上半年房地產(chǎn)投資增速加快     商品房屋供需矛盾漸趨緩解     目前，國(guó)家不斷加大宏觀調(diào)控力度，啟動(dòng)土地和信貸兩個(gè)重要“杠桿”，控制房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)一步升溫。由于我市房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)于全國(guó)大的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)講多年來(lái)一直具有一定的滯后性，并且無(wú)論從房地產(chǎn)企業(yè)的個(gè)數(shù)還是投資規(guī)模都明顯落后于國(guó)內(nèi)同類地區(qū)，這兩年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也始終徘徊于20％－30％的穩(wěn)健發(fā)展區(qū)間。進(jìn)入今年以來(lái)，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大存量土地的開發(fā)和在建工程的投入，一方面緩解市場(chǎng)竣工房屋不足，供需矛盾突出的現(xiàn)狀，一方面應(yīng)對(duì)國(guó)家有關(guān)土地政策時(shí)限的

    商品房屋供需矛盾漸趨緩解目前，國(guó)家不斷加大宏觀調(diào)控力度，啟動(dòng)土地和信貸兩個(gè)重要“杠桿”，控制房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)一步升溫。由于我市房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)于全國(guó)大的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)講多年來(lái)一直具有一定的滯后性，并且無(wú)論從房地產(chǎn)企業(yè)的個(gè)數(shù)還是投資規(guī)模都明顯落后于國(guó)內(nèi)同類地區(qū)，這兩年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也始終徘徊于20％－30％的穩(wěn)健發(fā)展區(qū)間。進(jìn)入今年以來(lái)，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大存量土地的開發(fā)和在建工程的投入，一方面緩解市場(chǎng)竣工房屋不足，供需矛盾突出的現(xiàn)狀，一方面應(yīng)對(duì)國(guó)家有關(guān)土地政策時(shí)限的到來(lái)，上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張、增速加快，供需漸趨平衡的總體運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

    主要特點(diǎn)

    一、投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增速加快

    上半年，我市房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)增加，完成開發(fā)投資58.6億元，比上年增長(zhǎng)43.7％，成為近兩年以來(lái)房地產(chǎn)投資增速的最高點(diǎn)，占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資的20.6％，高于上年同期0.4個(gè)百分點(diǎn)。主要原因：一是土地政策效應(yīng)的促動(dòng)。從2002年7月1日起執(zhí)行的國(guó)務(wù)院11號(hào)文件，叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，同時(shí)要求協(xié)議出讓的土地必須在兩年以內(nèi)開工，否則強(qiáng)行收回，我市房地產(chǎn)企業(yè)囤積的開發(fā)用地不少，截至2003年底全市房地產(chǎn)待開發(fā)土地面積313萬(wàn)平方米，比2002年增長(zhǎng)51.5％。今年4月份，國(guó)土資源部再次頒發(fā)71號(hào)文件，嚴(yán)格要求各地協(xié)議出讓土地中的歷史遺留問(wèn)題必須在8月31日前處理完畢，否則收回土地，納入國(guó)家土地儲(chǔ)備體系，土地清查力度的加大促使有錢有地的開發(fā)商擔(dān)心手上積存的土地被政府收回而加快項(xiàng)目的推出，而有地沒(méi)錢和有錢沒(méi)地的開發(fā)商也加快股權(quán)合作步伐，一方出地，一方出錢進(jìn)行聯(lián)建開發(fā)，確保開發(fā)資質(zhì)。二是房地產(chǎn)大市的影響。目前，國(guó)家正對(duì)固定資產(chǎn)投資采取緊縮政策進(jìn)行限制，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資炒作引發(fā)的泡沫需求也出臺(tái)政策給予干預(yù)，我市房地產(chǎn)開發(fā)目前在建盤子很大，占用了房地產(chǎn)企業(yè)的大量資金，相應(yīng)增加了潛在風(fēng)險(xiǎn)，而有效化解的途徑之一就是在目前市場(chǎng)相對(duì)較熱的情況下，加大投資力度，提早進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)。再者，青島因其得天獨(dú)厚的地理區(qū)位，很受外地人推崇，隨著竣工房屋的增多，供求基本平衡，但住宅銷售仍然呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的熱銷端倪，從而也促動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)加快住宅投資建設(shè)，在行情看好之時(shí)穩(wěn)賺一把。三是上年同期受“非典”制約，影響和延緩了房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)大與工程進(jìn)度的正常進(jìn)展，基數(shù)相對(duì)偏低。

    二、土木工程投資力度加大，住宅開發(fā)仍是重中之重

    上半年，從投資工程看，我市房地產(chǎn)企業(yè)用于土建的投入41.0億元，增長(zhǎng)51.0％，高于全市投資增速7.3個(gè)百分點(diǎn)，在全部投資額中占70％，比上年所占比重提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。從房屋用途看，商品住宅投資完成46.7億元，比上年增長(zhǎng)57.9％，高于全市房地產(chǎn)投資增幅14.2個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資扭轉(zhuǎn)前5個(gè)月的下降態(tài)勢(shì)，微幅上漲，完成投資1.9億元，增長(zhǎng)4.2％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成5.6億元，比上年下降2.2％，其它投資4.4億元，增長(zhǎng)19.8％。

    從不同房屋用途所占比重看，商品住宅投資占全部房地產(chǎn)開發(fā)完成投資的79.8％，比上年同期提高7.2個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資占3.3％，下降1.2個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資占9.5％，下降4.5個(gè)百分點(diǎn)；其它用房投資占7.4％，下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。

