資金壓力迫使開發(fā)商“拋售”空置房
1-9月商品房空置面積比年初減少253萬平方米，總價30萬―50萬元房屋較受歡迎
資金、土地雙重壓力下，開發(fā)商從不予理睬到現(xiàn)在主動聯(lián)系中介公司消化空置房
據(jù)北京市統(tǒng)計局最新發(fā)布的統(tǒng)計資料顯示，1-9月份京城商品房空置面積比年初的1123.1
萬平方米減少了253萬平方米，這是京城商品房空置面積自1996年以來連續(xù)增長7年來，首次出現(xiàn)下降，空置房銷售一路飄紅成為2004年京城房地產(chǎn)市場最出人意料的現(xiàn)象。盡管多數(shù)開發(fā)商認為空置房銷售走高源于今年京城繼續(xù)堅挺的房地產(chǎn)購買市場，但是從大量開發(fā)商拋售空置房的跡象來看，宏觀調(diào)控大背景下的資金困局則成了其將手中囤積的空置房快速變現(xiàn)的直接原因。
房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代理銷售空置房的態(tài)度非常積極，這使其成為連接開發(fā)商和購房者之間的橋梁。實習(xí)記者周曉東攝
「數(shù)據(jù)」
京城地產(chǎn)空置房面積7年來首次下降
10月23日，位于白紙坊橋的都市晴園項目將其空置的22套住宅產(chǎn)品拿出來拍賣，開發(fā)商明確表示，通過拍賣的方式進行產(chǎn)品銷售僅僅是一種營銷手段，其最終目的是快速回籠資金�！艾F(xiàn)在有多家開發(fā)商主動要求我們委托銷售其手中的空置房，而此前則是我們找上門尋求合作，開發(fā)商還不予理睬，認為沒有必要。”我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，目前其公司代理營銷多個項目的空置房，其中不乏主動找上門要求代理銷售的項目，而力鴻花園、龍華園、陽光廣場、羅馬花園等項目的空置房銷售則取得了良好的市場效果。
據(jù)了解，目前京城代理銷售空置房的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司多達50家�！霸谶@些代理銷售公司急劇增加的表象之下，則是京城空置房面積大量減少的現(xiàn)實”，鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司市場總監(jiān)宮萍接受記者采訪時說。
據(jù)北京市統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2004年前9個月，京城商品房空置面積為870.1萬平方米，相比年初的1123.1萬平方米減少了253萬平方米，下降幅度為22.53%.而2003年京城商品房的銷售面積為1350.67萬平方米，今年前9個月的商品房空置面積減少的數(shù)量就相當于去年商品房銷售面積的20%.我愛我家統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，一年以上的空置面積減少為301.5萬平方米，比年初減少76.4萬平方米。而從空間來看，空置面積主要位于三環(huán)路以外，占全市空置面積的77.5%.“這是京城商品房空置面積自1996年以來7年中一直處于增長態(tài)勢的首次逆轉(zhuǎn)”，宮萍說。
「分析」
需求增大和性價比高是熱銷主因
從市場的角度來看，某類產(chǎn)品出現(xiàn)熱銷的局面除了產(chǎn)品自身的優(yōu)勢外，還取決于產(chǎn)品在市場中的供需情況，而需求擴大則是產(chǎn)品熱銷的最主要原因。
“空置房市場也不例外，空置房面積減少意味著該類房地產(chǎn)產(chǎn)品市場的需求量在擴大。今年京城商品房市場的需求非常旺盛，商品房的熱銷在一定基礎(chǔ)上拉動并刺激了空置房的需求市場�！表橊Y置地（北京）房地產(chǎn)有限公司董事長荊宏這樣認為，他進一步解釋今年京城房地產(chǎn)市場一個比較鮮明的變化就是，房地產(chǎn)產(chǎn)品的放量呈現(xiàn)逐漸下降的趨勢，尤其是11月份新開盤的數(shù)量不到10個，但整個市場的需求卻是在穩(wěn)步地增長，前9個月京城商品房的銷售面積同比增長了29%左右，為空置房需求市場的逐漸擴大提供了廣闊的空間。
