有人說,上海樓市最近“感冒”了。此言不虛!從銀監(jiān)會的“指引”和央行提高商業(yè)銀行儲備金率到新建商品房的銷售進(jìn)行的合同網(wǎng)上備案登記、期房限制轉(zhuǎn)讓等,面對這一浪接一浪出臺的政策,上海的房地產(chǎn)市場很難波瀾不驚。究竟是政府對土地和金融調(diào)控的雙刃劍開始發(fā)生作用,還是上海房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)即將臨近
?一場“地產(chǎn)黃牌”和上海房價之間的博弈在所難免,博弈是否會演變成“多贏”的共生?業(yè)內(nèi)人士議論紛紛,看法不一。
變化一:部分地區(qū)房價滯漲
日前,記者在對上海各大區(qū)域今年前4個月的房價比對中發(fā)現(xiàn),一些地區(qū)的物業(yè)都不約而同地出現(xiàn)“原地踏步”的局面,這些物業(yè)的單價大都集中在8000元以上,如浦東地區(qū)的聯(lián)洋年華今年二季度初的房價與去年年底的房價基本相同,單價依舊保持在7500~9800元之間。浦東地區(qū)的上海綠城、閔行地區(qū)的明申花園二期、古北地區(qū)的仁恒河濱花園和華麗家族等中高價物業(yè)的情況也相似。同時,中價樓盤如閔行的金色探戈正峰苑,今年3月份推出的最后兩幢小高層基本沒有對價格采取太大的調(diào)整,保持了去年底5400元的均價。
“為追求高利潤,過去許多房子被‘捂’在房產(chǎn)商手里。而現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)已經(jīng)不敢輕易捂房了!币晃毁Y深房地產(chǎn)研究員這樣告訴記者。國家陸續(xù)出臺的宏觀調(diào)控政策使得開發(fā)商的資金壓力陡增,不少開發(fā)企業(yè)為了盡快回籠資金,不惜放棄高額利潤將樓盤快速脫手變現(xiàn)。另外,上海市中心空置房總量約500萬平方米。一旦時機(jī)到來,大批空置房就會向市場拋售,“假性需求”將頃刻變成“急性供給”,就會使市場供求結(jié)構(gòu)失衡。目前出現(xiàn)的部分物業(yè)“原地踏步”現(xiàn)象,已經(jīng)反映出買賣雙方對未來市場并不樂觀。
從近期市場房價變化情況看,有幾個現(xiàn)象值得注意:市場上“排隊(duì)”買房現(xiàn)象逐漸減少,部分樓盤甚至在打折降價;中心城區(qū)大戶型包括復(fù)式房消化周期趨緩;下半年將有大量新盤集中上市,開發(fā)商出價已趨謹(jǐn)慎;上半年廣告大都集中在少數(shù)幾個樓盤,而近期銷售廣告在面和量上逐漸擴(kuò)大;耐不住宏觀調(diào)控的前期投資客不斷把市區(qū)次新房向外拋售;“五一黃金周”大型房展參觀人數(shù)和成交樓盤同比下降33%;到5月上旬“網(wǎng)上備案”的上市樓盤已有萬余套,其“待售率”大都超過80%,目前市場新盤銷售速度正在趨緩。
一位開發(fā)商在評價房價未來趨勢時說,前些日子上海房價一路上沖,是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。但是,由于這兩年房地產(chǎn)業(yè)投資過快過猛,商品房開工量過大,不少房子在價值和價格上有較大背離,今后這類房子的價格肯定會有所波動。這次宏觀調(diào)控政策正在給局部過熱的市場注入“清醒劑”。
變化二:土地成了“燙手山芋”
去年還是“誰手中有地,誰就一本萬利”,如今土地卻成了不少開發(fā)商手中的“燙手山芋”。上海一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高層人士向記者透露,最近一段時間,一些中小型房地產(chǎn)商頻頻向他們拋出土地轉(zhuǎn)讓的“繡球”。該人士稱,這些開發(fā)商之所以前來“投懷送抱”,主要還是迫于資金壓力。土地實(shí)行公開招投標(biāo)后,土地中標(biāo)均需全額付款,地價動輒上億元。以前開發(fā)商拿地財(cái)大氣粗,現(xiàn)在銀行嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款,并要求開發(fā)項(xiàng)目的資本金比例達(dá)到35%以上。本來土地儲備較多、以銀行貸款墊底的項(xiàng)目,都感到了資金壓力,便急于將閑置土地或項(xiàng)目轉(zhuǎn)手。
