近日，有消息稱，家電巨頭美的集團(tuán)預(yù)備收購(gòu)順德的一個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資力度。無獨(dú)有偶，ＩＴ巨頭聯(lián)想控股也在積極拿地，擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。前段時(shí)間有傳聞稱國(guó)內(nèi)通訊業(yè)大哥大華為公司有意接手三九集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，還有消息稱華為已與深圳某大發(fā)展商達(dá)成了初步合作協(xié)議，準(zhǔn)備在
地產(chǎn)業(yè)一展身手。
而在前些天，坊間對(duì)于宏觀調(diào)控對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的影響議論風(fēng)生之時(shí)，國(guó)際投行巨鱷摩根士丹利宣布要擴(kuò)大進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模，大摩在業(yè)界一向被認(rèn)為是投資穩(wěn)健，此間，有專業(yè)人士稱，此舉可為中國(guó)地產(chǎn)業(yè)大有利可圖的驗(yàn)證。
其實(shí)產(chǎn)業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)并不是從最近開始的，ＩＴ巨子聯(lián)想在去年成立融科置地，斥資大約３０億元人民幣進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，其前身為聯(lián)想科技園公司，多年從事聯(lián)想控股下屬企業(yè)自有物業(yè)的規(guī)劃建設(shè)任務(wù)。在積累大量房地產(chǎn)尤其是寫字樓宇的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)之后，依托母公司聯(lián)想控股的資源優(yōu)勢(shì)與實(shí)力支持，于近年開始積極拓展商業(yè)化的住宅與寫字樓市場(chǎng)領(lǐng)域，開發(fā)了融科資訊中心。而一段時(shí)間以后，融科置地又牽手在地產(chǎn)市場(chǎng)異軍突起的天津順馳，成立了天津順馳融科置地有限公司。而炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的溫州財(cái)團(tuán)，也稱將要進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)，據(jù)稱會(huì)直接投資于前期的開發(fā)。６月１０日，中馳財(cái)團(tuán)主要發(fā)起人之一、華通集團(tuán)董事長(zhǎng)李成文坦率承認(rèn)，成立財(cái)團(tuán)的初始動(dòng)力來自于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要。
根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到目前為止，我國(guó)已有３００多家上市公司涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，有的甚至將主業(yè)轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)。
是多元化還僅僅是淘金？
記者采訪的一位專家稱，隨著這幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程進(jìn)入了一個(gè)新的階段。舊城改造、拆遷，每個(gè)大的城市都布著蜘蛛網(wǎng)一樣的大吊。而根據(jù)消費(fèi)理論，經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定的階段以后，隨著人民生活水平的提高，對(duì)住宅質(zhì)量要求也逐步提高，住宅業(yè)所占人們收入的比重將逐步上升，與食品的下降相反。在比較發(fā)達(dá)的國(guó)家包括我國(guó)香港，住宅占一般人一生收入的
２０％、３０％甚至是一半，因此，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還存在巨大的發(fā)展空間，誰(shuí)能把握好機(jī)會(huì)進(jìn)入就會(huì)獲得巨大的回報(bào)，房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)持續(xù)發(fā)展１０年或者２０年，到相當(dāng)發(fā)達(dá)后才形成飽和，如日本、美國(guó)，而我國(guó)還是快速成長(zhǎng)的階段。
