土地，是當(dāng)今政府宏觀調(diào)控的重要手段，也是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本要素。2002年7月政府發(fā)出的土地交易制度改革令至今已經(jīng)執(zhí)行兩年，如今改變的除了交易形式，還有交易價(jià)格和付款方式。新政策環(huán)境下的“城市土地運(yùn)營(yíng)”的挑戰(zhàn)性進(jìn)一步加劇，也因此而成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　“城市土地運(yùn)營(yíng) ”是去年國(guó)土資源部為首屆“地博會(huì)”確立的主題，沒(méi)想到一場(chǎng)“非典”推遲了會(huì)期，也改寫(xiě)了歷史。到了今年，整個(gè)發(fā)展形勢(shì)和政策氣候都發(fā)生了變化。在地博會(huì)期間主持“2004年度推動(dòng)中國(guó)城市化進(jìn)程十大杰出貢獻(xiàn)人物高峰對(duì)話”時(shí)，國(guó)內(nèi)相關(guān)概念最早的布道者王志綱也發(fā)出類(lèi)似的感嘆。

　　但是王志綱認(rèn)為，這種始料不及的變化反而是好事，業(yè)界可以由此探討更多有意思的東西。

　　城市土地運(yùn)營(yíng)難脫“官商”本色

　　用王志綱的話說(shuō)，當(dāng)晚現(xiàn)場(chǎng)的企業(yè)家剛好分為三個(gè)有代表性的方陣：第一個(gè)方陣是純地產(chǎn)商，他們通常會(huì)遇到很多市場(chǎng)解決不了的問(wèn)題，處境尷尬，但是沒(méi)有辦法；第二個(gè)方陣是一開(kāi)始就在不毛之地上做城鎮(zhèn)，所以市長(zhǎng)管不了，逼著自己當(dāng)市長(zhǎng)，很多規(guī)劃都得考慮到未來(lái)30年甚至50年；第三種就是既要肩負(fù)政府的責(zé)任，又要經(jīng)營(yíng)企業(yè)賺錢(qián)，必須同時(shí)讓市長(zhǎng)、老板和老百姓都滿(mǎn)意。

　　“我覺(jué)得所謂城市運(yùn)營(yíng)，第一，要在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)而不是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下進(jìn)行；第二，如果一個(gè)城市財(cái)政能力有限，要充分依靠市場(chǎng)的力量；第三，城市運(yùn)營(yíng)商必須有政府背景�！蔽靼睬�江新區(qū)管委會(huì)主任段先念在發(fā)言中說(shuō)。

　　據(jù)了解，1996年段接手西安高新區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)，市政府只給了10萬(wàn)元啟動(dòng)資金，還有就是劃撥土地，到現(xiàn)在，整個(gè)高新區(qū)開(kāi)發(fā)面積達(dá)34平方公里，已經(jīng)成為西安一個(gè)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)全市GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)達(dá)3．5個(gè)百分點(diǎn)，段也因此被視為西部地區(qū)城市運(yùn)營(yíng)的旗手。

　　他認(rèn)為，城市運(yùn)營(yíng)必須以土地為基礎(chǔ)，但又不僅僅是土地，必須結(jié)合當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢(shì)資源進(jìn)行融合轉(zhuǎn)化，土地才能發(fā)揮作用。目前他受西安市政府委托負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)的曲江新區(qū)，總面積47平方公里，主要定位是旅游文化產(chǎn)業(yè)區(qū)。

　　與段先念相比，上海城投負(fù)責(zé)人孔慶偉所主持的新江灣城，占地面積不過(guò)6平方公里，但在寸金尺土的上海市中心，這片迄今為止最大的可供成片綜合開(kāi)發(fā)的土地，分量一點(diǎn)也不比前者輕。同時(shí)，他也是2010年上海世博會(huì)的土地運(yùn)營(yíng)總裁。在孔看來(lái)，在城市運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，政府的合理規(guī)劃、市場(chǎng)的高明策劃以及開(kāi)發(fā)商或建設(shè)單位周密的計(jì)劃，三者必須互相聯(lián)動(dòng)，缺一不可�！斑@次參加地博會(huì)，我們也希望把自己放在市場(chǎng)的平臺(tái)上，讓大家來(lái)考查和評(píng)價(jià)我們的土地運(yùn)營(yíng)模式，力求為更多二級(jí)開(kāi)發(fā)商提供發(fā)展的空間�！彼�說(shuō)。

