越來(lái)越多的城市居民對(duì)于財(cái)富忽然有了別樣的感覺(jué)：這一兩年內(nèi)，飆升的房?jī)r(jià)讓他們成了“百萬(wàn)富翁”；但是，對(duì)于絕大多數(shù)人而言，樓市漲的只是數(shù)字而非真金白銀——那只是符號(hào)意義上的“紙上富貴”而已！自己并沒(méi)有因?yàn)榉渴猩蠞q成為富人，相反卻是個(gè)欠錢的“負(fù)翁”。
是樓市“拐點(diǎn)”，還
是短期調(diào)整
價(jià)格長(zhǎng)期高居全國(guó)之冠的上海樓市，最近出現(xiàn)了新的變化。眼下，只要一次性付款，開(kāi)發(fā)商就打９８或９９折賣房。打折樓盤已不是一家兩家，而是成片蔓延。在年初，能托關(guān)系內(nèi)訂一套房子已是幸事，打折簡(jiǎn)直是天方夜譚。專業(yè)房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)美的行（上海）對(duì)新盤的觀察發(fā)現(xiàn)，自今年５月１日以后，新盤成交下降，現(xiàn)場(chǎng)來(lái)人明顯減少，成交速度下滑，意向性客戶棄單的現(xiàn)象較多。浦東一些樓盤的單價(jià)跌幅已超過(guò)１０００元。
二手房交易是增量房行情的基石與鏡子。目前，上海二手房“有價(jià)無(wú)市”的現(xiàn)象也在蔓延。今年以來(lái)，拍賣的成交率節(jié)節(jié)下滑，流拍數(shù)目已占到５０％以上；而在去年房市“火爆”時(shí)，一處房產(chǎn)的競(jìng)拍者一般總有５到１０家。６月２７日，在上海一房產(chǎn)拍賣專場(chǎng)上，掛牌拍賣的１６套二手房?jī)H有１套成交，創(chuàng)下了近幾個(gè)月來(lái)房產(chǎn)拍賣最低點(diǎn)。更值得關(guān)注的是，均價(jià)不到每平方米６０００元的中低價(jià)二手房竟也無(wú)一成交，拍賣行不得不建議賣家下調(diào)單價(jià)５００元左右。
土地是房產(chǎn)的源頭。上海土地市場(chǎng)甚至已出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商之間的新一輪轉(zhuǎn)讓�！皼](méi)有土地想土地，拿到土地做不起，誰(shuí)想接盤謝謝伊（上海話：他）”這一圈內(nèi)流行的順口溜反映了曾是暴利源泉的土地似成雞肋。因?yàn)椤胺績(jī)r(jià)與信心都已被嚴(yán)重透支，有的地方透支至少在５年以上�！币晃婚_(kāi)發(fā)商說(shuō)，如今拿土地就像濕手抓面粉——捏不得，拋不掉�！斑@是自１９９９年樓市復(fù)蘇以來(lái)，上海土地市場(chǎng)首度遭遇霜寒，而土地市場(chǎng)又牽動(dòng)著房市冷暖。這充分暴露了房產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)前景已由亢奮轉(zhuǎn)向憂慮。”
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海樓市的“拐點(diǎn)”已經(jīng)出現(xiàn)。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正從２００２年的供不應(yīng)求向供求平衡甚至供過(guò)于求逆轉(zhuǎn)。
上海市房屋土地資源管理局的資料顯示，到７月份，上海樓市將供略大于求。一些開(kāi)發(fā)商表示，要加強(qiáng)對(duì)買方客戶的服務(wù)力度，以迎接“買方市場(chǎng)時(shí)代”的到來(lái)。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說(shuō)，當(dāng)出現(xiàn)商品房竣工面積大于銷售面積的拐點(diǎn)時(shí)，房?jī)r(jià)調(diào)整的進(jìn)程將加速。
是瞬時(shí)放量，還是真實(shí)需求
在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，上海樓市在一定程度上被認(rèn)為是全國(guó)的風(fēng)向標(biāo)�！肮拯c(diǎn)”究竟說(shuō)明了什么？上海望源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)季寶紅認(rèn)為，這說(shuō)明投機(jī)風(fēng)下的房市火爆事實(shí)是瞬時(shí)放量，并不等于真實(shí)需求；最終決定房市冷熱、房?jī)r(jià)高低的是真實(shí)的供求關(guān)系。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)上實(shí)戰(zhàn)多年的季寶紅說(shuō)，商品房已有５年左右的熱銷期，上�，F(xiàn)已有２８０萬(wàn)戶家庭擁有住房財(cái)產(chǎn)，這是瞬時(shí)放量現(xiàn)象，尤其是２００３年，排浪式消費(fèi)特征明顯。而住房需求猶如割稻，一茬一茬的，這一波行情與下一波行情正是春季稻與秋季稻的關(guān)系�！罢l(shuí)能指望在收割了春季稻后，不經(jīng)過(guò)一段低潮的培育期，就能緊接著收獲秋季稻？”
