第二屆房地產(chǎn)形勢報(bào)告會(huì)昨在蓉舉行，厲以寧、楊慎、沈建忠作專題報(bào)道

　　昨日，2004中國（四川）第二屆房地產(chǎn)形勢報(bào)告會(huì)在成都召開，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長楊慎和建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建忠就當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大勢和房地產(chǎn)熱點(diǎn)作了專題報(bào)告，三位專家均對房地產(chǎn)整體性過熱、存在泡沫的說法予以 否定。

　　10月中旬，摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠曾發(fā)表研究報(bào)告，稱中國房地產(chǎn)泡沫將在數(shù)月內(nèi)破裂。對此，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司副司長沈建忠予以了否定，他認(rèn)為，中國房地產(chǎn)目前總體上正向著健康、穩(wěn)定、有序的目標(biāo)發(fā)展。原建設(shè)部副部長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長楊慎也在演講中說，中國房地產(chǎn)不存在整體性的過熱，不存在整體性的泡沫。

　　談到央行加息對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長、國民經(jīng)濟(jì)學(xué)院專業(yè)博士生導(dǎo)師厲以寧還表示，加息在某種程度上的確抑制對購房的需求，但從長遠(yuǎn)來看對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有利的。

　　厲以寧加息有利房產(chǎn)發(fā)展

　　“我們一定要搞清楚物價(jià)上漲是什么原因造成的，才能弄清楚采取宏觀緊縮的政策是否起作用。對于目前的物價(jià)上漲問題，如果采取的措施不是體制的改革，不是投融資的改革，搞宏觀調(diào)控雖能起到一定作用，但不起根本作用�！弊蛉�，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧在蓉針對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大勢和熱點(diǎn)作報(bào)告時(shí)如是說道。

　　論題一房產(chǎn)熱點(diǎn)

　　進(jìn)城農(nóng)民增加購房需要

　　談到央行加息，厲以寧分析說，這次利率調(diào)整是必要的。那么利率調(diào)整對房地產(chǎn)會(huì)造成什么樣的影響呢？他說，對房地產(chǎn)的不利主要表現(xiàn)在抑制了需求，但有利于抑制房地產(chǎn)上游原材料價(jià)格上漲的趨勢，房地產(chǎn)作為下游產(chǎn)品，原材料價(jià)格的下降對其是有利的。另外，房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)將得到調(diào)整，這對該產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展是有利的。

　　厲以寧還認(rèn)為，“房地產(chǎn)業(yè)的持久繁榮將取決于農(nóng)村市場的啟動(dòng)和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。”農(nóng)民收入的提高是中國房地產(chǎn)業(yè)的最大利好。農(nóng)民收入提高了，他們就要改善自己的居住環(huán)境，一方面城鎮(zhèn)化的加快會(huì)給房產(chǎn)業(yè)帶來巨大的機(jī)會(huì)，另一方面進(jìn)城的農(nóng)民又會(huì)增加城市的購房需要。

　　談到房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，厲以寧明確表示否定。厲還再次闡述了他的第二套住房理論，他認(rèn)為很多居民有了“第二套住房”的需求，應(yīng)該把它看成是擴(kuò)大需求的方式。

　　論題二物價(jià)上漲

　　宏觀緊縮難抑物價(jià)上漲

　　厲以寧分析說，有四大原因促使目前的物價(jià)上漲，但現(xiàn)今采取的宏觀緊縮政策對其中的三大原因都不起作用。他說，第一個(gè)原因是受國際因素的影響。比如中東局勢的影響，包括鐵礦、石油在內(nèi)的諸多產(chǎn)品，中國都要依賴進(jìn)口。這種情況下采取緊縮政策用處不大。第二個(gè)原因是由于農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格一直過低，現(xiàn)在所引發(fā)的價(jià)格上漲。要解決農(nóng)民的增收問題，就應(yīng)該是加大投入而不是緊縮。第三個(gè)原因是由國內(nèi)電力不足、交通運(yùn)輸緊張所引發(fā)。要解決這種問題也應(yīng)該靠加大投資增加瓶頸部門的生產(chǎn)來解決，而靠宏觀緊縮就不行。第四個(gè)原因才是由部分行業(yè)投資過熱引起，只有這一點(diǎn)緊縮政策才可以起作用。

　　論題三GDP爭議

　　經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量重于數(shù)量

　　厲說，目前由于我們的GDP計(jì)算有問題，不能全面反映我們的經(jīng)濟(jì)增長狀況。厲認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量要重于數(shù)量。他說，經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量的衡量有三個(gè)指標(biāo)。第一是資源消耗率，如果在經(jīng)濟(jì)增長中，資源消耗小，那么經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量就高。其次是，環(huán)境的損害程度，如果損害小，增長的質(zhì)量就高。最后還要看對自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的掌握程度，如果我們掌握自己的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，有自己的特色產(chǎn)業(yè)，那么經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量就高。

