建材漲價了！土地拿不到了！房價要漲了！2004年年初的樓市聲音混雜，不同版本的說法一個跟著一個。的確，2004年是特別的一年，新房供應(yīng)量銳減、土地政策大修改、個人房貸收緊、住房糾紛……一系列動作讓山東樓市在喧囂中開端。
小戶型、濱海置業(yè)、中國住交會，經(jīng)濟(jì)適用房政策帶來的應(yīng)變也“風(fēng)起云涌”，
但831”土地政策的實施、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的正式運作，喧囂過后的山東樓市出現(xiàn)了止水般的平靜。
2004年的山東樓市，“讓人歡喜讓人憂”，老百姓眼瞅著一路飄紅的房價，緊握錢袋的手有點哆嗦，房價是漲是降？經(jīng)濟(jì)適用房什么時候不再“猶抱琵琶半遮面”？
幾個熱點現(xiàn)象、幾場熱鬧“大戲”、幾段飄渺故事，2004年山東樓市，有幾句不得不說的話。
政策熱點
“831”與招拍掛。土地是地產(chǎn)的根本，3月30日，國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號令，要求各省市區(qū)在8月31日之后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性國有土地使用權(quán)；商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)。這在一定程度上抬高了地產(chǎn)商的準(zhǔn)入門檻。門檻高了，過門檻的人可不一定長高，但你必須要有過這個門檻的能力。這個門檻是不是一個房地產(chǎn)新時代的開端？
點評：土地資源“招拍掛”，促使房地產(chǎn)界重新洗牌，一批有實力的開發(fā)商將取得更大發(fā)展，而一些實力欠佳的開發(fā)商將從此退出歷史舞臺。
銀行加息。10月28日晚，央行宣布加息，將金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別調(diào)高0.27個百分點；個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.18個百分點，商業(yè)性個人住房貸款利率分別提高0.18(5年以下)和0.27(5年以上)個百分點。
點評：加息后房價是漲是降眾說不一。一種觀點認(rèn)為購房貸款利率提高必然會減少需求從而打壓房價；另一種觀點則擔(dān)心開發(fā)商會把增加的融資成本轉(zhuǎn)嫁給消費者，從而抬高房價。
加息對潛在購房者的影響最大，因為他們不僅要考慮貸款利率的提高，還要考慮今后的利率趨勢。這些潛在購房者一方面可能盡量延遲購房時間，另一方面購房時也會考慮利率風(fēng)險和支付能力。
商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃。6月23日，山東新聞大廈。來自政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、大型商業(yè)企業(yè)的代表及專家匯聚一堂，參加由山東省貿(mào)易辦公室、大眾日報和山東建設(shè)建工集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合主辦的山東商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢高層論壇。論壇就山東商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及方向進(jìn)行了廣泛深入的討論，并對新型商業(yè)地產(chǎn)的代表———明珠新世紀(jì)廣場的整體運作進(jìn)行了探討。
點評：商建發(fā)[2004]18號文件提出，讓商業(yè)房地產(chǎn)更加規(guī)范和理性，同時，也讓市場變得合理，開發(fā)商、投資者的利益得到更加規(guī)范的保護(hù)。應(yīng)重視商業(yè)與房地產(chǎn)的行業(yè)結(jié)合，提高專業(yè)化程度，規(guī)范商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商、物業(yè)管理商三方的運作。
面對新環(huán)境、新機(jī)遇、新模式，未來的山東商業(yè)房地產(chǎn)將走向戰(zhàn)略合作、訂單化、大型化、規(guī)范化。
百姓熱點
濱海置業(yè)。5月15日，600多人的大型異地購房團(tuán)抵達(dá)石島灣，在石島掀起了一股強(qiáng)勁的“濱海置業(yè)潮”。購房團(tuán)中的濟(jì)南人有200人之多，人數(shù)居其他市之首。
8月6日，山東省首屆“清涼之夏”海濱房展會，在山東省科技館登臺亮相。匯聚了來自乳山、榮成、萊州、石島、日照等地的眾多樓盤，并且一批被投資者譽為“樓市投資原始股”的全新樓盤也第一次來到濟(jì)南人面前。
點評：濟(jì)南房價飚升，投資獲利空間減少，風(fēng)險因素加大，投資者紛紛轉(zhuǎn)移市場，對山東而言，最有投資價值的當(dāng)然是濱海城市，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)剛剛起步的濱海中小城市。
小戶型。9月9日上午，省城第一家小戶型項目新聞發(fā)布會啟動儀式在濟(jì)南索菲特大飯店揭幕。這個項目首開泉城純小戶型、精裝修、酒店式服務(wù)樓盤先河，引發(fā)搶購熱潮。
點評：該項目的熱銷是因為產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，填補了濟(jì)南市場的精裝小戶型住宅空白，并且滿足了青年單身白領(lǐng)的需求，這驗證了一句話：“市場需要的才是最重要的�！�
房價上漲。省統(tǒng)計局發(fā)布的2004年前三季度全省7個城市房屋銷售價格顯示，前三季度我省房屋銷售價格同比上升10.9%，比去年同期提高了4.8個百分點。在房屋銷售中，商品房和私房交易市場活躍，價格大幅上升，同比分別上升11.9%和12.1%。其中，青島、淄博、東營、威海、日照、臨沂和德州7個城市房屋銷售價格升幅達(dá)到兩位數(shù)，濟(jì)南、煙臺、濟(jì)寧、泰安等市房價升幅相對較低。
點評：新土地政策實施后，土地采取公開招投標(biāo)方式取得，價格必定上升。另外，建安成本占總房價的1/2左右，現(xiàn)在，雖然鋼材、水泥價格已經(jīng)回落，但隨著建筑材料質(zhì)量越來越好，新技術(shù)在建筑工程中的不斷采用，建安成本只能上升而不會下降。隨著人們對住房質(zhì)量要求的提高，將會在很長一段時間內(nèi)保持較強(qiáng)的市場需求。這幾個因素導(dǎo)致房價不斷上升。
圈內(nèi)熱點
山東住交會。10月22—24日，由齊魯秋季房展會升級而來的山東首屆住交會在濟(jì)南舜耕會展中心隆重舉行。來自濟(jì)南、青島、東營、濟(jì)寧等地的100多參展商參加了本屆展會。據(jù)統(tǒng)計，歷時三天的住交會共預(yù)定商品房4000多套，成交額約15億元，創(chuàng)房展會開辦以來的最高紀(jì)錄。
本屆住交會推出山東房地產(chǎn)界最具權(quán)威的齊魯名盤50強(qiáng)、山東著名房地產(chǎn)企業(yè)、十大風(fēng)云人物、特殊貢獻(xiàn)獎等獎項，10月28日晚的地產(chǎn)之夜頒獎晚會把這一活動推向高潮。
點評：由房展會到住交會，是一個質(zhì)的跨越。山東首屆住交會的主題是“交流、合作、發(fā)展”。由此可以看出，住交會已更加側(cè)重于是地產(chǎn)開發(fā)商的節(jié)日，越來越有點兒娛樂色彩。住交會從城市營造、土地運營到房地產(chǎn)融投資，全是與開發(fā)商有關(guān)的詞兒。房展會從以展示為主的房產(chǎn)大集演化為今天以研究城市建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展為主的住交會，實現(xiàn)的是歷史性的突破和跨越。
責(zé)任編輯：趙振宇