因此這幾年形成了一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，火爆的樓市讓人驚訝，排隊(duì)買號(hào)，賣樓就像賣菜。
最近兩年，房地產(chǎn)業(yè)都被評(píng)為中國(guó)十大暴利行業(yè)。這個(gè)從一些側(cè)面可以得到驗(yàn)證，這幾年媒體的廣告額中，房地產(chǎn)廣告都占了非常大的比例，京城一主流媒體大約６億元的年廣告額都來自于地產(chǎn)行業(yè)，而各種各樣的地產(chǎn)媒體也層出不窮，雖然說房地產(chǎn)業(yè)本身的廣告投入就很大，但是如此強(qiáng)勁的增長(zhǎng)速度仍然讓人覺得房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)不可低估。而火爆的開發(fā)熱也養(yǎng)活了大大小小的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司中介公司，根據(jù)北京市房屋和土地資源管理局的統(tǒng)計(jì)，北京市目前登記的一手房中介公司大約有１０００個(gè)，而二手房中介則達(dá)到了２０００來個(gè)。房地產(chǎn)行業(yè)形成了一個(gè)完成的產(chǎn)業(yè)鏈。
目前的地產(chǎn)市場(chǎng)雖然競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，但是并沒有形成幾個(gè)大的品牌，所以并沒有能夠給后來的進(jìn)入者樹立一個(gè)很高的門檻。對(duì)于這個(gè)問題，業(yè)內(nèi)人士經(jīng)常提到的就是香港的案例，上世紀(jì)６０年代，香港有數(shù)百家房產(chǎn)商共同搶占一個(gè)市場(chǎng)，隨著規(guī)�；�、集約化、品牌化的推動(dòng)，使得小亂雜的企業(yè)逐步淘汰，有實(shí)力、規(guī)范、有信譽(yù)的企業(yè)逐步壯大，現(xiàn)在有能力規(guī)模開發(fā)的只有十余家。而國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)巨頭帶著巨額資金進(jìn)入，希圖在其中分一桶金，并確立自己的地位。
從另一個(gè)方面來看，這些產(chǎn)業(yè)的主業(yè)都已經(jīng)發(fā)展到了一定的階段。比如家電行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，這幾年的價(jià)格戰(zhàn)讓大家都大傷元?dú)猓麧?rùn)率下降，而作為業(yè)內(nèi)翹楚的聯(lián)想，最近兩年的發(fā)展也經(jīng)歷了瓶頸，幾次轉(zhuǎn)型都沒有能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。聯(lián)想今年的裁員引發(fā)了對(duì)它轉(zhuǎn)型效果的質(zhì)疑，而競(jìng)爭(zhēng)的激勵(lì)使得它的利潤(rùn)增長(zhǎng)率維持在一個(gè)比較低的水平。
而此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)大塊吃肉的日子顯然吸引了眾多人的目光。由于房地產(chǎn)行業(yè)并不需要長(zhǎng)時(shí)間的積累，也沒有所謂的技術(shù)門檻，同時(shí)，這個(gè)市場(chǎng)還缺乏具有足夠?qū)嵙Φ氖袌?chǎng)主導(dǎo)者。同時(shí)又是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，眾多開發(fā)商大部分的開發(fā)資金都來自銀行信貸，這對(duì)于有著雄厚資本積累的產(chǎn)業(yè)巨頭們來說，恰好是自己的比較優(yōu)勢(shì)。
從４月底開始，國(guó)務(wù)院及國(guó)務(wù)院辦公廳連下三道令牌，均與房地產(chǎn)有關(guān)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金提高至３５％及以上；全國(guó)暫停半年審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地；全面清理固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目。幾乎同時(shí)，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)兵發(fā)五路，清查包括房地產(chǎn)信貸在內(nèi)的信貸等。
在緊縮的信貸政策下，眾多房地產(chǎn)商資金吃緊，然而這對(duì)于擁有大量富余資金的產(chǎn)業(yè)資本來說，這剛好提供了一個(gè)進(jìn)入的機(jī)會(huì)。
誰(shuí)的優(yōu)勢(shì)，誰(shuí)的劣勢(shì)