上海市統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，８５％的居民認(rèn)為房地產(chǎn)過(guò)熱或偏熱，８３．７％的居民認(rèn)為新建商品房單價(jià)應(yīng)在５０００元／平方米以下，７１．１％的居民今明兩年無(wú)購(gòu)房打算，其中６７．７％的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)太高無(wú)力購(gòu)買。
主張房市恒熱的主要理由不外乎土地資源稀缺。但是，從長(zhǎng)期看，７０年使用權(quán)限一到期，土地就收歸國(guó)有，又可以反復(fù)循環(huán)利用。就短期而言，如果理性的“梯次消費(fèi)”能夠成為百姓的習(xí)慣——人們?cè)谫?gòu)買新房后，能讓二手房經(jīng)由流通市場(chǎng)配置給購(gòu)買力相對(duì)低一層次的消費(fèi)者，而不是囤積在手里；無(wú)論新房舊房都能自住或出租而不是空置，土地的緊缺性可以大大緩解。
季寶紅堅(jiān)信，只要把握得當(dāng)，在不同時(shí)期，政府完全可以從滿足不同的市場(chǎng)需求出發(fā)來(lái)調(diào)節(jié)土地供求�！昂螘r(shí)放地、放什么地、放多少地，完全看政府調(diào)控的藝術(shù)。土地的稀缺是相對(duì)的�！�
是富翁，還是“負(fù)翁”
�。玻埃埃衬辏虾７�?jī)r(jià)平均漲幅超過(guò)２０％，部分地區(qū)上漲了６０％。理論上，如果首付２０萬(wàn)元購(gòu)買一套總價(jià)為１００萬(wàn)元的住房，在不到一年的時(shí)間里，上漲的房?jī)r(jià)就會(huì)帶來(lái)２０萬(wàn)元以上的收益。
但事實(shí)上，如果房市看漲，將手中的房子脫手意味著要付出更多才能買到新房；如果房市看跌，最終誰(shuí)來(lái)接盤？大多數(shù)普通消費(fèi)者并沒(méi)有因?yàn)榉渴猩蠞q成為真正的富翁，相反卻成了欠錢的“負(fù)翁”。
其實(shí)，“那只是符號(hào)意義上的‘紙上富貴’！”季寶紅說(shuō)，購(gòu)房人得到的是心理安慰，拆遷戶承受的是痛，銀行承擔(dān)的是風(fēng)險(xiǎn)�！肮拯c(diǎn)”的出現(xiàn)將這些樓市“隱喻”明了化。２００３年，上海中資銀行新增個(gè)人住房貸款高達(dá)６２０多億元，占當(dāng)年個(gè)人購(gòu)房總金額的６５％。也就是說(shuō)，老百姓６５％的買房錢是銀行墊付的。
“紙上富貴”究竟富了誰(shuí)？是開(kāi)發(fā)商的暴利。綜合上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，近三年來(lái)，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金逐年下降，２００１年為１８．８４％、２００２年為１７．５３％、２００３年為１６．９４％，但同期其自有資金的利潤(rùn)率卻分別達(dá)到３８．１２％、８６．３６％和７４．２４％，是同期社會(huì)平均利潤(rùn)率的７到１６倍。
對(duì)于地方政府而言，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度高，被當(dāng)作地方稅收的重要增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)培育。復(fù)旦大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心殷醒民教授提醒：“地方經(jīng)濟(jì)過(guò)分依賴房地產(chǎn)業(yè)，促使房地產(chǎn)過(guò)熱，實(shí)質(zhì)上也是當(dāng)屆政府在透支后世的利益，寅吃卯糧。這種發(fā)展很難持續(xù)，十分危險(xiǎn)。當(dāng)年香港、日本的樓災(zāi)之害殷殷可鑒�！� (
作者：徐壽松)
特約編輯:振強(qiáng)
