編者按：本文作者蔣正華是滬上一家大型房地產(chǎn)企業(yè)的高級(jí)管理人員。他從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)近10年，對(duì)我國(guó)改革開(kāi)放后的房地產(chǎn)建設(shè)和發(fā)展有較為深刻的研究。這次他針對(duì)目前市場(chǎng)上甚囂塵上的“泡沫論”、“房?jī)r(jià)、地價(jià)因果論”，撰寫了文章，本刊認(rèn)為此文不僅行文流暢，更重要 的是，文中有事實(shí)，有數(shù)據(jù)，闡明自己的觀點(diǎn)，讀后給人啟迪，故刊登于后供廣大讀者參考。

　　“泡沫論”爭(zhēng)論不休，判斷標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵要看市場(chǎng)是否存在真實(shí)需求。

　　面對(duì)全國(guó)商品房?jī)r(jià)格前三季度上漲13.5%，各地房?jī)r(jià)大范圍的漲聲響起，市場(chǎng)上再次引發(fā)一場(chǎng)房地產(chǎn)“泡沫破裂論”的爭(zhēng)論，預(yù)警之聲在國(guó)內(nèi)外響起。在最近激烈的爭(zhēng)論中，以摩根士丹利為代表的外國(guó)投資機(jī)構(gòu)一直扮演著“泡沫論”觀點(diǎn)的“急先鋒”。摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠自去年至今一再?gòu)?qiáng)調(diào)指出，中國(guó)房地產(chǎn)存在嚴(yán)重泡沫。近期一個(gè)月內(nèi)連續(xù)發(fā)布兩份有關(guān)中國(guó)房產(chǎn)業(yè)的預(yù)警報(bào)告，其觀點(diǎn)直言：世界經(jīng)濟(jì)正處于有史以來(lái)最大的房地產(chǎn)泡沫之上，這個(gè)泡沫將在數(shù)月內(nèi)破裂，中國(guó)也在其中。此觀點(diǎn)一出，引發(fā)業(yè)界的軒然大波。然而北京華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)即刻直截了當(dāng)?shù)乇硎痉磳?duì)，其觀點(diǎn)代表了諸多開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。作為官方的表態(tài)，建設(shè)部政策研究中心10月中旬以課題組名義發(fā)布了題為《怎樣認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)》的研究報(bào)告，從詳實(shí)的數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)上對(duì)“泡沫論”進(jìn)行了反駁。

　　此外，摩根士丹利的數(shù)名經(jīng)濟(jì)學(xué)家近日也作出了類似的判斷預(yù)測(cè)。10月8日，摩根士丹利董事總經(jīng)理、全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂芬·羅奇認(rèn)為，“中國(guó)目前只有上海一地存在房地產(chǎn)泡沫”。而相當(dāng)有意思的是摩根經(jīng)濟(jì)學(xué)家一方面極力唱空樓市，另一方面其所屬的房地產(chǎn)基金頻繁地重金投資國(guó)內(nèi)特別是上海的地產(chǎn)項(xiàng)目。由此，大摩言行自相矛盾，令業(yè)界相當(dāng)驚詫，令人費(fèi)解“大摩為何言行不一致”。

　　對(duì)此早有經(jīng)濟(jì)學(xué)家一針見(jiàn)血地指出，大摩等外資金融機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)過(guò)分嚴(yán)重的評(píng)判，其旨在中國(guó)高層能據(jù)此加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度，由此，為其趁機(jī)涉足國(guó)內(nèi)創(chuàng)造更大的機(jī)會(huì)，以便其利用投資機(jī)構(gòu)資金面上擁有的充分優(yōu)勢(shì)，從容地強(qiáng)勢(shì)介入，獲取有高額回報(bào)率優(yōu)質(zhì)的上好項(xiàng)目。

