一些開發(fā)商為保護自身利益，在與購房者簽訂《商品房買賣合同》時，常常要求補簽若干條補充協(xié)議，其包含的真實意圖和法律后果是什么呢———
針對目前房地產買賣過程中經常發(fā)生的糾紛，不少開發(fā)商頻繁出招兒。很多購房人發(fā)現，在簽訂購房合同時，除了簽署現在通用的《商品房買賣合同》外，一
般開發(fā)商還會有一些經過精心準備的補充條款讓購房者簽署，少則幾條，多則十幾條。這些條款中的一部分是開發(fā)商為保護自身利益，免除本應由其承擔的義務與責任而補充的，所以購房者在簽字之前一定要仔細分析這些條款所包含的真實意思和法律后果。因為一旦簽字后，這些條款就會對購房者產生約束力，意味著購房者可能已經放棄了一些不應該放棄的權利，承擔了一些不應該承擔的責任，將來如果發(fā)生糾紛，購房者再想維護自身合法權益就會非常困難了。所以對于此類條款購房者要予以高度重視，一定要考慮清楚后再決定是否接受。
常見的這類補充條款有如下六條：
一、開發(fā)商約定：“在出賣人出示了買賣合同第八條規(guī)定的證明文件、買賣合同第十一條所規(guī)定的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并單方簽署了《房屋交接單》的情形下，視為出賣人已完全具備向買受人交付商品房的條件�！�
律師認為：這是開發(fā)商為減少因業(yè)主拒絕辦理入住所帶來的麻煩而制訂的，屬單方認可就能成就的條款，是嚴重侵犯了業(yè)主利益的行為。如果簽署同意了此條款，就意味著業(yè)主辦理入住是無條件接受開發(fā)商提供的房屋，這應該是每個業(yè)主都不會接受的。
二、開發(fā)商約定：“商品房的廣告、樓書、樣板房、模型以及其它宣傳資料僅作為買受人選擇小區(qū)和商品房時的參考，不構成買賣合同及其補充協(xié)議的組成部分。如前述樣板房或其它售房資料與買賣合同及其補充協(xié)議的約定有不一致時，以買賣合同及其補充協(xié)議的約定為準�！�
律師認為：這條包含兩層意思，一是廣告、樓書、樣板房、模型以及其它宣傳資料不能作為業(yè)主要求開發(fā)商承擔責任的依據和標準；二是如果合同或補充協(xié)議約定的標準低于樣板房或其它售房資料時，業(yè)主只能以低標準來要求開發(fā)商了。根據現行法律法規(guī)的規(guī)定，在沒有特別約定的情況下，廣告、樓書、樣板房、模型以及其它宣傳資料是可以作為補充內容的，而這條的約定就是要通過特別約定來排斥這條規(guī)定，減少業(yè)主主張權利的依據和范圍，如果一旦開發(fā)商出現一些不誠信的行為，特別是對精裝修的房屋，這條補充內容對購房人是不利的，購房人一定要考慮清楚再決定是否同意接受。
三、開發(fā)商約定：“不可抗力包括買賣合同訂立后發(fā)生的臨近市政工程建設導致商品房無法進行正常施工。”
律師認為：這是開發(fā)商免除自身責任的條款，單方擴大了法律規(guī)定的不可抗力范圍，將自身本應承擔的經營風險通過看似合法的理由予以免除。法律規(guī)定的不可抗力是不包括這部分內容的，所以購房人不應接受。
四、開發(fā)商約定：“出賣人保證在買受人提供辦理產權手續(xù)所需全部文件和資料之日起720日內，由出賣人為買受人取得房地產權糝な欏！?br>
律師認為：這條是開發(fā)商為避免風險或達到某種特定的目的而設定的，主要問題在于為業(yè)主辦理產權證書的時間太長，不利于業(yè)主有效的行使房屋權利。按照建設部的規(guī)定，應該是入住之日起三個月內辦理完房屋產權證書，從現在的情況來看，實踐中由于各方面的原因，可操作性不大，一般開發(fā)商都不可能做到，而最高法院的司法解釋中關于入住后一年內辦理房屋產權證書的規(guī)定是比較合理有效的，開發(fā)商和購房人應按此來約定辦理時間。所以，如果購房人遇到該條款，建議修改為360日，或者不約定辦理房屋產權證書的時間，按照法律法規(guī)的規(guī)定時間辦理。
五、開發(fā)商約定：“建筑面積或套內建筑面積誤差縮水超出3%，除向買受人退還全部房款外，按人民銀行同期存款利息支付利息。”
律師認為：對此，購房人要堅持改為人民銀行同期固定資產貸款利率，因為這兩者之間的差別很大。退一步說，即使不約定，也不能約定成存款利率，因為不約定的情況下訴訟時還可能主張貸款利率，但如果約定成存款利率，就沒有機會了。
六、開發(fā)商約定：“買受人申請商業(yè)銀行貸款的具體數額和具體年限以銀行最后審批為準。如果銀行批準的貸款金額低于買受人所申請的數額，則買受人必須在接到銀行或出賣人通知之日起10日內，以現金形式向出賣人支付差額部分，否則視為逾期付款，應按買賣合同第七條承擔違約責任�！�
律師認為：這是開發(fā)商轉移風險的條款，本來應該由雙方承擔的風險，現在變?yōu)橛少彿咳藖砣砍袚�。由于國家信貸政策的不斷變化，按揭的規(guī)定和條件也是隨時變化的。購房人本來是按照開發(fā)商的事先承諾制訂購房計劃，而現在不是自身的原因導致不僅無法實現購房目的，還要承擔違約責任，而開發(fā)商卻不承擔任何損失，這對購房人來說是極其不公平的。所以這種條款最好不要接受。
以上只是目前常見的開發(fā)商提供的保護自己利益的補充條款，實踐中可能還有一些其他的內容或表現形式，建議購房人一定要在分析清楚后再去簽署這些條款，這樣才能有效地保護自身權益。
北京市中為律師事務所 王震
特約編輯：廣偉
