上世紀(jì)九十年代廣州房產(chǎn)曾活躍著一批“炒樓一族”，但從98年金融風(fēng)暴開始，房產(chǎn)泡沫破裂，這個(gè)團(tuán)體幾近銷聲匿跡。經(jīng)過將近5年的消化，今年廣州樓市重新開始復(fù)蘇，多項(xiàng)數(shù)字顯示，上半年廣州樓價(jià)起碼上漲了5%，于是“春天來(lái)了”的口號(hào)又在炒樓一族中吹響。

　　炒樓并非數(shù)字游戲

　　如 果從炒樓針對(duì)的對(duì)象看，炒樓可以分為炒樓花和炒現(xiàn)樓兩種主要的模式。

　　炒樓花是在開發(fā)商內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段訂下房子，然后在預(yù)售合同下來(lái)而房子又還沒簽預(yù)購(gòu)合同前，或者在正式交房前拋出。從而賺取差價(jià)。這是炒家最常見的一種“炒樓”方式。但由于在上世紀(jì)九十年代廣州曾出現(xiàn)多起爛尾樓事件，很多炒家被套牢甚至被拖垮，所以這種形式在廣州逐漸式微。然而這種炒作方式操作簡(jiǎn)單，成本低，回收也快。非常受專業(yè)炒家的歡迎。但其風(fēng)險(xiǎn)就是如果與開發(fā)商沒有特殊關(guān)系，就一定要在加緊找接盤者，否則就很容易被套。

　　炒現(xiàn)樓是指從樓盤公開發(fā)售以后購(gòu)入或直接購(gòu)入現(xiàn)樓（包括二手房），待樓價(jià)上漲再拋出，以一定樓價(jià)差額為主要的盈利目標(biāo)。炒現(xiàn)樓也可稱為長(zhǎng)線投資，需要一定的資金和較為穩(wěn)當(dāng)?shù)男畔⒛艽_認(rèn)到樓盤確實(shí)能上漲，廣州樓市上的炒樓者也多以炒現(xiàn)樓為主。炒現(xiàn)樓的盈虧與否不能單純以房?jī)r(jià)上漲或下跌來(lái)計(jì)算，房子和時(shí)間密切掛鉤，樓房的折舊率，房產(chǎn)設(shè)計(jì)的折舊率都和盈虧有莫大關(guān)系。這種炒樓方式具有的風(fēng)險(xiǎn)更大一些，除非確實(shí)能漲，若不然，就算房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，炒樓者一樣會(huì)有所虧損。

　　王先生去年在天河?xùn)|圃某盤以4000元/㎡之價(jià)購(gòu)買了一套107平方米的3房單位，如今該樓盤售價(jià)已上升至將近4600元/㎡。漲幅達(dá)15%。有人與其商洽有意以49萬(wàn)元之價(jià)全包接手。短短不足一年時(shí)間，總價(jià)上便出現(xiàn)了幾萬(wàn)塊的“盈利”，很多人都認(rèn)為王先生“賺了一筆”，并勸其 “見好就收”，收回資金，然后投身第二次炒樓。但王先生卻有苦難言，因?yàn)橥跸壬�表面上“賺”了近幾萬(wàn)元，但其在購(gòu)房時(shí)繳交的契稅(總房?jī)r(jià)1.5%)交易稅、辦理按揭貸款繳納手續(xù)費(fèi)(近萬(wàn)元)以及收樓付出的近萬(wàn)元(包括安裝管道煤氣3500元、可視對(duì)講3500元、有線電視300元等費(fèi)用)，再加上按揭貸款利息付出，收樓半年多來(lái)物業(yè)管理費(fèi)付出(1000多元)，以及轉(zhuǎn)手必須另付的費(fèi)用……一算下來(lái)，王先生不僅一分錢未賺，反而要貼入一筆錢。

　　從這則實(shí)例上可以看出，表面上的“賺”并非事實(shí)上的“賺”了，炒樓和炒股不一樣，不動(dòng)產(chǎn)的交易，比單純的資金抄盤多了很多得加入計(jì)算的條條款款。上面例子中的王先生還算是幸運(yùn)，因?yàn)樗��?gòu)買的樓房樓價(jià)在短短一年間能夠上漲而且漲幅將近15%，這是廣州樓市上少有的上漲幅度。但其他“炒樓”者很多不具備此種“運(yùn)氣”，不少“炒樓”者由于不了解樓盤周邊規(guī)劃，或者不清楚樓盤區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量，導(dǎo)致“入市”后所購(gòu)樓房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，難有“解套”之日——股票市場(chǎng)盛衰更替輪回之舉屢見不鮮，但樓房卻多是歷經(jīng)一年年的“折舊”而貶值。

　　關(guān)注炒樓從何方面入手

　　這跟預(yù)測(cè)一個(gè)樓盤房?jī)r(jià)能否提升有直接的關(guān)系，主要可以分為以下兩點(diǎn)：

　　1、樓市整體走勢(shì)

　　從廣州樓市的整體走勢(shì)來(lái)看，整體市場(chǎng)的房?jī)r(jià)是穩(wěn)中有漲，但幅度理性。以自住為主的廣州樓市已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)上升的時(shí)期。這幾年與廣州樓市相反的是上海樓市的高速發(fā)展，但俗話說(shuō)“亂世出英雄”，炒樓也同樣道理，越起伏的樓市，只要具有一定的眼光，越有機(jī)會(huì)賺錢。