　　楊慎中國房市沒有泡沫

　　原建設(shè)部副部長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長楊慎在演講中說，中國房地產(chǎn)不存在整體性的過熱，不存在整體性的泡沫；即便有不足，也只是在不同的年份，不同的地方，存在增速過快的情況。

　　論題一房產(chǎn)泡沫

　　我國房地產(chǎn)沒有出現(xiàn)泡沫

　　楊慎說，評價(jià)房地產(chǎn)是否過熱，是否存在泡沫主要看3條。首先，看房地產(chǎn)創(chuàng)造的貢獻(xiàn)率占GDP的比重。他說，目前國際上為8%—12%左右，高的占到了15%，而我國現(xiàn)在只有2%左右；其次，看房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資占固定資產(chǎn)比例是否恰當(dāng)。去年，我國達(dá)到了18.3%，而國際上這個(gè)數(shù)據(jù)在15%—20%之間；再就是看住房的產(chǎn)銷率是否正常。我國產(chǎn)銷率2003年達(dá)到81%，這個(gè)比例在國際上也是比較高的水平，同時(shí)，如果把出租的房子也計(jì)算在內(nèi)，產(chǎn)銷率將達(dá)到90%以上。

　　他認(rèn)為，我國房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱和泡沫的說法是沒有依據(jù)的。按照國際上通用的3種有關(guān)空置房屋計(jì)算率的計(jì)算方法，我國房地產(chǎn)空置率分別為3.52%、9.16%、5.37%。這3種計(jì)算方法計(jì)算出來的數(shù)據(jù)都沒有達(dá)到15%這個(gè)數(shù)目。

　　論題二房價(jià)上漲

　　地價(jià)漲是價(jià)高第一因素

　　對于房價(jià)上漲過快，影響中低收入者的購房能力一說，楊慎說，土地的價(jià)格、原材料價(jià)格上漲、房屋質(zhì)量的提高、房屋需求的提高等，都是推高房價(jià)的重要因素。其中，土地價(jià)格上漲應(yīng)該是房價(jià)上升的第一因素，所占比例為40%—50%；其次是建材成本占30%；各種稅費(fèi)占20%，開發(fā)商的利潤占10%。

　　論題三住房難題

　　補(bǔ)錢讓低收入者可租房

　　對于低收入階層的居住問題，楊慎對目前國內(nèi)各地大量進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)表示異議，而建議用貨幣的方式予以解決。楊慎說，對于低收入者盡量采用租賃的方式實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。他說，在國外很多國家，當(dāng)?shù)氐慕^大多數(shù)的居民都是采用租賃的方式解決居住問題的。因?yàn)槟壳皣鴥?nèi)各地建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房總存在這樣或那樣的一些問題，在20年后，這些經(jīng)濟(jì)適用房大多又成為了新的“建筑垃圾”。

　　沈建忠打壓房價(jià)得不償失

　　“這次0.27%的加息幅度對房地產(chǎn)行業(yè)影響不大，但對百姓心理影響較大”。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司副司長沈建忠昨日在蓉評點(diǎn)此次加息對房地產(chǎn)影響時(shí)稱，金融政策是調(diào)控房地產(chǎn)的閘門之一。對央行而言，此次加息僅僅是一次投石問路而已。

　　論題一房市走向

　　中國房市總體健康穩(wěn)定

　　沈稱，央行此次加息對中長期存貸款項(xiàng)目調(diào)幅較大，而住房按揭貸款的漲幅不大。按照他的分類，目前對房價(jià)未來趨勢主要有兩類觀點(diǎn)：悲觀派和樂觀派。悲觀派主要以海歸的經(jīng)濟(jì)學(xué)家為主，而樂觀派則包括國內(nèi)一些房地產(chǎn)大佬。摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠此前發(fā)表研究報(bào)告，稱世界經(jīng)濟(jì)正處于有史以來最大的房地產(chǎn)泡沫中，而且中國的房地產(chǎn)泡沫尤其嚴(yán)重。謝國忠預(yù)計(jì)中國的房地產(chǎn)泡沫將在數(shù)個(gè)月內(nèi)破裂，最長不會(huì)超過一年，這次房地產(chǎn)泡沫破裂的震中將是中國炒房之風(fēng)最烈的城市—上海。謝國忠還稱中國不加息，將導(dǎo)致房地產(chǎn)崩盤。

