土地供應短時間減少

　　8月31日是清理協(xié)議出讓土地最后的期限，大限將至，令得幾家歡樂幾家愁。屆時，積習已久的協(xié)議土地出讓方式將會淡出歷史視野，取而代之的是招投標的土地出讓方式。面對土地政策的這一歷史性變革，北京的土地市場和房地產(chǎn)市場將迎來極大的震撼。

　　對市場的影響 土地 市場將更加有序

　　今典集團董事長張寶全認為，北京市對于土地的一些清理整頓舉措，讓原本比較混亂的土地市場的經(jīng)營態(tài)勢更加有序，是土地市場走向規(guī)范的重要標志，同時也是房地產(chǎn)經(jīng)營走向成熟的重要標志。在外地，很多地方已經(jīng)實現(xiàn)招投標了，而北京，由于其具有比較復雜的背景，遲遲沒有完成。現(xiàn)在政府出臺政策將會讓北京土地市場步入正軌。

　　土地供應短時間減少，不會大幅變動

　　由于政府對于一級市場的宏觀調(diào)控，在大限前后，土地市場的供應量將會在一段時間內(nèi)減少。這在上半年已經(jīng)體現(xiàn)出來了，新盤放量已經(jīng)開始減少。華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理李忠先生認為，雖然土地供應量在一段時間內(nèi)會有所減少，但是不會影響整個土地市場的狀況，暫時不會引起需求的大幅度欠缺。雖然放量少了，但是土地存量更大，所以不會影響太大。政府只是對一級土地市場進行調(diào)控和管理，控制了土地供應的總渠道，敦促開發(fā)商以正當?shù)氖侄文玫�，不要想太多的歪門邪道，并不是要減少土地的供應。

　　二手土地尋求接盤

　　就像很多業(yè)內(nèi)人士分析的那樣，協(xié)議出讓土地的方式將市面上的房地產(chǎn)商分為兩類：一類是有土地卻沒有資金實力的“大地主”；一類是有開發(fā)實力卻取地無門的“資本家”。以前手中有地就等于握著個金蛋，可是大限一到，金蛋立馬變成石頭。幾個月來，二手土地信息漫天飛，項目公司心急火燎地找下家。

　　過去一些企業(yè)沒有資金，但憑借種種關系拿到了土地，這些企業(yè)自己不進行開發(fā)，多是希望轉讓手中的土地，通過土地差價來實現(xiàn)暴利�，F(xiàn)在主管部門要求在8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，這些企業(yè)手中的土地屆時不處理完畢的話，就會成為“過期糧票”。這些企業(yè)為了保住自己的收益，近期肯定會急著將手中的土地出手。

　　掛牌地塊短時間將為人爭搶

　　一邊是一些開發(fā)商急著吐地，一邊是一些沒地的開發(fā)商急著買地。隨著政策的制定和執(zhí)行，從2002年11號令出臺以來，同年成立的北京市土地整理儲備中心北京市土地交易市場就開始有地塊掛牌進行公開出讓。但直到2003年年底，這些掛牌的地塊一般都無人問津，無人競價拿地。這種情況隨著4號令的出臺而改變。隨著4號令的出臺，北京市土地交易市場掛牌的地塊在短時間內(nèi)被人掙搶。如2004年4月9日，北京市廣渠路15號地區(qū)公建配套設施用地，由北京市首都城市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以18.2億元競得；2004年4月13日，豐臺區(qū)“菜戶營西街117號住宅及配套”項目用地由順馳置地(北京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以5.12億元競得；2004年4月13日，“懷柔區(qū)山天家園住宅項目”用地由北京山天置業(yè)有限公司以4.84億元競得。2004年5月，CBD1號地競拍，最終由SOHO中國有限公司以7.14億元競得。2004年6月28日，順義區(qū)“小東莊拆遷改造項目”以3.45億元由北京順義區(qū)建筑工程公司、北京金瑞房地產(chǎn)公司及北京京漢房地產(chǎn)公司三家聯(lián)合獲得。