　　特殊成功模式難以復(fù)制

　　不過(guò)，被業(yè)界公認(rèn)為“地產(chǎn)思想家”的馮侖對(duì)這種政府主導(dǎo)的城市運(yùn)營(yíng)模式提出了質(zhì)疑。他認(rèn)為，政府不一定是城市資源分配的惟一一個(gè)主導(dǎo)力量，它應(yīng)該考慮市場(chǎng)上各個(gè)主體的需要，否則就面臨一個(gè)問(wèn)題，每一任市長(zhǎng)都講城市運(yùn)營(yíng)，都追求自己的政績(jī)，這個(gè)市長(zhǎng)要搞北邊，再換一個(gè)市長(zhǎng)要搞南邊，結(jié)果就是勞民傷財(cái)，在現(xiàn)行土地經(jīng)營(yíng)體制下，完全依靠政府授權(quán)而且一家獨(dú)大的國(guó)有全資企業(yè)去操作，會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題。

　　而業(yè)界人士很容易聯(lián)想到的是，在近一兩年來(lái)中央政府大力清理整頓各地開(kāi)發(fā)區(qū)的“圈地”風(fēng)，尤其是在近期宏觀調(diào)控政策出臺(tái)嚴(yán)格控制土地供給后，各地方政府土地運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)的既有模式，也許會(huì)受到嚴(yán)峻考驗(yàn)，擁有政府背景和壟斷土地資源的企業(yè)，今后將面臨何去何從的新難題。

　　或許不是巧合，7月12日下午招商地產(chǎn)與華僑城聯(lián)合舉辦的以“社區(qū)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)”為主題的“雙城會(huì)”上，同樣的問(wèn)題也擺在這兩家企業(yè)的代表面前。

　　眾所周知，過(guò)去20多年來(lái)，招商和華僑城都是以政府集中劃撥的大片土地為基礎(chǔ)，分別摸索出產(chǎn)業(yè)互動(dòng)和旅游地產(chǎn)兩種開(kāi)發(fā)形式，獲得巨大成功，成為深圳乃至全國(guó)社區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的典范，現(xiàn)在來(lái)看，它們也稱(chēng)得上是國(guó)內(nèi)城市運(yùn)營(yíng)方面的先行者。

　　最近兩年，招商、華僑城先后啟動(dòng)其全國(guó)拓展戰(zhàn)略，分別在北京、上海等若干城市投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，但是，在深圳本土長(zhǎng)盛不衰的土地運(yùn)營(yíng)模式，在脫離了特殊的地緣和政策環(huán)境，真正參與市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)后，能否成功異地復(fù)制，仍是一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題。

　　對(duì)此，招商地產(chǎn)副總經(jīng)理賀建亞的回答倒是非常實(shí)在。他坦然承認(rèn)，招商的蛇口開(kāi)發(fā)區(qū)也好，華僑城也好，多年來(lái)的發(fā)展歷程都有自身的特殊性，要在其他地方完全復(fù)制是不現(xiàn)實(shí)的，但他們會(huì)堅(jiān)持以往摸索出來(lái)的合理發(fā)展思路，尋找能充分發(fā)揮自身特長(zhǎng)的新的城市環(huán)境，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)兩者的融合。

　　“至于我們的模式，能不能對(duì)如今正在或有意參與城市土地運(yùn)營(yíng)的業(yè)界同行有所啟發(fā)，我也很難下結(jié)論�！彼�補(bǔ)充道。(作者：譚洪安 )

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