北京中廣信房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理蔡德安表示，今年京城房地產(chǎn)市場幾乎不存在銷售的壓力，房地產(chǎn)市場的整體需求在逐漸擴大，商品房、二手房以及空置房的市場需求都在快速增長。
“減少數(shù)量最多的是住宅產(chǎn)品，其中商品住宅空置面積較年初減少137.5萬平方米，占整體空置面積的54.35%.這些住宅產(chǎn)品位置和價格都有一定的優(yōu)勢，比如力鴻花園地處國際展覽中心南側(cè)，位于二環(huán)至三環(huán)之間，而銷售價格僅為6500元/平方米，比周邊商品房售價低2000元/平方米�！焙皶熣J為投放到市場中的空置房“比較優(yōu)勢”明顯，并由此取得了市場和銷售者的認可。
「根源」
開發(fā)商大量“拋售”源于土地、資金壓力
雖然市場需求擴大和產(chǎn)品“比較優(yōu)勢”是空置房熱銷的重要原因，但是在目前京城開發(fā)商“拋售”空置房格外活躍的表象之下，則是與政府今年以來所采取的一系列貫穿全年的宏觀調(diào)控政策給開發(fā)商帶來的新變數(shù)息息相關(guān)。制約房地產(chǎn)開發(fā)的兩個主要的元素是土地和資金，“8·31土地大限”的結(jié)束掀開了房地產(chǎn)行業(yè)“資本時代”的序幕。
北京國際投資發(fā)展公司總裁杜猛認為，“資本時代”將完全改變此前房地產(chǎn)行業(yè)“以小博大”的局面，開發(fā)商運作新項目的資本需求將大大提高，因此開發(fā)商必須集中優(yōu)勢資金進行項目的開發(fā)。
從目前的客觀實際來看，由于受“8·31土地大限”的影響，各房地產(chǎn)開發(fā)商為了自己能夠儲備更多的土地資源，紛紛需要回籠更多的資金來購買土地。但在宏觀調(diào)控和金融緊縮的雙重壓力下，房地產(chǎn)開發(fā)商從金融機構(gòu)獲得的投資貸款額大大收縮。
“資金需求的增加和資金供給來源的減少，給開發(fā)商造成的資金壓力是顯而易見的，開發(fā)商為了緩解資金的壓力，必須拓寬融資渠道。
而對于手中握有空置房的開發(fā)商而言，將其快速變現(xiàn)不啻為補充開發(fā)資金不足的渠道，這樣可以解決因資金周轉(zhuǎn)困難所帶來的相關(guān)問題�！�
宮萍認為在此背景下，開發(fā)商就會積極展開空置房的銷售行動，同時從價格上給投資置業(yè)者更多的優(yōu)惠，從而消化了大量的空置房。
“開發(fā)商的綜合性壓力增大，因此對資金需求的迫切程度將大大增加。開發(fā)商拋售空置房，一方面是資金需求的壓力，迫使其將囤積的空置房快速出售；而另一方面則是空置房的維護成本也日益增加，事實上開發(fā)商將空置房出售是非常理智的選擇。”杜猛說，2003年9月1日起執(zhí)行的《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“已竣工但尚未出售或者未交給買受人的物業(yè)，物業(yè)費用由建設(shè)單位繳納�！边@就意味著如果開發(fā)商不能盡快將空置房銷售出去，就必須為所持空置房繳納物業(yè)費，年復(fù)一年的物業(yè)管理費用和房屋折舊，對開發(fā)商也是一筆不小的資金負擔。
現(xiàn)狀調(diào)查
開發(fā)商主動牽手經(jīng)紀公司
目前多數(shù)是開發(fā)商主動找一些具有營銷實力的品牌經(jīng)紀公司進行合作
事實上，此前京城房地產(chǎn)市場高達20%以上的投資回報，使得開發(fā)商只要銷售一定數(shù)量的住宅產(chǎn)品，就可以達到其預(yù)期的銷售利潤，因此他們對剩下的少部分的空置房基本是處于“漠不關(guān)心”的狀態(tài)，對于一些經(jīng)紀公司提出的代理銷售其空置房的合作方式也不屑一顧。但隨著資金壓力的不斷增大，開發(fā)商對待空置房銷售的態(tài)度發(fā)生了180度的逆轉(zhuǎn)，由“漠不關(guān)心”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸鲃映鰮簟薄！澳壳岸鄶?shù)是開發(fā)商主動找一些具有營銷實力的品牌經(jīng)紀公司進行合作�！焙皶煴硎�。
