2003年，青島作為半島都市群的龍頭，城市核心競爭力不斷提升，經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，城鎮(zhèn)居民收入增加，城市建設日新月異，消費者投資和收入預期較好，在諸多利好因素和相關政策的影響和推動下，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)升溫，呈現(xiàn)出較快揚升的良性發(fā)展態(tài)勢，對拉動國民經(jīng)濟增長、改善居民居住條件發(fā)揮了重要的作用。
房地產(chǎn)開發(fā)基本走勢
房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，投資規(guī)模繼續(xù)放大
自1998年以來，受擴大內(nèi)需和住房制度改革等相關政策的有力拉動，我市房地產(chǎn)市場由全面復蘇進入到快速發(fā)展時期，2003年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模放量增加，呈現(xiàn)快增勢頭，全年完成127.8億元，分別比1998年、2000年、2001年、2002年增長191.8％、89.3％、38.2％、23.3％。去年我市固定資產(chǎn)投資增速一直保持在50％以上的高位，成為近10年來增長最快的一年，在這種情況下，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資的比重仍達23.4％，成為我市固定資產(chǎn)投資中的閃光點，有力地促動了國民經(jīng)濟相關產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
房屋開發(fā)投資出現(xiàn)結構調(diào)整，住宅比重上升
近年來，隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的確立與發(fā)展和經(jīng)濟適用住房政策的調(diào)整，住宅已成為新的消費熱點，房地產(chǎn)投資適應市場需求正逐步發(fā)生結構性變化，住宅開發(fā)投資比重不斷提高。2003年，住宅完成投資94.06億元，同比增長27.2％，高于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速3.9個百分點，占73.6％，比上年提高2.3個百分點；辦公樓因市場基本飽和，商業(yè)營業(yè)用房因空置率較高，二者均呈現(xiàn)投資下降趨勢，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別完成投資4.94億元、14.51億元，分別比上年下降22.1％、10.9％，所占比重下降2.2個百分點和4.3個百分點；其它投資完成14.29億元，同比增長1倍，占比提高4.2個百分點。
新開工項目集聚，帶動全部房屋施工面積擴張
我市房地產(chǎn)開發(fā)在經(jīng)歷了2002年的盤活調(diào)整之后，隨著土地整頓措施的逐步到位，去年以來一直處于新開工程的全面啟動期，新開工面積效應集聚，帶動全部房屋施工面積快步增長。2003年，全部房屋施工面積1747.68萬平方米，增長23.1％，其中住宅施工面積1416.97萬平方米，增長31.4％。各類房屋新開工面積916.76萬平方米，增長37.4％，占全部施工面積的52.5％，比去年同期提高5.5個百分點，其中：住宅新開工800.31萬平方米，增長49.4％，占全部新開面積的87.3％，同比提高7個百分點。新開工項目的持續(xù)增多，成為支撐今年我市房地產(chǎn)投資快速發(fā)展態(tài)勢的重要力量。
竣工房屋小步上揚，可供房源開始增多
繼上年度房屋集中竣工之后，我市房地產(chǎn)開發(fā)在建項目增加較快，而商品房屋銷售一直處于竣工房屋供應量持續(xù)短缺所帶來的有效供給不足的瓶頸之中，供需矛盾比較突出。進入10月份以后，竣工工程開始增多，竣工房屋面積一改下降趨勢呈現(xiàn)小步增長態(tài)勢，可供房源增多，全年累計竣工各類房屋537.83萬平方米，增長2.8％，其中：住宅竣工453.29萬平方米，增長18.1％，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別竣工7.47萬平方米和60.34萬平方米，下降56.0％和34.9％。
房地產(chǎn)企業(yè)對行業(yè)發(fā)展態(tài)度樂觀，企業(yè)家信心足
