一些地方制定的評估辦法有一定缺陷

　　建設(shè)部總經(jīng)濟師、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾在近日召開的城市房屋拆遷工作新聞通氣會上說，《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，城市房屋拆遷貨幣補償金額根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。由于國家未制定統(tǒng)一的評估辦法，一些地方制定的評估辦法有一定缺陷，在實施中出現(xiàn)了一些問題。

　　一是由于估價人員對拆遷評估價格內(nèi)涵、估價目的、原則、時點、技術(shù)路線與方法等理解不一致，對參數(shù)確定、可比案例的選取存在一定差異，造成不同估價機構(gòu)對同一標的出具的估價報告結(jié)果相差較大。二是有些地方在選擇拆遷估價機構(gòu)問題上，程序不夠公開，也沒有充分考慮被拆遷人的意愿，被拆遷人意見較大。三是缺乏有效的拆遷估價糾紛調(diào)處機制，被拆遷人對評估結(jié)果有疑義時缺乏必要的救濟渠道。四是少數(shù)拆遷估價機構(gòu)行為不規(guī)范，為了承攬業(yè)務(wù)、迎合委托人的要求，出具不實的估價報告。另外，在房地產(chǎn)評估中，被拆遷人不配合或者阻撓估價人員查勘現(xiàn)場，也影響估價結(jié)果的準確性。

　　謝家瑾提出，針對目前拆遷評估中存在的問題，建設(shè)部下發(fā)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》。這一指導(dǎo)意見將對規(guī)范城市房屋拆遷估價行為，維護拆遷當事人特別是被拆遷人的合法權(quán)益將起到重要作用。

　　城市房屋拆遷估價標準進一步明確

　　《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》進一步明確拆遷評估價值標準，建立了公開、公平選擇拆遷估價機構(gòu)的機制。

　　意見明確規(guī)定，拆遷估價為被拆遷房屋的公開房地產(chǎn)市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。拆遷評估包含的內(nèi)容是搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額等。拆遷房屋裝修的補償，由當事人雙方協(xié)商議定，不能達成一致意見的，另行委托評估。

　　意見規(guī)定，各地政府要每年定期公布一次各類房屋的房地產(chǎn)市場價格，作為拆遷評估的參考。拆遷估價原則上采用市場比較法，對于一些房地產(chǎn)市場不發(fā)達，可比交易案例少的地區(qū)，無法采用市場比較法條件的，方可采用其他估價方法。拆遷估價時點確定為房屋拆遷許可證頒發(fā)日。對于拆遷規(guī)模大、分期分段實施的項目，可以當期（段）房屋拆遷實施日為估價時點。

　　意見規(guī)定，拆遷估價機構(gòu)應(yīng)當由被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式產(chǎn)生，防止拆遷人與估價機構(gòu)互相串通，損害被拆遷人的合法權(quán)益。估價機構(gòu)應(yīng)當將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示，拆遷當事人對估價結(jié)果有疑問的，估價機構(gòu)應(yīng)當作出解釋。

　　城市房屋拆遷建立評估糾紛調(diào)處機制

　　《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，明確了拆遷評估糾紛調(diào)處機制，確定了被拆遷房屋性質(zhì)和面積爭議的處理方法。

　　意見要求，各省和設(shè)區(qū)城市要成立估價專家委員會，以估價技術(shù)鑒定的方式向拆遷當事人提供救濟。拆遷當事人對估價結(jié)果有異議時，可以申請復(fù)核評估或另行評估。復(fù)核評估或另行評估結(jié)果與原評估結(jié)果有差異超過規(guī)定標準的，由房屋拆遷專家委員會進行鑒定，根據(jù)鑒定意見調(diào)整后的估價結(jié)果作為補償依據(jù)。

　　針對拆遷估價人員無法對于一些房屋和其他建筑物性質(zhì)和面積等作合法性判定的問題，本著讓被拆遷人受益的原則，意見規(guī)定，凡拆遷當事人能就被拆遷房屋性質(zhì)和面積達成一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，可以向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。另外，意見還要求市、縣規(guī)劃、房地產(chǎn)管理部門要制定被拆遷房屋性質(zhì)和面積爭議的處理方法。