　　從今年廣州城市的發(fā)展趨勢(shì)上看，大環(huán)境也越來(lái)越有投資的空間，首先，城市的南拓，火車站定點(diǎn)鐘村石壁，石壁一塊的樓市漸漸成為炒樓者關(guān)注的區(qū)域，然后是機(jī)場(chǎng)的北上，老機(jī)場(chǎng)騰出中心區(qū)一塊真空了的地塊，其真空地塊的填充價(jià)值將會(huì)引起很多人的關(guān)注。最引人注目的是亞運(yùn)村的落址東圃……大事件帶動(dòng)廣州樓市的發(fā)展，預(yù)計(jì)廣州明年樓價(jià)仍然有相當(dāng)?shù)臐q幅，這就是炒樓者所等待的契機(jī)了。

　　2、樓盤房?jī)r(jià)能否上漲

　　如果從個(gè)別樓盤提升來(lái)看，廣州樓市也具備投資的空間，特別是很多開發(fā)商提出的低開高走的營(yíng)銷策略，如果炒樓者在這個(gè)時(shí)候介入的話，大部分可以有先決條件保證盈利，從目前情況看，“炒樓”最好在樓盤內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間介入，以最大優(yōu)惠價(jià)格“落訂”，到樓盤正式公開發(fā)售時(shí)，優(yōu)惠“削減”樓價(jià)上升，“炒樓”者便可保證賺得差價(jià)。當(dāng)然市政利好促使樓價(jià)的上漲等等，一樣可以成為敏感的炒樓者捕捉的信息，而且同樣是炒樓者必須關(guān)注的主要方面。

　　炒樓時(shí)：如何介入和何時(shí)出手

　　以新濱江東板塊某樓盤為例，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間最大折扣優(yōu)惠為87折，折合樓價(jià)每平方米(均價(jià))僅6000元以上，而公開發(fā)售后折扣回升，房?jī)r(jià)回升6800元/㎡，不足一月時(shí)間，樓房?jī)r(jià)差便高達(dá)10%以上，倘若“炒樓”者是在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間介入，開盤時(shí)賣出則已穩(wěn)“賺”10%利潤(rùn)了，顯然，這種投資“炒樓”方式要較購(gòu)房收樓一年后樓價(jià)上漲再賣出風(fēng)險(xiǎn)更小、時(shí)間更短，回報(bào)也更可觀。

　　現(xiàn)在廣州炒樓大軍里面有一支盈利的隊(duì)伍，這些人就是房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)內(nèi)人士，業(yè)內(nèi)人士具備的最大優(yōu)勢(shì)就是，不僅能以最快速度拿到內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)樓盤所給出的最大優(yōu)惠，挑選到朝向方位更佳的房屋，而且能了解到公開發(fā)售后樓盤定價(jià)，更為準(zhǔn)確地計(jì)算到可能賺取的利潤(rùn)；更清楚樓盤所在區(qū)域未來(lái)有關(guān)規(guī)劃以及市場(chǎng)供應(yīng)情況。這幾方面已經(jīng)囊括了炒樓的主要方面，一般來(lái)說(shuō)能全面了解到這幾方面的情況，炒樓者就能保證立于“不敗之地”。

　　“炒樓”何時(shí)介入極為關(guān)鍵，而何時(shí)“出手”也很重要，炒樓成功與否看出手時(shí)是怎么樣一個(gè)情況。出手的主要關(guān)注點(diǎn)是該區(qū)域樓市發(fā)展，要盡量把握在房?jī)r(jià)發(fā)展的最高點(diǎn)時(shí)拋出。當(dāng)房子折舊率低于樓價(jià)發(fā)展的速度時(shí)，房子就還會(huì)有升值的可能。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲卻有價(jià)無(wú)市時(shí)，就得趕快出手，因?yàn)榉课菔且粋�(gè)和時(shí)間密切掛鉤的高價(jià)消費(fèi)品，一般握在手中，只有靜候“貶值”。而且有價(jià)無(wú)市證明樓市在調(diào)整正常的供需關(guān)系，樓價(jià)可能會(huì)下跌。

　　[鏈接]兩點(diǎn)注意

　　房?jī)r(jià)——一些“炒樓族”將房?jī)r(jià)作為惟一的判斷標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為只有房?jī)r(jià)漲了才是升值，這其實(shí)是購(gòu)房人不理性的一種表現(xiàn)：一方面房?jī)r(jià)表面漲了，但不一定就有價(jià)有市；一方面房子升值與否并不一定僅僅體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。一些有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商和投資者提出：房子交通、環(huán)境、配套的改善及好的物業(yè)管理、社區(qū)文化所帶來(lái)的居住品質(zhì)的提高，也是房子升值的一種體現(xiàn)，并且最終會(huì)體現(xiàn)在房?jī)r(jià)的提升上。

　　費(fèi)用——交首期或到房管局“監(jiān)證”后，“炒樓”者需交付例如契稅、交易稅與辦理按揭貸款等“手續(xù)費(fèi)”等共計(jì)約數(shù)萬(wàn)元，而轉(zhuǎn)手賣出時(shí)接手者除了會(huì)認(rèn)可原業(yè)主已繳交的住房維修金外，大都不會(huì)再向原業(yè)主交付其它費(fèi)用，因此在目前情況下，在廣州“炒樓”應(yīng)盡可能在交首期辦按揭或到房管局“監(jiān)證”之前“賣出”，這樣相對(duì)而言最能保證投資收益。