從市企調(diào)隊去年4個季度的房地產(chǎn)景氣調(diào)查數(shù)據(jù)來看，我市房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)一直處于非常景氣區(qū)間，四季度達到了158.44點，在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸及郵電通信、批發(fā)零售貿(mào)易餐飲業(yè)、社會服務業(yè)等八大行業(yè)中獨領風騷。房地產(chǎn)企業(yè)家信心景氣指數(shù)在三季度雖受有關政策因素影響有所回落，但仍處在156點以上的高位景氣區(qū)間，四季度重又反彈至158.69點，可見“樂觀”、“看好”仍是我市房地產(chǎn)企業(yè)對本行業(yè)的判斷與預期，企業(yè)家對投資房地產(chǎn)業(yè)信心足。
房地產(chǎn)開發(fā)升溫因素
住房制度改革和金融政策的扶持，激活了居民購房熱情
隨著住房制度改革的深化和居民住房商品化意識的增強，商品房市場應運而生，且不斷規(guī)范、發(fā)展。2003年全市商品房銷售額106.51億元，相當于1998年的2.97倍，分別比2000年、2001年、2002年增長93.5％、32.7％、15.8％。隨著房市的興起，房價也隨行就市，一路走高。據(jù)測算，2003年全市商品住宅平均售價2286元，分別比1998年、2000年、2001年、2002年上浮507元、456元、312元和236元。推動房地產(chǎn)升溫的因素中，居民收入增加是前提，銀行系統(tǒng)開辟的按揭貸款購房業(yè)務又使得一大批經(jīng)濟實力暫且受限的普通家庭圓了購房夢。截至2003年底，全市個人住房貸款余額達177.9億元，比年初新增54.2億元，在全市個人消費貸款中唱起了“主角”，個人購房已成為商品房消費市場的主體。
城市建設步伐加快，帶動了房地產(chǎn)市場的走熱
2003年青島城市建設力度不斷加大，城市功能明顯增強。東西快速路二期和三期工程、濱海步行道、匯泉灣第一海水浴場改造等重點城建項目的運作和云南路、遼寧路等老城區(qū)大宗地塊的舊城改造，都成為市民關注的焦點。城市建設的大手筆，危舊房改造的加快，使我市城市拆遷規(guī)�？涨�，引發(fā)了住房消費能量的釋放，促使去年的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮迭起，再加上空地綠化、市內(nèi)29條沙土路整治，人行道、房地產(chǎn)開發(fā)項目周邊環(huán)境“兩項治理”等提升城市環(huán)境工程的完成，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來無限商機，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出前所未有的活力。
居民收入穩(wěn)步提高，為房地產(chǎn)業(yè)帶來施展空間
據(jù)400戶城市居民抽樣調(diào)查資料顯示，2003年我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10075.32元，同比增長15.5％，扣除價格因素影響，實際增長13.9％。其中各占20％的最高收入家庭、中等收入家庭和最低收入家庭人均收入分別為21087.2元、8540.4元和4076.37元。隨著人民生活水平的不斷提高，市民的消費需求也由“吃、穿、用”向“住、行”升級轉型，而“住”是大件消費的首選，調(diào)查資料表明，本年度居民用于居住方面的支出人均769.63元，同比增長17.0％，居住投入已躍升為居民消費領域的重頭戲。另外，據(jù)對我市400戶居民的住房需求調(diào)查顯示，在有意向買房的87戶家庭中購房面積在65－80平方米的占43.7％，計劃購買80－120平米以上的占42.5％，潛在的消費意向使得居住環(huán)境較好的二、三類、四類地段的普通商品住宅市場空間廣闊。
經(jīng)濟適用房建設如火如荼，為房地產(chǎn)開發(fā)重抹一筆
根據(jù)市領導提出的“經(jīng)濟適用房的建設是執(zhí)政為民的具體體現(xiàn)，要把政府的優(yōu)惠政策真正體現(xiàn)在房價上”的指示精神，2003年我市拉開了新一輪經(jīng)濟適用房建設的帷幕，經(jīng)濟適用住房已成為改善中低收入家庭住房條件的重要渠道，全年計劃開工經(jīng)濟適用房200萬平方米，竣工60萬平方米以滿足中低收入家庭和城建拆遷改造的尋求。截至2003年底，全市經(jīng)濟適用房完成投資14.87億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的11.6％，施工面積214.96萬平方米，竣工61.09萬平方米，圓滿完成了年初制定的計劃額度。隨著四方東部新區(qū)、浮新小區(qū)、李滄福源小區(qū)、華易新村二期等多處經(jīng)濟適用房的相繼開發(fā)，未來兩年將有效緩解我市中低收入家庭難以“買房”的現(xiàn)狀，同時也對我市持續(xù)高位的商品房價格有所平抑。本報通訊員王之鈺