　　就海外機(jī)構(gòu)唱空中國(guó)地產(chǎn)的言論，恒隆集團(tuán)董事局主席當(dāng)即表明“上海房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫，市民需求實(shí)在”的觀點(diǎn)，恒隆已在滬投資了恒隆廣場(chǎng)和港匯雙塔（在建）兩個(gè)項(xiàng)目，其將有200億到300億港元有望投入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　11月6日和7日中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在第二屆浙江·中國(guó)民營(yíng)企業(yè)峰會(huì)“民企投資論壇”及第二屆復(fù)旦高層管理論壇上力陳中國(guó)樓市發(fā)展態(tài)勢(shì)健康，連連痛擊大摩為代表的“泡沫論派”。

　　筆者認(rèn)為，“泡沫論”的唇槍舌戰(zhàn)，一時(shí)難以休止，隨著市場(chǎng)的發(fā)展，泡沫之爭(zhēng)還會(huì)不斷地交鋒下去，關(guān)鍵的問(wèn)題，從國(guó)情出發(fā)，看市場(chǎng)是否有真實(shí)的供求平衡關(guān)系。針對(duì)市場(chǎng)上局部區(qū)域一時(shí)存有非理性的現(xiàn)象，不必將此成倍放大到看成是全局性的嚴(yán)重問(wèn)題。業(yè)界的爭(zhēng)論孰是孰非有待于市場(chǎng)來(lái)檢驗(yàn)。筆者建議讀者，泡沫之爭(zhēng)不要混淆市民百姓的視聽(tīng)，百姓更不必陷于其中，而迷失適時(shí)擇機(jī)購(gòu)房的方向。務(wù)請(qǐng)讀者，按實(shí)際情況，量力而行地投資置業(yè)。

　　“房?jī)r(jià)、地價(jià)因果決定論”似是而非。房地產(chǎn)價(jià)格上漲的深層次原因在于社會(huì)普遍的經(jīng)濟(jì)預(yù)期改變。

　　針對(duì)近幾年國(guó)內(nèi)城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較大幅度的上漲，有觀點(diǎn)一認(rèn)為，是由于推行經(jīng)營(yíng)性用地的招標(biāo)拍賣掛牌出讓，導(dǎo)致了地價(jià)上漲，從而抬升了房?jī)r(jià)。國(guó)土資源部負(fù)責(zé)人明確表態(tài)，此觀點(diǎn)是不正確的。有觀點(diǎn)二認(rèn)為，是房?jī)r(jià)上漲造成地價(jià)上漲。筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲，單純地前因后果地來(lái)談，有失偏頗。分析房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系問(wèn)題，應(yīng)以辨證的觀點(diǎn)來(lái)看待。筆者認(rèn)為，兩者之間是雙向互為促動(dòng)的，在房地產(chǎn)相關(guān)政策變化的不同的階段，兩者之間的相互作用的角色會(huì)出現(xiàn)多次變換的，切不可一概而論，“是地價(jià)漲，導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲”或“是房?jī)r(jià)漲造成地價(jià)漲”都不能全面確切地闡述房地產(chǎn)價(jià)格。筆者以為，從供求關(guān)系結(jié)構(gòu)失衡的市場(chǎng)角度來(lái)分析，這時(shí)有可能是房?jī)r(jià)漲引起地價(jià)漲，而當(dāng)某一城市因城市功能及市政規(guī)劃等政策性因素，引發(fā)城市地位上升，吸引各方投資者的眼球，因此區(qū)域性地價(jià)明顯上升，從而反映在房?jī)r(jià)上聯(lián)動(dòng)上漲。

　　房?jī)r(jià)、地價(jià)的漲跌，本質(zhì)上是遵循其各自的價(jià)值規(guī)律的，受供求關(guān)系的影響，也是由上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律所決定的。筆者認(rèn)為，城市地位恰恰決定了上海房?jī)r(jià)、地價(jià)的總體走勢(shì)。

　　看待一個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題，不能簡(jiǎn)單地用房?jī)r(jià)、地價(jià)之間所謂的因果關(guān)系來(lái)分析其上漲的動(dòng)因。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房?jī)r(jià)、地價(jià)是不能單獨(dú)地分割成立，否則，如何詮釋每個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)商處的大產(chǎn)證和業(yè)主所有的每套房的小產(chǎn)證都是“房產(chǎn)、地產(chǎn)”兩證合一的房地產(chǎn)權(quán)證。