記者在采訪中得知，由于每個具體項目空置房總量有限，開發(fā)商一般不再去大規(guī)模投放廣告、設(shè)立售樓處和專門的銷售隊伍，僅僅委托管理項目的物業(yè)公司代售，但效果往往不佳。房地產(chǎn)經(jīng)紀公司介入后，憑借其日益完善的服務(wù)體系和自身資源優(yōu)勢，拓寬銷售渠道，在賺取營銷代理費用的同時也幫助開發(fā)商迅速實現(xiàn)空置房變現(xiàn)。
此外，隨著京城二手房市場競爭的日益激烈，一些具有渠道優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢的經(jīng)紀公司開始拓展營銷產(chǎn)品的種類，經(jīng)紀公司目前“跑馬圈地”的現(xiàn)象非常明顯，隨之業(yè)務(wù)種類和數(shù)量也急劇上升�！澳壳胺康禺a(chǎn)經(jīng)紀公司代理銷售空置房的態(tài)度是非常積極的。這主要是其業(yè)務(wù)拓展的實際需要，也是實現(xiàn)其利潤更大化的一種方式，同時也成為連接開發(fā)商和購房者之間的橋梁�！辈痰掳卜治稣f。
市場預(yù)測
將分流部分二手房買家
空置房一般要比周邊的商品房每平方米便宜1000元―2000元
杜猛向記者解釋，住宅產(chǎn)品建設(shè)完成后18個月后仍未銷售出去就可以定義為空置房，美國一般要求開發(fā)商在3年內(nèi)必須把開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售出去，否則開發(fā)商就要承擔責任。
北京宏濟創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理毛炳輝表示，空置房主要分為尾房和開發(fā)商抵押給與其有債務(wù)關(guān)系的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的住宅產(chǎn)品，比如設(shè)計單位、建筑單位等為開發(fā)商提供服務(wù)的單位。我愛我家和鏈家提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，空置房主要位于三環(huán)路以外，其數(shù)量占空置房總面積的77.5%，主要以住宅產(chǎn)品為主�？罩梅康纳鐓^(qū)配套基本成熟，而價格相對便宜，一般要比周邊的商品房每平方米便宜1000元―2000元，總價在30萬―50萬元之間的空置房屬于熱銷產(chǎn)品。
目前北京二級市場的供需比例約在1：5，熱點地區(qū)的供需比更是高達1：10，大多數(shù)二手房的購買者很難買到合適的產(chǎn)品，而經(jīng)濟適用房位置較遠，且需排隊購房，所以現(xiàn)在很多人隨著觀念的轉(zhuǎn)變以及權(quán)衡利弊后，愿意購買空置房。越來越多的二手房購買者以及投資客將會把置業(yè)目光從房源緊張的二級市場轉(zhuǎn)向一級半市場，即空置房市場。毛炳輝認為，空置房市場也會分流一部分經(jīng)濟適用房的購買人群。
對一手市場影響不會太大
業(yè)界稱，主流產(chǎn)品依舊為一級市場的商品房，空置房僅僅是京城房地產(chǎn)市場的一種補充
根據(jù)市統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2004年前9個月銷售各類商品房1130.5萬平方米，2003年全年商品房的銷售面積為1350.67萬平方米。前9個月減少的空置房的面積分別相當于這些總量的22%和19%.荊宏認為，從這些數(shù)據(jù)來看，空置房消化的比例是相當大的，但不會對京城房地產(chǎn)市場形成太大的銷售壓力和沖擊。因為空置房相對來說是一個比較特殊的房地產(chǎn)產(chǎn)品，本身具有一定的居住環(huán)境、地理位置以及銷售價格等方面的優(yōu)勢，但是其產(chǎn)品與商品房和二手房又有一定的區(qū)別，這三者的購買客群的需求是不一樣的，相互很難形成交錯。
同時今年京城房地產(chǎn)相當活躍，主流產(chǎn)品依舊為一級市場的商品房，空置房僅僅是京城房地產(chǎn)市場的一種補充。
而毛炳輝則認為，因空置房所占的比例達到商品房銷售面積的1/5，這樣大的比例肯定會吸引一部分一二級市場的客群，尤其是對二級市場的影響要更大一些。
本版采寫/本報記者張學(xué)冬
特約編輯：廣偉