　　對此“聳人聽聞”的觀點(diǎn)，沈建忠副司長對此不敢茍同。沈稱，基本上來看，中國房地產(chǎn)是沒有問題的，總體上向著健康、穩(wěn)定、有序的目標(biāo)發(fā)展。針對加息后的種種預(yù)測，他提醒對房地產(chǎn)的資金市場加以關(guān)注。

　　沈建忠還預(yù)計(jì)針對房地產(chǎn)，明年的“銀根不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)”。

　　論題二平抑房價(jià)

　　打壓房價(jià)將得不償失

　　宏觀調(diào)控的目的是不是調(diào)低房價(jià)呢？沈建忠認(rèn)為，房價(jià)應(yīng)該與物價(jià)保持平衡。采取打壓房價(jià)的政策將得不償失，香港曾經(jīng)采取類似措施而一度造成房價(jià)暴跌60%，至今才有所恢復(fù)。沈稱，對房地產(chǎn)應(yīng)針對總量和結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，中低價(jià)位房應(yīng)該增加，才能達(dá)到平抑房價(jià)的目的。沈指出，去年以來，由于商品房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾和“被動(dòng)消費(fèi)”，導(dǎo)致普通市民的中低端住房需求難以得到滿足。此外，一些城市大拆大建，購房需求增加，也捧高了房價(jià)。沈指出，緩解房價(jià)上升的關(guān)鍵在于把握土地、信貸兩扇閘門，并進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

　　各方發(fā)言

　　房價(jià)上揚(yáng)是趨勢

　　世家置業(yè)總經(jīng)理陳杰：從政府積極推進(jìn)城市化進(jìn)程來看，房價(jià)上揚(yáng)是大趨勢。房價(jià)上漲跟目前開發(fā)商取得土地的方式有直接關(guān)系，土地成本高了，自然會(huì)反映到房價(jià)上。成都是西部的中心城市，外來人口希望落戶成都的需求一直很旺盛，也使成都每年都有大量的新增人口。所以需求還會(huì)穩(wěn)中有升，房價(jià)漲勢會(huì)持續(xù)。

　　蜀法房產(chǎn)營銷總監(jiān)陳光�。捍舜魏暧^調(diào)控對房價(jià)影響不是很大，加息的幅度對購房者資金的影響也大，但我們估計(jì)如果經(jīng)濟(jì)適用房大量上市，可能會(huì)對90平方米以下的房子的銷售有一定影響，但也不會(huì)是很大的。明年的房價(jià)還會(huì)漲，但漲幅不會(huì)像今年這樣迅猛。

　　房價(jià)下跌是必然

　　成都城南一開發(fā)商：房價(jià)肯定會(huì)降！此次加息，表明政府想通過利率這一經(jīng)濟(jì)杠桿手段，降低社會(huì)平均價(jià)格，其中包括房價(jià)，至少是控制房價(jià)不上漲。如果再次加息，房價(jià)漲幅大的地區(qū)一定會(huì)回落。

　　四川大學(xué)某教授：從房地產(chǎn)市場周期的角度看，成都市已經(jīng)連續(xù)幾年房價(jià)上漲，如果出現(xiàn)供大于求的局面，市場將很快出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，價(jià)格將面臨下跌。成都市政府為了抑制房價(jià)漲得太快，今年有6個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，擬建面積76萬平方米。這樣的措施將會(huì)抑制房價(jià)的上漲。

　　成都一營銷代理公司劉總：目前的現(xiàn)狀是，一邊是普通的市民，他們的收入水平低，已經(jīng)失去購買住房的能力，這部分人占多數(shù)；另外一邊是高收入群體，他們中沒有購房的人已經(jīng)很少。如果房地產(chǎn)市場讓占多數(shù)的人不能買房，就會(huì)很危險(xiǎn)。

　　市民心聲

　　希望房價(jià)降下來

　　市民李先生：說房價(jià)還要漲的，不是政府官員就是開發(fā)商。我是工薪階層，慶幸以前買了單位的集資房，要是按現(xiàn)在的房價(jià)來買房的話，三環(huán)外、華陽、溫江的房子都買不起�，F(xiàn)在那些要結(jié)婚、有娃娃的人想買新房子都要借一身的債，負(fù)擔(dān)太重了。所以，我希望房價(jià)降下來。

　　希望能再次加息

　　市民田先生：也許開發(fā)商會(huì)說相比國內(nèi)別的城市，成都房價(jià)并不算高，還有上漲的空間。確實(shí)，成都房市現(xiàn)在很火，往往房子就300套，排號(hào)的就有六七百，根本不愁賣不出去。不知道這些搶購房子的人里面多少是買來自己住的，多少是買來囤貨，等待漲價(jià)好出手的。如果房價(jià)仍保持目前的上漲速度，我希望再次加息“澆水降溫”。