搜房研究院首席分析師陳晟稱,目前土地轉(zhuǎn)讓不在少數(shù),甚至市中心的一些項(xiàng)目也急于轉(zhuǎn)手。銀根的不斷緊縮對普遍資金“貧血”的房地產(chǎn)開發(fā)商更是雪上加霜,尤其給中小房產(chǎn)商帶來了很大影響,脆弱的資金鏈很可能就此被輕易拉斷。
上海一家房地產(chǎn)上市企業(yè)的老總?cè)涨巴嘎,他現(xiàn)在每周都要接待各種以“談地”為目的的人群,有的時候多達(dá)十幾撥,不少土地的價格甚至還可以商量,這和去年“一地難求”和“千金難求”的情形大相徑庭。同時,他也表示,雖然作為上市公司,銀根緊縮政策對他們不會造成太大的影響,但在地塊的選擇上還應(yīng)該慎重。
針對近期市場上土地買賣雙方雖然接觸頻繁但成交趨緩的情況,復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心認(rèn)為,這與近期多變的市場政策有關(guān),開發(fā)商由于無法對未來市場發(fā)展做出準(zhǔn)確判斷,觀望氛圍濃厚。部分囤積土地、以銀行貸款墊底的中小型房地產(chǎn)商感到資金壓力,不得不想方設(shè)法將土地轉(zhuǎn)手。
變化三:出租房源大幅增長
與房價快速上漲相反的是,近年來上海租賃市場持續(xù)低迷。其根本原因在于,租賃需求增長趕不上供給增長。而近段時間,以往不受重視的租房市場出現(xiàn)了活躍的趨勢,房屋租賃價格也略有上漲。據(jù)分析,出現(xiàn)當(dāng)前租房市場活躍的情況有三方面因素:首先,由于受市中心區(qū)域的市政動遷進(jìn)度放緩影響,市中心的二手房需求量銳減。同時,由于各種政策因素的影響,部分賣家日益珍惜中心區(qū)域的二手房,寧可通過租賃市場來獲利;其次,銀行的期房限轉(zhuǎn)政策和對第二套房嚴(yán)格的貸款審批制度,也讓不少賣家轉(zhuǎn)向長期投資,變出售為出租,獲取長期收益;而房價居高不下和政策的不明朗也是不少市民變賣為租的重要原因。
房價漲得快與消費(fèi)者預(yù)期心理有關(guān)。價格變化是一種預(yù)期反應(yīng),它的漲幅雖然也受供求關(guān)系影響,但是更多地表現(xiàn)為購房者對未來房價走勢的一種判斷。如目前天山路、威寧路,一套30多平方米的一居室單價可賣到8400元。但是在租賃市場上,該房屋月租金只有1000元,年租金收益1萬元左右。以此推算,租金回報率連3%也不到。有專家指出,在國外成熟的房地產(chǎn)市場,房屋的租金與房屋價格之間是一對“剪刀差”的關(guān)系,即當(dāng)房價上升到一定程度的時候,房屋租金會出現(xiàn)下跌;而當(dāng)房屋租金的價格上升到一定程度,往往預(yù)示房價會下跌。因此,我們在關(guān)注房價的同時,還應(yīng)密切關(guān)注租賃市場的變化。
短期波動長期看好
房地產(chǎn)企業(yè)的市場調(diào)控不是以暫時的大起大落為目標(biāo),而應(yīng)當(dāng)以是否“透支”未來長期發(fā)展來定論,長期穩(wěn)定房價顯然是此次宏觀調(diào)控的重要目的。日前,在“土地、金融行業(yè)趨勢研討會”上,上海中瑞地產(chǎn)研究中心提出上述觀點(diǎn),認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以此為依據(jù),進(jìn)一步對上海樓市未來房價走勢做出較為準(zhǔn)確的估測:
上海中心城區(qū)樓盤將保持理性上升勢頭,兩環(huán)間區(qū)域部分品質(zhì)不高及短期隨行就市的樓盤可能被重新定位、一城九鎮(zhèn)樓盤將出現(xiàn)分化。其中有產(chǎn)業(yè)支撐的人口密度較高的城鎮(zhèn)房價將有良好走勢,反之可能出現(xiàn)波動。同時不能忽視對具體市場和樓盤的細(xì)分,需要冷靜和理智地加以辨別。
面對日益增強(qiáng)的宏觀調(diào)控,專家仍然看好上海房地產(chǎn)市場長期良好走勢。一位專業(yè)人士頗有新意地提醒:在短期市場波動不已的形勢下,不妨留意一下,如果投資房地產(chǎn)的話還是有不少機(jī)遇可抓。
卜凡中
特約編輯:宋廣偉