樓市有無泡沫眾說紛紜 關于房地產(chǎn)泡沫的關鍵詞

　　房地產(chǎn)市場到底怎么了，是健康發(fā)展還是泡沫嚴重？房價是要進一步上漲還是要適度調(diào)整？房地產(chǎn)泡沫問題成為目前社會討論的一個熱點。對此，社會上有截然不同的兩種聲音：一種聲音認為我國房地產(chǎn)市場固然存在一些問題，但樓市不存在泡沫，價格還應進一 步上漲；另一種聲音則認為樓市泡沫已相當嚴重，已經(jīng)到了必須高度重視的時候。

　　房價和收入

　　房價－收入比是國際上通用的衡量房地產(chǎn)泡沫的指標之一。按照世界銀行的標準，發(fā)達國家的房價收入比一般在1.8～5.5倍之間，發(fā)展中國家合理的房價收入比在3～6倍之間。而我國目前全國的房價收入比已超過7.8倍，而上海、北京、廣州等地則更是更高于國際水平。

　　對于這個事實，無泡沫論者認為這并不能說明我國樓市有泡沫。他們指出，房價－收入比只是一種經(jīng)驗歸納，各國的具體情況各不相同，很難有一個統(tǒng)一適用的標準。根據(jù)聯(lián)合國公布的有關資料，不同國家房價收入比的離散程度相當大。而且，對于我國居民的收入，有兩個事實需要考慮：一是納入中國家庭收入統(tǒng)計的收入只是全部家庭收入中的一部分，還有很大一塊隱性收入沒有統(tǒng)計進來；二是我國正處于經(jīng)濟高速發(fā)展時期，居民收入增長很快。

　　泡沫論者則堅持把房價收入比過高作為我國樓市存在泡沫的一個依據(jù)。他們反駁的理由是，房價最終要靠居民的支付能力來支撐，中國房地產(chǎn)市場不可能違背世界上其他國家通行法則。關于居民的隱性收入，很多城市在統(tǒng)計數(shù)據(jù)的處理當中已經(jīng)考慮到了，而工資則是我國居民最主要的收入。如果考慮到我國居民收入巨大的兩極分化，目前的高房價更加使得普通居民不堪重負。

　　房價和房租

　　房價－房租比是國際上又一個衡量房地產(chǎn)泡沫的標準。在這一輪房價上漲的過程中，出現(xiàn)的一個特殊現(xiàn)象就是房價快速上漲而租金漲幅卻不大，有些城市在一定時期內(nèi)甚至出現(xiàn)了房價上漲但租金卻下跌的現(xiàn)象。泡沫論者把這種房價和房租的背離作為樓市泡沫的一個重要信號。但無泡沫論者卻不這樣看，他們認為投資房產(chǎn)的收益有房租和價值增值兩部分組成，在房屋價值增長很快的情況下，租金收入在收益中所占的比重很小，所以房價和房租背離不能說明樓市存在泡沫，目前樓市還具有投資的價值，因為房價會進一步上漲。

　　泡沫論者對此進行了反駁，認為房屋的價值只不過是未來現(xiàn)金流（房租）的一個貼現(xiàn)，在利率不變的前提下，房屋之所以會增值是因為租金上漲或預期未來租金會上漲。脫離租金單炒房價就是房地產(chǎn)市場形成泡沫的一個典型機制，房地產(chǎn)市場投資變成一種“零和博弈”，必須依靠新資金的不斷注入才能維持房價上漲，一旦資金流中斷，泡沫就要破裂，而接到最后一棒的投機者就要承受所有的損失。

　　房價和需求

　　我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供需兩旺、量價齊增的現(xiàn)象是認為樓市無泡沫的一個重要論據(jù)。2004年第二季度，上海房價漲幅居全國首位，但同時銷售面積也增加了20%左右，說明房地產(chǎn)價格上漲有堅實的需求支撐，因此，從另一個國際上通用的衡量樓市泡沫的指標———住房空置率來看，我國房地產(chǎn)市場也不存在泡沫。我國2004年8月底，商品房空置面積0.97億平方米，同比減少0.8%，比去年底減少3%；上海商品房空置率下降為2.7%，比國際警戒線的下限還低0.3個百分點。這說明當前的房地產(chǎn)空置問題并未惡化。

　　泡沫論者對房地產(chǎn)市場的需求和空置率都提出了質(zhì)疑。他們認為目前房地產(chǎn)需求旺盛和低利率有很大的關系。目前CPI指數(shù)在5%以上，使得實際存款利率和按揭貸款利率都是負值，這是很多居民采用購買房產(chǎn)的方式來保值資產(chǎn)的重要原因。其次，我國的房地產(chǎn)市場剛剛起步，購房的人都是高收入者，這明顯夸大了我國居民的購買能力。還有一個是投資性需求所占的比重過高，已接近20%的國際警戒線。

　　房價和成本

　　無泡沫論者認為這幾年房價的快速上漲，并不都是投機炒作造成的，而是由于建房成本的提高導致。首先是各種材料費、人工費逐年上升。據(jù)統(tǒng)計，從2001年到2004年上半年，鋼材價格上漲了50%左右，混凝土價格上漲了60%左右，僅此兩項就使得房屋開發(fā)成本增加了每平方米100多元。其次，新建小區(qū)的配套設施和房屋質(zhì)量都有了很大的提高，這必然也增加了開發(fā)成本。更主要的是，這幾年隨著土地市場的改革深入，“招拍掛”逐漸取代了原來協(xié)議出讓土地的方式，使得土地成本大大提高。開發(fā)成本的上升使得房價大幅上漲，這和樓市泡沫沒有關系。

