過(guò)完猴年春節(jié)，許多電話與咨詢便接踵而來(lái)，2004年里，青島的房?jī)r(jià)是一個(gè)什么樣的走勢(shì)，市場(chǎng)會(huì)向什么樣的方向發(fā)展？作為一個(gè)非行業(yè)內(nèi)人士，記者的感覺(jué)與判斷并不是十分準(zhǔn)確的，但在記者的采訪過(guò)程中，一種關(guān)于市場(chǎng)的聲音非常強(qiáng)烈：2004,為了居住而購(gòu)房。
市場(chǎng)放量發(fā)展供需缺口縮小
2004年將是青島房地產(chǎn)市場(chǎng)取得長(zhǎng)足發(fā)展的一年，在這一年里，市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)有一定程度的增長(zhǎng)，房源結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生一定程度的變化，供市民選擇的房源將會(huì)越來(lái)越多。
有業(yè)內(nèi)人士這樣認(rèn)為，今年市場(chǎng)將會(huì)有幾個(gè)大的變化：第一，產(chǎn)品細(xì)分越來(lái)越細(xì)，市場(chǎng)上既會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)售價(jià)在每平方米萬(wàn)元以上的住宅小區(qū)，使豪宅市場(chǎng)初具規(guī)模，也會(huì)出現(xiàn)一些獨(dú)具特色與概念的小區(qū)，使市場(chǎng)上的產(chǎn)品形態(tài)更為豐富；第二，區(qū)域特色將會(huì)更加鮮明，在樓盤(pán)與樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)之外，板塊之間的優(yōu)勢(shì)比較將會(huì)引起更多人的重視與關(guān)注；第三，經(jīng)濟(jì)適用房的加大投放將會(huì)對(duì)市場(chǎng)格局產(chǎn)生一定的影響，伴隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展，梯次供應(yīng)格局將會(huì)逐漸形成。
根據(jù)我市的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃，至2006年，經(jīng)濟(jì)適用房將竣工600萬(wàn)平方米，向社會(huì)提供住房約7.5萬(wàn)套，其中，2004年將實(shí)現(xiàn)竣工100萬(wàn)平方米的目標(biāo)。100萬(wàn)平方米是個(gè)什么樣的概念，這個(gè)數(shù)字將要占據(jù)目前我市全年銷(xiāo)售房屋面積的1／3,這個(gè)數(shù)字同時(shí)也標(biāo)志著長(zhǎng)久以來(lái)困擾我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的結(jié)構(gòu)性失衡正在慢慢進(jìn)行著轉(zhuǎn)變。2004年是100萬(wàn)平方米，2005年竣工200萬(wàn)平方米，2006年竣工300萬(wàn)平方米，三年中，以每年100萬(wàn)平方米的量遞增，市場(chǎng)格局勢(shì)必要發(fā)生重大變化。
經(jīng)濟(jì)適用房放量發(fā)展只是市場(chǎng)中的一個(gè)部分，作為現(xiàn)在市場(chǎng)主體的商品房，也將迎來(lái)一個(gè)放量發(fā)展的時(shí)期。不少人認(rèn)為，國(guó)有土地出讓改為公開(kāi)拍賣(mài)、掛牌、招標(biāo)后，進(jìn)入市場(chǎng)的土地量在不斷地減少，但前一段時(shí)期沉淀下來(lái)的未開(kāi)發(fā)土地仍然在市場(chǎng)上占有一定的比重，而在前兩年政府公開(kāi)出讓的土地中，其中的絕大部分也將會(huì)在今年走向市場(chǎng)。
記者采訪了我市幾個(gè)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，其中相當(dāng)一部分企業(yè)今年會(huì)同時(shí)推出幾個(gè)可供銷(xiāo)售的樓盤(pán)，在他們的計(jì)劃中，今年和明年將是推盤(pán)量較為集中的兩年。
關(guān)注房?jī)r(jià)走勢(shì)擠壓套利空間
在很多房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較早、發(fā)展較為成熟的地區(qū)，我們會(huì)發(fā)這樣的一個(gè)現(xiàn)象，其房?jī)r(jià)的漲落幅度非常之小，不會(huì)出現(xiàn)大起大落的情況，開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入一個(gè)良性競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，其產(chǎn)品的整體水準(zhǔn)也相對(duì)較高，例如廣州、深圳、重慶、成都等地。
2004年將是青島房地產(chǎn)市場(chǎng)放量發(fā)展的一年，供應(yīng)量的加大，對(duì)于買(mǎi)方而言無(wú)疑是一個(gè)很好的消息。