    三、施工面積快步擴(kuò)張，新開工程增多

    國(guó)家一系列宏觀調(diào)控措施的陸續(xù)出臺(tái)，勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的后續(xù)發(fā)展產(chǎn)生影響，一些開發(fā)商在目前政策剛剛收緊之時(shí)，加快了施工與投資的進(jìn)程。上半年，我市房地產(chǎn)項(xiàng)目新開工程也逐步進(jìn)入快車道，施工面積快步擴(kuò)張。全市商品房施工面積1597.3萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)49.9％，單個(gè)工程施工面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的樓盤34個(gè)，市內(nèi)四區(qū)及嶗山在建項(xiàng)目中施工面積在10萬(wàn)平方米以上的12個(gè)。全市新開工面積479.5萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)34.7％，比上年同期增幅提升8.1個(gè)百分點(diǎn)，其中：住宅新開工418.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)34.7％，占全部新開面積的87.3％。四、供需漸趨平衡，商品住宅銷售仍處賣方市場(chǎng)

    今年以來(lái)，我市房地產(chǎn)開發(fā)在4月份以后，竣工房屋逐漸放量增多，市面上可供銷售房屋迅速增加，隨之帶動(dòng)商品房屋銷售持續(xù)熱賣，除去竣工中的公益性、統(tǒng)籌代建、拆遷還建及出租用等不用作銷售的房屋以外，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供需漸趨平衡，商品住宅供給仍顯不足，全部商品房屋竣工面積與銷售面積之比為1.03：1,住宅竣工面積與銷售面積之比為0.89：1。上半年，我市累計(jì)竣工各類房屋175.9萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)98.0％，其中：住宅竣工126.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)69.9％；全部商品房屋銷售面積171.7萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)58.4％，其中：商品住宅銷售141.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)50.6％，仍比住宅竣工面積多出15.6萬(wàn)平方米，占全部商品房屋銷售面積的82.6％。

    五、房屋造價(jià)及售價(jià)均呈揚(yáng)升走勢(shì)

    鋼筋、水泥等原材料價(jià)格的上漲及新材料、新設(shè)計(jì)、新概念的推廣使用，商品房屋品質(zhì)不斷提升，加上精裝修類商務(wù)辦公樓的推出，也相應(yīng)提高了我市商品房屋的土建造價(jià)和房屋售價(jià)。上半年，我市全部商品房屋竣工造價(jià)（建安工程造價(jià)）1586元／平方米，比上年提高538元，其中住宅竣工造價(jià)1133元／平方米，比上年提高108元。全部商品房屋平均售價(jià)3118元，比上年提高670元，其中住宅售價(jià)2634元，比上年提高289元。

    存在問(wèn)題

    一、辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置較多

    目前我市的商品房屋供需狀況顯示，商品住宅仍然供不應(yīng)求，空置住宅繼續(xù)得到有效消化，但辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新增空置規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，應(yīng)引起重視。上半年，我市辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積分別為16.7萬(wàn)平方米和21.0萬(wàn)平方米，其銷售面積分別為12.0萬(wàn)平方米和13.9萬(wàn)平方米，分別少于竣工面積4.7萬(wàn)平方米和7.1萬(wàn)平方米，即新增空置面積4.7萬(wàn)和7.1萬(wàn)平方米。辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積的增多，雖然受只租不賣或等待升值因素的影響，但主要原因仍是適銷不對(duì)路造成的。隨著我市山東路、中山路等歷史遺留“爛尾”工程的全面盤活啟動(dòng)，辦公樓及兼具商住兩用功能的商住樓的市場(chǎng)供應(yīng)勢(shì)必有所增加，一旦把握不住市場(chǎng)走勢(shì)，極易帶來(lái)新的空置，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展和保持我市商品房市場(chǎng)的供需平衡。

    二、銀行潛在風(fēng)險(xiǎn)仍然較大

    自2003年6月的121號(hào)文，到央行8月23日調(diào)整存款準(zhǔn)備金率由原6％調(diào)高至7％的“5號(hào)令”，到今年4月底國(guó)務(wù)院提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比率，其目的在于防范金融風(fēng)險(xiǎn)，限制房地產(chǎn)貸款的過(guò)快增長(zhǎng)。從上半年我市房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源看，國(guó)內(nèi)貸款雖占比略有下降，但增幅仍然偏高，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)較大。上半年我市房地產(chǎn)企業(yè)本年到位資金來(lái)源99.9億元，比上年增長(zhǎng)50.1％，其中：國(guó)內(nèi)貸款21.5億元，增長(zhǎng)48.6％，占資金來(lái)源的21.5％，比上年所占比重僅下降0.2個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金34.7億元，比上年增長(zhǎng)84.4％，占全部資金來(lái)源的34.7％；定金及預(yù)收款等其它資金來(lái)源43.6億元，增長(zhǎng)31.2％，占43.6％。雖然各房地產(chǎn)在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中都相應(yīng)提高了自籌資金的比率，但若包括個(gè)人購(gòu)房貸款轉(zhuǎn)化為開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資金部分，則房地產(chǎn)開發(fā)中實(shí)際使用銀行資金的比重還要高，說(shuō)明我市房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈中對(duì)銀行信貸資金的依賴度還是偏高，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)仍然比較大。市統(tǒng)計(jì)局王之鈺