　　SOHO中國有限公司董事長潘石屹說，他們公司下半年的任務就是把錢全部換成地。據(jù)傳北京有80％的土地過不了這個限，這時候就要多儲備合法的土地。

　　在這些地塊的交易中，幾乎每塊掛牌的地塊都是高出底價很多成交的。土地政策的變化讓很多開發(fā)商開始關注土地公開交易市場。

　　對地價的影響 地價暫時有上升，但不會上升太多

　　土地大限期將至，很多人認為采用招投標后地價會上漲。對于這個問題李忠認為，地價并不一定會上漲。因為采取協(xié)議出讓的土地大多是生地，生地上就包含著拆遷的費用。如果是開發(fā)商自己來拆遷的話，費用相當高。他舉了個例子，以前的四合院拆一套60萬元，現(xiàn)在拆遷戶直接就要360萬，所以很多開發(fā)商一提起拆遷頭就大。而政府放的地多是七通一平的，因為政府拆遷畢竟有一些優(yōu)勢，對于拆遷中的“釘子戶”就有一定的制約作用。雖然政府拍賣時包含了運作的費用，但是相較于拆遷中的費用，差距并不是很大。在土地拍賣初期，由于市場上還比較幼稚，可能會高出底價比較多，可是隨著招投標市場的進一步成熟，招投標也會洗去鉛華，更加符合市場的價格。因此，他認為政府對于一級市場的調(diào)控，從一個較長的時期看，對地價不會有太大的影響。

　　對開發(fā)商的影響 本地開發(fā)商：靠“關系”者淡出，具有實力者顯現(xiàn)

　　以前，所謂的本地開發(fā)商與外地開發(fā)商的分別就是本地開發(fā)商有開發(fā)優(yōu)勢，這個優(yōu)勢不是資金，也不是自身實力，而是“關系”。有關系的開發(fā)商就能順利拿到地，而沒“關系”的開發(fā)商干著急沒辦法。這道“關系檻”給一批雖然有實力，但是無“關系”的人造成不小的障礙。政府堵上協(xié)議出讓的口子后，那些掌握“關系”的失去了效力，將逐漸淡出市場。

　　外地開發(fā)商：進京門檻撤銷，積極開拓北京市場

　　大限之后要獲得土地，不論是外地還是本地開發(fā)商，途徑只有一條，就是要采取招投標的方式。這樣一來，橫在外地開發(fā)商前面的門檻撤除了，外地開發(fā)商與本地開發(fā)商站在了同一起跑線上。新加坡三大上市房地產(chǎn)公司之一的吉寶置業(yè)也在望京開發(fā)高檔公寓等等，這一切都預示著新一輪的圈地熱潮正在火熱上演，只不過此“圈地”非“彼圈地”而已。

　　對市場格局的影響 房地產(chǎn)市場面臨洗牌

　　8月31日的土地大限，對于房地產(chǎn)市場的格局將產(chǎn)生很大影響，房地產(chǎn)市場將面臨洗牌。潘石屹認為，如果要嚴格執(zhí)行中央政府的文件，8月31日對中國的房地產(chǎn)一定是一個大洗牌的日子。8月31日大限之后房地產(chǎn)市場的變化將由一些具體的事件表現(xiàn)出來，比如一批房地產(chǎn)發(fā)展商、一批項目將會垮掉�？宓舻牟皇悄姆N類型的房地產(chǎn)發(fā)展商，而是資金不足、資金鏈條繃得很緊的房地產(chǎn)發(fā)展商。無論它是什么類型，無論它是大還是小，都會出現(xiàn)房地產(chǎn)公司的優(yōu)化組合現(xiàn)象。李忠認為，大限讓房地產(chǎn)企業(yè)處于轉型期中，那些能夠適應這種轉型的，將會得到更大的發(fā)展；無法適應這種轉型的，被淘汰或者被其他企業(yè)兼并也是在所難免。

　　一些擔憂 資金瓶頸與立項困難

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，有些業(yè)內(nèi)人士提出一些擔憂，依照目前的情況，在北京一宗土地在批地時，三四個月拿不到土地證的情況普遍。今年8月31日前，北京土地儲備中心將無法辦完已經(jīng)批準的協(xié)議出讓土地手續(xù)。屆時，大約要有1000余萬公頃的土地將按規(guī)定由土地儲備中心收購。按現(xiàn)有的情況計算，土地儲備中心大約要拿出1000多億元人民幣用于收購土地，對政府將是一大難題。另外，至大限之期，將有很多企業(yè)會因非資金因素而無法獲得土地。

　　有業(yè)內(nèi)人士提出，國家從保護土地資源方面進行土地政策的調(diào)整是正確的。但作為基礎性資源，土地資源牽涉面很大，影響廣泛。如果僅以單一的反腐角度出臺土地政策，在執(zhí)行力發(fā)生問題時，有可能引發(fā)政策上的漏洞，產(chǎn)生新的腐敗。但是李忠對這一問題比較樂觀，他認為，任何一項政策的出臺都難免有漏洞，可是政府一旦發(fā)現(xiàn)漏洞，就會不斷修補漏洞，直到漏洞消失。

　　　特約編輯：宋廣偉