央行對(duì)癥下藥，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)“房產(chǎn)快馬”接受考驗(yàn)

　　《通知》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力提出新的要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款必須具備國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30％；商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。這個(gè)業(yè)內(nèi)稱為121文件的新政策“招招到位”，劍指近年日益凸現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫。

　　針對(duì)當(dāng)前高檔住宅過(guò)熱、中低價(jià)房供應(yīng)不足的問(wèn)題，《通知》要求重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買能力的住宅項(xiàng)目；購(gòu)買第一套自住住房，個(gè)人住房貸款仍執(zhí)行現(xiàn)行的優(yōu)惠住房貸款利率和首付款比例不低于20％；購(gòu)買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房，商業(yè)銀行可適當(dāng)提高個(gè)人住房貸款首付款比例；借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò)60％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年。

　　此外，《通知》還提出，對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)兩年。

　　對(duì)央行的緊縮房地產(chǎn)信貸政策，中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生雖然表示“震驚”，但同時(shí)指出，中國(guó)目前3萬(wàn)多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)良莠不齊，一些企業(yè)完全依賴銀行貸款運(yùn)作，緊縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，必然促使規(guī)模小、資金實(shí)力弱的房地產(chǎn)企業(yè)退出市場(chǎng)。

　　政策背景：房地產(chǎn)泡沫引起高層關(guān)注

　　去年歲末，原國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布了中國(guó)第一份跟蹤式房地產(chǎn)行業(yè)景氣報(bào)告，這份引起業(yè)界廣泛關(guān)注的報(bào)告稱，持續(xù)了近5年的房地產(chǎn)繁榮景象即將開(kāi)始變化，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)真實(shí)的泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。而建設(shè)部也在對(duì)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查后承認(rèn)，中國(guó)房地產(chǎn)存在局部過(guò)熱，并提出各地要防止過(guò)熱，謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫。

　　事實(shí)上，自2001年底以來(lái)，一場(chǎng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)泡沫的爭(zhēng)論在政府決策部門、經(jīng)濟(jì)學(xué)界和房地產(chǎn)業(yè)中持續(xù)展開(kāi)。在2002年初的全國(guó)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)金融工作會(huì)議上，時(shí)任總理的朱镕基和時(shí)任副總理的溫家寶都多次提出要防止房地產(chǎn)過(guò)熱。到2002年底，時(shí)任總理的朱镕基在會(huì)見(jiàn)駐港中資機(jī)構(gòu)時(shí)也表態(tài)：“現(xiàn)在已經(jīng)有一些城市的房地產(chǎn)，我認(rèn)為已經(jīng)有一點(diǎn)過(guò)剩，就是說(shuō)空置率比較高，所以我們要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)�！�

　　　 然而市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)熱情毫不消減。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2003年1至5月份，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2800多億元人民幣，比去年同期增長(zhǎng)33%。在經(jīng)過(guò)周密的調(diào)研后，央行終于發(fā)動(dòng)了房貸變局。

　　　 催生金融風(fēng)險(xiǎn)，“房地產(chǎn)腐敗”必須叫停

　　“這項(xiàng)政策是十分必要的�！北本┲�名房地產(chǎn)律師吳建中對(duì)記者說(shuō)，“在我們接手的訴訟案中，經(jīng)常有因房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足而導(dǎo)致的違約問(wèn)題，有的企業(yè)事實(shí)上就是一個(gè)空頭公司，里外花的都是銀行的錢，發(fā)銀行的財(cái)�！�

　　在地產(chǎn)界司空見(jiàn)慣的一夜暴富的神話背后，是銀行系統(tǒng)蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)雪球。去年下半年，央行對(duì)部分城市商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款情況進(jìn)行了檢查，共抽查房地產(chǎn)貸款20901筆，金額1468億元，發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%。有些商業(yè)銀行對(duì)“四證”不齊全的項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款或逃避“四證”規(guī)定，以流動(dòng)資金貸款替代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款；放松個(gè)人住房貸款的條件，降低首付比例；以個(gè)人住房貸款的名義發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款，違反期房貸款“多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成投資總額2／3”的政策規(guī)定；違反現(xiàn)房管理規(guī)定，對(duì)期房發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款，違反個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得突破60%及貸款期限不得超過(guò)10年的規(guī)定。