市場(chǎng)是由供需雙方?jīng)Q定的，價(jià)格則是供需雙方的博弈。曾有無(wú)數(shù)的人問(wèn)記者同樣一個(gè)問(wèn)題，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降？在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)報(bào)告中，去年青島房?jī)r(jià)的漲幅是全國(guó)第三，期望房?jī)r(jià)從一個(gè)相對(duì)較高的漲幅立刻轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)是不符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的，在市場(chǎng)沒(méi)有大的變故的情況下這種期望應(yīng)該是不可能發(fā)生的。
但是，較高的增長(zhǎng)幅度逐漸下降卻是有可能的，從2001年起，青島房?jī)r(jià)可以說(shuō)是經(jīng)歷了幾個(gè)跳躍，經(jīng)過(guò)三年的快速增長(zhǎng)，進(jìn)行適度的調(diào)整符合市場(chǎng)健康、平穩(wěn)發(fā)展的需要。而且從2003年起，政府加大了宏觀調(diào)控的力度，制定了若干推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、平穩(wěn)發(fā)展的舉措，對(duì)于高速發(fā)展中的青島房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，一個(gè)適合市場(chǎng)發(fā)展的增長(zhǎng)速度比什么都重要。
由于房?jī)r(jià)的漲幅較大，市場(chǎng)中一個(gè)特殊的套利群體應(yīng)運(yùn)而生，在信息相對(duì)不對(duì)稱(chēng)的市場(chǎng)條件下，這個(gè)群體的收益顯得更大，而對(duì)于急需住房的一部分市民而言，原本可以在商品房市場(chǎng)上解決卻要到二手房市場(chǎng)上去尋找房源成為一個(gè)無(wú)奈的選擇。
曾經(jīng)多次探討過(guò)炒房的問(wèn)題，也有不少的城市出臺(tái)過(guò)一些政策措施，對(duì)炒房行為進(jìn)行一定的限制與制約，但效果并不是很理想，一個(gè)根本的原因，無(wú)論怎么調(diào)整，只能解決其中的一部分問(wèn)題，對(duì)于炒房者而言，總還是有利可圖的。既然利潤(rùn)是存在的，那么套利也會(huì)同時(shí)存在著。
市場(chǎng)的放量發(fā)展，將會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的影響，房?jī)r(jià)漲幅的變化則會(huì)對(duì)套利群體產(chǎn)生一定的影響，最起碼會(huì)擠壓其套利的空間，減少由于炒房而產(chǎn)生的利潤(rùn)，讓更多的一手房源直面急需住房的消費(fèi)者。
為了居住而購(gòu)房
購(gòu)房的第一目的應(yīng)該是居住的需要。
在這樣一個(gè)前提下，信息成為一個(gè)重要的因素，一方面是信息的量，另一方面是信息的可信程度。應(yīng)加大有關(guān)房屋信息的公開(kāi)發(fā)布，讓更多的需要房子的人知道出售房屋的有關(guān)信息，特別是面向中低收入家庭的房源信息。在這個(gè)信息的層面中，有售房的信息，也應(yīng)該有成交的信息，特別是在二手房的交易過(guò)程中，真正的成交價(jià)格能夠反映出市場(chǎng)的狀態(tài)。
作為政府的層面，適當(dāng)出臺(tái)一些限制與打擊炒房的政策措施，也會(huì)起到一定的作用，特別是在交易與產(chǎn)權(quán)變更環(huán)節(jié)，雖然不能從根本上杜絕，但其更大的意義在于促進(jìn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
在相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)企業(yè)中，已經(jīng)有相關(guān)的規(guī)定，公司職工認(rèn)購(gòu)的房屋不能更名，一定的期限內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)@些規(guī)定雖然不是很全面，但也取得了一定的效果，記者曾經(jīng)問(wèn)一家開(kāi)發(fā)企業(yè)的部門(mén)經(jīng)理，為什么不在公司開(kāi)發(fā)的小區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)一套房子，公司對(duì)內(nèi)部職工畢竟還有一定的優(yōu)惠，這位經(jīng)理說(shuō)，考慮到三年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)蜎](méi)有動(dòng)這個(gè)心思，雖然現(xiàn)在的市場(chǎng)是向上走的。
現(xiàn)在不少的市民更加關(guān)注二手房市場(chǎng)，通過(guò)二手房市場(chǎng)同樣也能實(shí)現(xiàn)居家的夢(mèng)想，近幾年來(lái)，二手房的成交量節(jié)節(jié)攀升，在不少的城市，二手房已經(jīng)與商品房并駕齊驅(qū)。
市場(chǎng)在快速發(fā)展的同時(shí)，也在經(jīng)歷著一個(gè)從不規(guī)范走向規(guī)范的過(guò)程，暴利最終也會(huì)走向一個(gè)合理的利潤(rùn)空間，這是任何一個(gè)行業(yè)都無(wú)法避免的結(jié)局。
為了居住而購(gòu)房，在2004,很多需要住房的人將會(huì)演繹不同的購(gòu)房故事，而且在以后的歲月中，這一主題將會(huì)越來(lái)越清晰。本報(bào)記者王其濤
