舒可心先生:
您好!請(qǐng)問(wèn)按公攤面積收取供暖費(fèi),是否合理?是不是應(yīng)該按照套內(nèi)建筑面積收費(fèi)?公攤面積里存在取暖問(wèn)題嗎?謝謝! 劉明
置業(yè)專家 舒可心
劉明:您好感謝您對(duì)我的信任。
物業(yè)管理費(fèi)按建筑面積繳納,采暖費(fèi)也是按建筑面積繳納,房屋銷售也大多
是按建筑面積計(jì)算價(jià)款,因此,而契稅、基金等費(fèi)用的計(jì)算實(shí)際上也都是按建筑面積為基礎(chǔ)來(lái)計(jì)算的。
為什么“建筑面積”這么重要呢?這是因?yàn),在咱們的產(chǎn)權(quán)證上,業(yè)主的權(quán)益是以建筑面積登記的。這一是保障了業(yè)主自用的使用面積或者套內(nèi)建筑面積的權(quán)益,同時(shí)也從法律上保障了屬于業(yè)主的公攤面積的權(quán)益。所以,用建筑面積來(lái)確定房屋產(chǎn)權(quán)狀況是對(duì)業(yè)主有利的,也是合法的。
因此,政府在制定和房產(chǎn)管理、服務(wù)的有關(guān)費(fèi)用時(shí),就自然使用建筑面積作為計(jì)算基礎(chǔ)(例外的也有,比如電視收視費(fèi)是按“戶”或者“端口”收取,生活垃圾清運(yùn)費(fèi)是按“戶”收取……)。最最簡(jiǎn)單的例子就是物業(yè)管理費(fèi),這個(gè)費(fèi)用是用于全體業(yè)主公攤面積和公共設(shè)施的維護(hù)和維修,和室內(nèi)無(wú)關(guān)。是不是應(yīng)該按每戶業(yè)主實(shí)際分?jǐn)偟墓珨偯娣e收取才合理呢?似乎是?晌覀兛梢钥吹,由于一個(gè)社區(qū)中相同物業(yè)的公攤比例是一致的,所以按公攤率計(jì)算出的公共面積(需要物業(yè)管理的面積)再除以政府物價(jià)部門(mén)認(rèn)為必須的花費(fèi),對(duì)應(yīng)一戶的總金額不變,而費(fèi)率的變化,則是來(lái)源于分母的變化。原來(lái)的是建筑面積,現(xiàn)在改成建筑面積中的公攤面積。而當(dāng)向業(yè)主收費(fèi)的時(shí)候,又產(chǎn)生了按業(yè)主所持有的公攤面積所謂計(jì)算根據(jù)的麻煩。所以,用建筑面積計(jì)算出的物業(yè)管理費(fèi),并不意味著這個(gè)費(fèi)用將用于建筑面積中,它的用途,按有關(guān)規(guī)定或者合同來(lái)確定,只不過(guò)按建筑面積分?jǐn)偟礁鲬舳。因(yàn)椋ㄖ娣e是所有業(yè)主產(chǎn)權(quán)證上注明的,無(wú)需折算或者重新計(jì)算的。
相同的道理,采暖費(fèi)按建筑面積繳納,并不是說(shuō)公攤面積的采暖費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)了,或者說(shuō)因?yàn)楣珨偯娣e上沒(méi)有采暖設(shè)備而不應(yīng)該按建筑面積繳納。其實(shí),這個(gè)分母,就是個(gè)統(tǒng)一的收費(fèi)參考單位,有關(guān)文件中也有規(guī)定,也可以按使用面積繳納采暖費(fèi),但是由于分母變小,費(fèi)率則應(yīng)該乘以1.33(房屋一律按75%的使用率計(jì)算)。這對(duì)使用率超過(guò)75%的小區(qū),采暖費(fèi)實(shí)際上將多收;而對(duì)使用率低于75%的小區(qū),采暖費(fèi)將少收。
但是,為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的問(wèn)題呢?道理很簡(jiǎn)單。有的小區(qū)在公共區(qū)域有采暖設(shè)備,有的則沒(méi)有。公共區(qū)域的采暖費(fèi)用應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)支付呢?其實(shí),還是全體業(yè)主,按各自的建筑面積,在繳納物業(yè)管理綜合費(fèi)用的時(shí)候,繳納了公共區(qū)域采暖、制冷、照明等一切費(fèi)用的。
這是不是重復(fù)收費(fèi)呢?不是。采暖費(fèi)的收取,僅僅是以建筑面積作為收費(fèi)計(jì)算基礎(chǔ),并不代表公共區(qū)域的采暖費(fèi)用已經(jīng)繳納,而公共區(qū)域的花費(fèi),均應(yīng)該由全體業(yè)主從物業(yè)管理綜合收費(fèi)中攤銷。
因此,我們不難看出。對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督,直接影響著業(yè)主們繳納費(fèi)用的浪費(fèi)和節(jié)約。如果公共區(qū)域的采暖、制冷設(shè)備有跑冒滴漏的現(xiàn)象,說(shuō)到底,花的還是咱們業(yè)主自己的錢。監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)維修、定時(shí)維護(hù)、節(jié)約使用能源,是業(yè)主們自己義不容辭的責(zé)任。也是業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)之一。