　　房?jī)r(jià)的話題是市場(chǎng)的中心話題，是政府及開(kāi)發(fā)商，更是市民百姓入市所關(guān)注的首要話題，而地價(jià)的話題是政府和開(kāi)發(fā)商之間出讓方和受讓方雙方最關(guān)心的重要話題。地價(jià)在房地產(chǎn)項(xiàng)目中一般占有五～六成的比重，對(duì)政府、開(kāi)發(fā)商而言是至關(guān)重要的，一定程度上，其影響著房?jī)r(jià)的走勢(shì)。當(dāng)然，決定和影響房?jī)r(jià)、地價(jià)的因素比較多，也夠復(fù)雜的，除城市地位的急速提升，旺盛需求拉動(dòng)、各類成本大幅提高、供求結(jié)構(gòu)變動(dòng)的推動(dòng)等主要因素外，還有城市土地資源的稀缺，土地含金量增大；房地產(chǎn)相關(guān)剛性政策促動(dòng)；政府全方位的市政大投入；城市化進(jìn)程的提速；以及其他眾多的因素。

　　由此可見(jiàn)，在分析房?jī)r(jià)、地價(jià)之間的關(guān)系問(wèn)題，筆者認(rèn)為，上述兩種觀點(diǎn)都是不夠科學(xué)和全面的，這兩種觀點(diǎn)都是基于一種將復(fù)雜問(wèn)題過(guò)于簡(jiǎn)單化了的思維方式，因而其帶有一定的片面性。同時(shí)，這兩種觀點(diǎn)似乎進(jìn)入了那種“雞蛋論”中“到底是先有雞還是先有蛋”的追根問(wèn)底的思維“迷宮”。這種“雞蛋論”調(diào)子會(huì)將問(wèn)題引入一個(gè)令人相當(dāng)費(fèi)解的境地。

　　筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)、地價(jià)兩者之間的關(guān)系，有重合概念，房?jī)r(jià)中有地價(jià)的內(nèi)涵，房?jī)r(jià)的外延較地價(jià)相對(duì)廣些，為此，筆者還是倡導(dǎo)把“房?jī)r(jià)”的這一提法改用全稱“房地產(chǎn)價(jià)格”較為準(zhǔn)確，通常人們所說(shuō)的“房?jī)r(jià)”僅指一幢樓正負(fù)零零線以上房屋的價(jià)格，而忽視了其所占分?jǐn)偼恋剡@部分的“隱性”價(jià)格。舉個(gè)例子，上海市中心的二手房中老公房的房?jī)r(jià)近幾年上漲幅度驚人，老公房房?jī)r(jià)上漲，并不是說(shuō)老房子的磚頭在值錢（大家都知道，房子在折舊的），實(shí)際上是其在地段上的土地在不斷地增值，明確地講是其地價(jià)在上漲，因此，準(zhǔn)確地講是老公房的“房地產(chǎn)價(jià)格”中所包含的“地價(jià)”部分在上漲。同樣，上海市中心獨(dú)幢價(jià)值上千萬(wàn)元的老式花園洋房更是如此。

　　綜上所述，房?jī)r(jià)、地價(jià)兩者之間并不是單純的雙向因果決定論所能解釋的，分析地價(jià)、房?jī)r(jià)的上漲動(dòng)因還須具體問(wèn)題具體分析，需要進(jìn)行全方位的綜合研究分析。倘若簡(jiǎn)單地按照成本或供求關(guān)系來(lái)理解房?jī)r(jià)、調(diào)控房?jī)r(jià)并不能收到預(yù)期的效果，事實(shí)已證明，房屋的售價(jià)不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實(shí)際層面的供求關(guān)系。房地產(chǎn)價(jià)格的上漲涉及到眾多的要素，而其深層次原因在于消費(fèi)者的消費(fèi)心理預(yù)期，說(shuō)白了，投資置業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為，還是一個(gè)信心經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的投資消費(fèi)兼有的行為 作者：蔣正華