開發(fā)商有權(quán)沒收定金嗎?

　　不少讀者反映，買房時(shí)在簽訂正式購房合同前，開發(fā)商都要求買房人先簽一份認(rèn)購書，并交付一部分定金。而一些買房人往往認(rèn)為反正認(rèn)購書不是合同，所以經(jīng)常是草草簽訂，結(jié)果給自己帶來不少麻煩，陷入被動(dòng)。

    遭遇認(rèn)購書“陷阱條款”

　　讀者張先生在與某開發(fā)商簽訂的認(rèn)購書中規(guī)定：“買方應(yīng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起15日內(nèi)前來簽訂正式合同，否則所收定金不予退還�！焙髲埾壬�在規(guī)定期限內(nèi)去與開發(fā)商商談合同事宜，但由于在某些條款上存在分歧而沒有達(dá)成協(xié)議。張先生要求返還定金，遭到拒絕，開發(fā)商的理由是張先生在規(guī)定期限內(nèi)未與其簽訂正式合同。

　　讀者石先生則因?yàn)闆]有接到開發(fā)商的通知函，未在約定時(shí)間內(nèi)簽訂合同，開發(fā)商將房子賣予他人，認(rèn)為石先生違約在先，拒絕承擔(dān)違約責(zé)任。

　　通常，開發(fā)商堅(jiān)持認(rèn)為，無論何種原因?qū)е聸]有簽訂正式合同，都屬于購房者違約，不退所收定金，并往往以此要挾買方接受一些不公平的條款或拒不接受買方提出的合理要求。

   認(rèn)購書不是買房必經(jīng)程序

　　有關(guān)專家認(rèn)為，現(xiàn)有的法律、地方性法規(guī)中并沒有買房前應(yīng)當(dāng)簽訂認(rèn)購書的法律規(guī)定。因此，簽訂認(rèn)購書并非買房的必經(jīng)程序。所以如果可能，買房人在確定要購買的項(xiàng)目后，最好不簽認(rèn)購書而直接簽訂購房合同。這樣可以避免在與開發(fā)商就合同條款進(jìn)行的談判中，因認(rèn)購書中的約定特別是定金問題而使自己陷入被動(dòng)。

   認(rèn)購書是否有法律效力

　　認(rèn)購書是具有意向書性質(zhì)的法律文件，主要包括的內(nèi)容有：1、相關(guān)各方如出賣人、買受人的主要情況；2、認(rèn)購房屋的情況；3、房屋的價(jià)款；4、付款方式；5、認(rèn)購條款等內(nèi)容。而且，認(rèn)購書通常還要雙方簽字蓋章。

　　具備上述內(nèi)容及形式后，尤其是認(rèn)購書中約定了買賣雙方具體的權(quán)利義務(wù)后，一般說來，認(rèn)購書就其表述的內(nèi)容具有了一定的約束力，并具備了相應(yīng)的法律效力，只要其內(nèi)容不違反法律規(guī)定，且買受人所購房屋的手續(xù)齊備（五證齊全），該認(rèn)購書一般具有一定的法律效力。違約方應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任

　　在簽訂認(rèn)購書的同時(shí)，開發(fā)商大都要求買房人同時(shí)交付一定數(shù)量的定金，并在認(rèn)購書中約定，如果買受人在約定的時(shí)間內(nèi)不簽訂正式的《商品房買賣合同》，開發(fā)商有權(quán)沒收買受人交納的定金等條款。

　　按照以上雙方的約定，如果買方?jīng)]有按照認(rèn)購書規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約，屬買方違約，定金不予返還；賣方在認(rèn)購書規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，屬賣方違約，應(yīng)雙倍返還定金。

　　如果一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購書中確認(rèn)的條件，如價(jià)格、房號(hào)、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為違約。

　　規(guī)避認(rèn)購定金風(fēng)險(xiǎn)

　　由于簽訂合同時(shí)涉及諸多條款的談判，雙方在某些條款上達(dá)不成一致意見，導(dǎo)致合同無法簽訂。在這種情況下，有些開發(fā)商往往以買方拒簽合同為由，拒絕返還買房人定金。

　　房屋買賣非常復(fù)雜，一個(gè)小的分歧就可能導(dǎo)致無法簽訂正式的合同。因此建議，購房人在簽訂認(rèn)購書時(shí)，可將該條款改為“買方應(yīng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起15日內(nèi)前來與賣方商談?wù)�式合同，如因�(qū)�合同條款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收定金應(yīng)予退還.”

　　認(rèn)購書是“雙刃劍”

　　有關(guān)人士提醒廣大消費(fèi)者在簽約之前，首先要了解有關(guān)商品房買賣方面的法律法規(guī)，做到心中有數(shù)；其次要關(guān)注開發(fā)商的商業(yè)信譽(yù)，調(diào)查其是否有不良記錄以及土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)（銷）售許可證等“五證”是否齊全；另外，務(wù)必要求開發(fā)商提供《商品房買賣合同》及相關(guān)資料，特別是對(duì)補(bǔ)充協(xié)議、附件、雙方約定的內(nèi)容要認(rèn)真閱讀研究，弄清自己的權(quán)利義務(wù)，不要在不知情的情況下貿(mào)然交付定金；最后要把好從簽約到驗(yàn)收的每一關(guān)，對(duì)于顯失公平的條款，要堅(jiān)決要求對(duì)方修改，不要在導(dǎo)購人員、宣傳廣告、沙盤模型、口頭承諾的影響下草率簽字。

　　認(rèn)購書中的立約定金條款實(shí)際上是一柄“雙刃劍”，購房者在簽訂帶有這種條款的認(rèn)購書時(shí)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎行事，以避免在與開發(fā)商簽訂正式商品房買賣合同時(shí)，由于某些條款達(dá)不成一致而無法簽訂合同，從而損失掉先前向開發(fā)商交付的定金。本報(bào)記者