然而，成也蕭何敗也蕭何。目前的宏觀調(diào)控只是造成了房地產(chǎn)價(jià)格的微調(diào)，并沒有傷筋動(dòng)骨。不過，有專家指出，美聯(lián)儲(chǔ)加息以后，實(shí)際上還是在一定程度造成了中國(guó)升息的壓力，而如果中國(guó)提高利率，受影響最大的肯定是房地產(chǎn)行業(yè)。這兩年房產(chǎn)價(jià)格的高企也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了同期的居民收入的增長(zhǎng)率。因此，有業(yè)內(nèi)資深人士稱，這些進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)資本，仍然會(huì)面臨著一定的政策風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)行業(yè)畢竟有著自己的一些操作規(guī)律，這些所謂的外行進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，能否像在他們的主業(yè)那樣得心應(yīng)手呢？
多元化之痛是很多大公司做到一定規(guī)模之后都會(huì)面臨的一個(gè)問題。主業(yè)上競(jìng)爭(zhēng)激烈，突破有一定的困難。然而，多元化的策略也同樣會(huì)面臨許多問題。專家稱，能支持合理戰(zhàn)略的惟一目標(biāo)，就是超強(qiáng)持續(xù)贏利能力。專業(yè)化與多元化并非對(duì)立的兩極，企業(yè)成功與否并非與專業(yè)化和多元化有直接的關(guān)系。因?yàn)�，它們不僅在企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)連續(xù)體的界定概念，而且在企業(yè)主體、企業(yè)戰(zhàn)略空間等意義上有不同的含義。無論專業(yè)化還是多元化，都是企業(yè)的戰(zhàn)略行為。既然是企業(yè)的戰(zhàn)略行為，就不存在對(duì)與錯(cuò)、好與壞的問題，在這里只存在競(jìng)爭(zhēng)力的問題：在另一個(gè)行業(yè)里的成功經(jīng)驗(yàn)并不能夠完全地移植到一個(gè)新的行業(yè)。而地產(chǎn)行業(yè)有著很多操作的潛規(guī)則，因此，有很多產(chǎn)業(yè)資本在進(jìn)入的時(shí)候，選擇了與一些成熟的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作。
也因?yàn)檫@個(gè)原因，不少人評(píng)論華為意圖進(jìn)軍地產(chǎn)時(shí)，就表達(dá)了觀望和憂慮的態(tài)度。
除了可能面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)和操作上的風(fēng)險(xiǎn)之外，不同的時(shí)機(jī)進(jìn)入也會(huì)造成不同的影響。正如股票市場(chǎng)，低潮時(shí)進(jìn)入永遠(yuǎn)正確。２００２年４月，國(guó)華電力成立了北京國(guó)華置業(yè)有限公司，作為華貿(mào)中心的操作平臺(tái)，對(duì)于國(guó)華電力這樣的企業(yè)，可以憑借金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的簡(jiǎn)單組合直接進(jìn)入產(chǎn)品生產(chǎn)階段。而到了現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)比以前激烈，成本在上升，而利潤(rùn)在下降，溫州就有地產(chǎn)商反映，現(xiàn)在的房地產(chǎn)是越來越難做了。更多的資本進(jìn)入，無疑會(huì)稀薄以前的高額利潤(rùn)。
新的資本的進(jìn)入，必然對(duì)原有的地產(chǎn)商產(chǎn)生影響。有業(yè)內(nèi)人士稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整合恐怕是不可避免了。１９９２年即進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的臺(tái)灣九鼎軒顧問李元發(fā)認(rèn)為，在下一個(gè)階段，目前活躍的地產(chǎn)商將會(huì)受到較大程度的擠壓。從臺(tái)灣地產(chǎn)的發(fā)展歷程看，第二代地產(chǎn)商全部是由流通業(yè)生發(fā)而出的、擁有強(qiáng)大現(xiàn)金流與實(shí)物資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)，在向地產(chǎn)延伸時(shí)，會(huì)以其直接融資的效率迅速以規(guī)模搶得市場(chǎng)份額。所謂地產(chǎn)市場(chǎng)的“業(yè)態(tài)整合”即是指此。
特約編輯：振強(qiáng)