　　泡沫論者則批評無泡沫論者上述觀點顛倒了房價和成本的因果關系，認為不是成本上升推動房價上漲，而是房價上漲導致成本上升。房價是由房地產(chǎn)市場的供給和需求狀況決定的，這次樓市泡沫的直接原因就是投資性需求比例過大，開發(fā)商和投資者哄炒房價。房地產(chǎn)市場的過熱使得鋼材和水泥出現(xiàn)短缺，價格大幅上漲。特別是土地，不是土地價格決定房價，而是房價決定土地價格。房價的一路上漲使得開發(fā)商紛紛加大開發(fā)規(guī)模，對土地的需求增加，造成地價上漲。

　　境內(nèi)房價和境外房價

　　無泡沫論者還認為，我國上海、北京等大城市的房價雖然漲幅已很大，但是從絕對水平上看，和東京、紐約甚至我國香港等國際大都市相比還差得很遠，因此不能說我國樓市有泡沫。中國現(xiàn)在正處在一個經(jīng)濟高速增長的時期，城市化還剛剛興起，房價的快速上漲是有經(jīng)濟支撐的。根據(jù)我國城市化的進程等多方面因素和目前的統(tǒng)計資料初步測算，我國2020年城鎮(zhèn)居民的人均住房面積可能要達到35平方米。兩項合計，到2020年，我國城市還需新增住房160億平方米以上。所以我國樓市根本不存在泡沫破滅的可能。

　　泡沫論者并不否認隨著經(jīng)濟的增加和城市化的進程，我國房地產(chǎn)業(yè)將會有長期的發(fā)展，等到上海、北京等城市的經(jīng)濟發(fā)展水平趕上東京、紐約和香港等國際大都市時，房價也會和它們接近。但是，長期內(nèi)房價會上漲并不能說明短期內(nèi)樓市沒有泡沫，不會出現(xiàn)大的波動。很多泡沫論者也相信，像上海這樣的城市，房價在未來10年內(nèi)翻一番也有可能，也是比較合理的。十年翻一番，平均年增長率也就7%左右，但現(xiàn)在上海房價年漲幅為30%以上，房價兩年左右翻一番，嚴重透支未來，這就是樓市泡沫。再說城市化固然可以促進房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展，但樓市泡沫把房價炒得過高，就限制了城鎮(zhèn)新增人口和原有居民購房的需求，反過來不利于城市化進程和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　房價和宏觀調(diào)控

　　針對房價的過快上漲和開發(fā)投資的無序狀況，2003年下半年以來，中央政府出臺了一系列政策措施調(diào)控規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政策焦點集中在土地市場的規(guī)范和金融風險的控制。無泡沫論者相信我國房地產(chǎn)市場沒有出現(xiàn)過熱問題，認為我國房地產(chǎn)市場剛剛發(fā)展起來，價格漲得快一些是由正常的市場供求造成的，所以應該讓市場自由發(fā)展，政府宏觀調(diào)控實際上是打壓房地產(chǎn)市場。政府過于嚴格的宏觀調(diào)控會帶來很多不良的后果。首先，好不容易進入上升通道的房地產(chǎn)市場可能因為調(diào)控而再一次陷入低潮。其次，房地產(chǎn)業(yè)牽一發(fā)而動全身，如果房地產(chǎn)業(yè)因為調(diào)控而垮了，許多和房地產(chǎn)業(yè)相聯(lián)系的上下游產(chǎn)業(yè)都會受到影響，特別是銀行會出現(xiàn)大量的呆壞賬甚至導致金融危機。再次，城市居民財富會因為房價下跌而大幅縮水。

　　泡沫論者則對樓市泡沫表示了極大的擔憂。泡沫論者提出一些理由支持宏觀調(diào)控：首先，認為宏觀調(diào)控擠壓樓市泡沫不是為了打壓房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而恰恰是為了房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定的發(fā)展；第二，房地產(chǎn)市場不是一個像食品和服裝這樣的普通商品市場，而是一個受到土地和資金嚴格限制寡頭壟斷市場，應當而且必須由國家加強調(diào)控和管理，土地市場的規(guī)范和金融改革的滯后是這次房地產(chǎn)泡沫深層次原因，這兩個問題不解決而讓房地產(chǎn)業(yè)自由發(fā)展只會帶來市場的大起大落，不利于房地產(chǎn)業(yè)本身健康發(fā)展，也會給國民經(jīng)濟帶來巨大的負面影響；第三，目前房地產(chǎn)市場的泡沫是客觀存在的，如果我們害怕泡沫破裂的不良后果而不進行調(diào)控，只會讓問題愈演愈烈。不能讓房地產(chǎn)泡沫“要挾國民經(jīng)濟”，必須及早防治，一點一點地擠壓；第四，從過高房價中獲益的是開發(fā)商和炒房者，普通居民并不能從中獲益。對于城市里只有一套房屋自住的普通居民來說，房價漲了，他們不能拿到市場上套現(xiàn)；房價跌了，受影響的只是那些開發(fā)商和炒房者，普通居民的居住條件并沒有惡化，倒是有可能進一步改善居住條件。對于那些想要買房還沒有買房的居民來說，則更是希望房價能下來一些。（復旦大學房地產(chǎn)研究中心 尹伯成 尹鋒）

    特約編輯：廣偉