　　> 新政策對(duì)于掌握土地分配大權(quán)的政府職能部門也有約束。目前北京市已經(jīng)開(kāi)始建立土地儲(chǔ)備制度，土地作為政府的“第二財(cái)政”已得到相當(dāng)程度的認(rèn)識(shí)，但是怎樣使土地儲(chǔ)備真正發(fā)揮宏觀調(diào)控的職能？如何避免出現(xiàn)一屆政府吃掉后幾屆政府的土地儲(chǔ)備、只顧眼前利益的短期行為？一些房地產(chǎn)界人士認(rèn)為，新的房地產(chǎn)信貸政策提出的土地儲(chǔ)備貸款要求，將有利于規(guī)避這類現(xiàn)象。過(guò)去在一些人的眼里，以為靠著政府、靠著銀行要儲(chǔ)備多少就是多少了，而不用管市場(chǎng)需求了。隨著央行新政策的出臺(tái)，這樣的觀點(diǎn)就必須扭轉(zhuǎn)了。

　　政策洗牌，地產(chǎn)大佬另謀出路

　　北京一些房地產(chǎn)界人士認(rèn)為，新的房地產(chǎn)信貸政策從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款到消費(fèi)貸款，從房地產(chǎn)資金上游到下游均提高了門檻，這將有助于消除“房地產(chǎn)腐敗”，促成房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勝劣汰，市場(chǎng)重新“洗牌”成為必然。

　　在過(guò)去十幾年中，房地產(chǎn)業(yè)仿佛有魔力一般，以超乎常規(guī)的速度催生了一大批億萬(wàn)富翁。來(lái)自《福布斯》2002年中國(guó)富豪榜的信息顯示，在前10名富翁中，中信泰富集團(tuán)榮智健、世茂集團(tuán)許榮茂、廣匯集團(tuán)孫廣信、香港富華集團(tuán)陳麗華、新希望集團(tuán)劉永好、復(fù)星高科技集團(tuán)郭廣昌、仲盛集團(tuán)葉立培等7人的公司業(yè)務(wù)中都有房地產(chǎn)業(yè)。再加上農(nóng)凱集團(tuán)周正毅、海星集團(tuán)榮海以及卓達(dá)集團(tuán)楊卓舒，前20名富豪中有10人都介入過(guò)房地產(chǎn)業(yè)。很多房地產(chǎn)富翁基本都是從一窮二白起家，而且很多人有著和億萬(wàn)身家極不相稱的年紀(jì)。

　　溯源房地產(chǎn)商起家的秘密，不二法門就是銀行貸款。一些房地產(chǎn)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初，啟動(dòng)資金就是向別人借來(lái)的，一旦銀行貸款到位，抽逃自有資金的現(xiàn)象普遍存在。而銀行貸款就成為他們進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的第一桶金。從開(kāi)發(fā)資金到建筑企業(yè)墊付的工程資金再到個(gè)人購(gòu)房的資金，幾乎都依賴于銀行的信貸資金。房地產(chǎn)商們對(duì)房地產(chǎn)新政策的強(qiáng)烈反應(yīng)，表明了銀行是房地產(chǎn)企業(yè)不可或缺的資金來(lái)源，而這個(gè)“新政”也卡住了通往富豪的便利之門。

　　新政風(fēng)暴之后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將大浪淘沙。張紅星，國(guó)泰土地整理有限公司董事長(zhǎng)，在央行房地產(chǎn)信貸政策出臺(tái)后，干勁一下子足了起來(lái)。他對(duì)記者說(shuō)：“過(guò)不了多久，那些資金不足或只靠炒地皮贏利的企業(yè)肯定就撐不住了，我們正選擇時(shí)機(jī)準(zhǔn)備收購(gòu)他們的項(xiàng)目呢！”

　　一位不愿透露姓名的制造業(yè)老板與張紅星的想法一致。他們本來(lái)準(zhǔn)備最近進(jìn)軍北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但央行房地產(chǎn)新政策出臺(tái)后，他們調(diào)整了戰(zhàn)略。他說(shuō)：“再過(guò)半年，肯定有的樓盤就要爛尾了，到時(shí)候我們?cè)偃ナ召?gòu)這些項(xiàng)目，那才是我們進(jìn)入市場(chǎng)的最佳時(shí)機(jī)！”

來(lái)源：[半月談]     新華網(wǎng)