在確定了新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，取消了原《條例》將戶口因素作為確定安置面積的標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。對(duì)拆遷補(bǔ)償安置方式、標(biāo)準(zhǔn)作這樣的調(diào)整，適應(yīng)了各地推行貨幣化補(bǔ)償安置的客觀要求。由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度不盡相同，新修改的《條例》第二十四條規(guī)定，貨幣補(bǔ)償?shù)木唧w辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。新修改的《條例》對(duì)拆遷補(bǔ)償安置的規(guī)定，可以避免住房實(shí)物安置中被拆遷人經(jīng)常遇到的延期回遷與安置、過(guò)渡期太長(zhǎng)、影響正常的生活、學(xué)習(xí)和工作等問(wèn)題；被拆遷人可以自行選擇購(gòu)房的標(biāo)準(zhǔn)、地點(diǎn)，有利于轉(zhuǎn)換住房機(jī)制；有利于簡(jiǎn)化拆遷程序，便于對(duì)拆遷當(dāng)事人的監(jiān)督。

　 問(wèn)：新修改的《條例》在規(guī)范房屋拆遷管理程序，促進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變方面有哪些新的規(guī)定？

　 曹：主要有四個(gè)方面新的規(guī)定：一是，取消了拆遷方式中的統(tǒng)一拆遷。目的是把政府管理與市場(chǎng)主體剝離開(kāi)，政府要依法行政，建設(shè)單位要依法從事建設(shè)活動(dòng)。二是，體現(xiàn)了政府對(duì)拆遷中屬于民事關(guān)系的行為原則上不干預(yù)的原則。對(duì)于拆遷當(dāng)事人之間的民事行為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方的協(xié)議，按照民法通則、合同法等法律去規(guī)范。三是，對(duì)于一些涉及拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益，可能影響社會(huì)穩(wěn)定的問(wèn)題，新修改的《條例》則增加了若干條規(guī)定，要求房屋拆遷管理部門加強(qiáng)管理。四是，進(jìn)一步規(guī)范了拆遷的行政管理程序。新修改的《條例》為了規(guī)范行政管理程序，對(duì)房屋拆遷許可證審批程序和時(shí)限、延長(zhǎng)拆遷期限的審批時(shí)限以及達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議進(jìn)行裁決的程序和時(shí)限等作了明確規(guī)定。

　 問(wèn)：新修改的《條例》實(shí)施之前，拆遷補(bǔ)償安置應(yīng)當(dāng)如何執(zhí)行？

　 曹：新修改的《條例》實(shí)施之前，各地的拆遷補(bǔ)償安置仍應(yīng)當(dāng)執(zhí)行原《條例》，新修改的《條例》對(duì)實(shí)施之前的拆遷補(bǔ)償安置行為沒(méi)有溯及力。（據(jù)新華社北京6月20日電）