房地產泡沫的市場表現(xiàn)就是價格遠遠高于價值�？赡苁巧鲜兰o九十年代初期海南和北海的房地產泡沫余音未了，有不少業(yè)內人士包括決策部門難免心存恐懼，擔心歷史重演，對當前房地產業(yè)投資增長過快甚感不安，所以來自國內外各種渠道的“泡沫論”是有道理的。

　　西方經濟學家經過深入研究，認為“泡沫”就是一種 或一系列資產在一個連續(xù)過程中價格飆升，人們由于對價格作“繼續(xù)上升”的預期，資產于是成為人們買賣牟利的對象，而不會去關心資產本身的使用價值。隨著資產遠遠脫離其內在價值，到一定時期出現(xiàn)價格暴跌，伴隨而來的是金融危機。這種價格的暴漲暴跌有以下特征：價格泡沫往往產生于銀行信貸擴張之中，價格崩潰使得大量當事人無力償還貸款，造成大面積違約，最終給銀行帶來滅頂之災。

　　上述分析基本上適合我國香港、海南、北海房地產泡沫實際。香港由于銀行在1996年放松住房按揭貸款，炒樓風盛，價格連續(xù)暴漲。隨著大量銀行貸款進入房地產業(yè)，加劇對房地產這種非生產性資產的投機，引起房價大幅度上升，結果導致生產性和服務性行業(yè)成本高企，無利可圖，炒樓便成為一種社會性行為，商品房價格暴漲，結果產生價格泡沫。

　　有關資料顯示，1992年海南省地價從1991年的1400元/平方米飆升到5000元/平方米，增長達257％，1993年繼續(xù)上漲到7500元/平方米。無獨有偶，廣西北海的地產泡沫與海南“異曲同工”。1992年，北海土地炒作隨之嚴重泛濫，1992年半年間地價暴漲20倍，最高地價達120萬元/畝。

　　我們可以找出當時我國局部房地產泡沫產生的原因：商品房炒作成風，土地投機泛濫成災；土地供應機制落后，法規(guī)不健全；金融秩序紊亂，無節(jié)制信貸擴張；權力尋租、政企不分，為土地投機、權錢交易打開方便之門，進一步推動了泡沫的形成。

　　實踐告訴我們，從統(tǒng)計數據和制度安排兩方面去分析“泡沫”，比較科學。

　　北京房價自1997年猛漲41.59%，此后走勢基本平穩(wěn)。

　　市統(tǒng)計局數據表明，今年1-3季度，北京商品住宅銷售價格同比小幅上漲3.5%，普通商品住宅漲幅略高，也只有4.3%，豪華住宅漲幅僅為0.9%；1-9月，北京市共銷售商品房1130.5萬平方米，同比增長29.2%，其中商品住宅1034.3萬平方米，增長25%.雖然供需兩旺，但房價增幅遠低于GDP漲幅，也低于近幾個月物價上漲指數。今年7月、8月份CPI增幅達到5.3%，8月份PPI同比上漲6.8%，可見北京房價基本保持穩(wěn)定。

　　炒樓是決策部門很頭痛的一件事，因為有香港的前車之鑒。但目前北京相當一部分買家還屬首次置業(yè)，多次置業(yè)者也主要是梯級消費。至少北京未見大規(guī)模炒樓風。

　　影響房地產最直接的制度因素一為金融信貸體制，二為土地供給機制。目前我國銀行雖然大部分屬國有，但央行制定了一系列措施嚴控房地產開發(fā)貸款，而個人住房按揭貸款的不良率是銀行所有貸款項目中最少的。

　　此外發(fā)展商自有資金比例增加，減少了對銀行的依賴。銀行對房地產項目開發(fā)貸款也不得不經過反復論證，因為市場競爭無法避免信貸風險，所以行政干預信貸基本上被杜絕。

　　北京市土地供應也逐漸走向市場化軌道，將嚴格按照拍賣、招標、掛牌方式出讓，權力尋租的機會越來越少，從而客觀上限制了土地炒作的機會�！�8·31土地大限”后北京市土地一律不許協(xié)議出讓，使依靠炒地過日子的地蟲再難有可趁之機。

　　可見北京房地產泡沫至少短期內不會嚴重出現(xiàn)。

　　資料顯示，北京房價相當美國平均房價，但北京房價與居民收入比仍然超過10，而美國房價收入比不到3.這是奇怪的現(xiàn)象。北京是首善之地，商品房的投資秉賦是最好的，也使房產成為一種“貯藏手段”，具備黃金特性。市場不僅是北京的，也是全國范圍的，更是世界的。

　　這樣導致租金與房價比高，又刺激了購房需求。是否北京就永遠不會出現(xiàn)房地產泡沫？誰也不敢肯定。如果銀行對房地產貸款違規(guī)操作，自行降低對開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、個人商用物業(yè)按揭貸款門檻，將為制造泡沫提供可能。有專家認為，根據東南亞房地產泡沫的教訓，如果國外短期直接投資大舉進入房地產開發(fā)，而放開利率管制、實施利率完全市場化后，若政府監(jiān)管不力，土地供應失調，即“泡沫”產生也并非空穴來風。