房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大誘惑力證明了我們沒有認(rèn)識(shí)到這一市場(chǎng)的壟斷性，缺乏規(guī)制的壟斷使房地產(chǎn)市場(chǎng)成了資本追逐暴利的樂園。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。一是土地位置的固定性決定了房產(chǎn)的異質(zhì)性。產(chǎn)品異質(zhì)性越強(qiáng)則壟斷的力量越大，生產(chǎn)者操控價(jià)格的能力也越大，這是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)。房產(chǎn)地理位置的差異是天然的，購(gòu)房者的選擇區(qū)域總是有限的，因而在人口密集的城區(qū)購(gòu)房者的談判能力受到了極大的限制，如果單靠市場(chǎng)機(jī)制，別無選擇的他們只能是房地產(chǎn)高額壟斷利潤(rùn)的提供者。

　　二是土地特別是城市土地的稀缺性使房產(chǎn)供應(yīng)的價(jià)格彈性嚴(yán)重不足，造就了房地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)地位。壟斷高價(jià)的產(chǎn)生基礎(chǔ)就是控制供應(yīng)，城市房地產(chǎn)的供應(yīng)量的短缺程度與房地產(chǎn)商操縱價(jià)格的能力成正比。土地本來就是不可再生的稀缺資源，其供應(yīng)具有剛性限制，再加上政府有計(jì)劃的批租量滯后于目前需求，更夯實(shí)了壟斷高價(jià)的產(chǎn)生基礎(chǔ)。這樣，房地產(chǎn)商賺取的就不是供求平衡時(shí)的邊際利潤(rùn)，而是供給處于短邊時(shí)的非均衡市場(chǎng)的壟斷利潤(rùn)，甚至價(jià)格成倍成倍上漲也不擔(dān)心房子賣不出。這一點(diǎn)房地產(chǎn)商們都是心知肚明的，他們津津樂道的就是居民收入增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程加快而房子供應(yīng)量有限給他們帶來的發(fā)財(cái)良機(jī)。

　　三是房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入門坎強(qiáng)化了房地產(chǎn)商操縱市場(chǎng)的能力。這里所說的進(jìn)入門坎不只是房地產(chǎn)自身實(shí)力要多大，更包括他們向政府拿地、向銀行弄錢的能力，有這種能力的不多。常聽說某些人是某地的房地產(chǎn)教父、大鱷，這樣的教父、大鱷市場(chǎng)分額大，自主操縱市場(chǎng)的能力很強(qiáng)，相互結(jié)盟來實(shí)行壟斷高價(jià)也更容易。

　　現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策似乎有意回避房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性質(zhì)，將之等同于青菜、豆腐市場(chǎng)，任由房地產(chǎn)商自主定價(jià)。對(duì)壟斷市場(chǎng)的規(guī)制是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的應(yīng)有之義，現(xiàn)在政府對(duì)土地實(shí)行掛牌拍賣，這對(duì)消除利用行政權(quán)力實(shí)行的土地壟斷當(dāng)然是有益的，但是，這并不能消除房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的壟斷性。那么，政府就應(yīng)像對(duì)待其它自然壟斷行業(yè)一樣用行政手段強(qiáng)行規(guī)制它，對(duì)房地產(chǎn)商的成本實(shí)行監(jiān)控，并參照房?jī)r(jià)--居民收入比來制定價(jià)格，只能讓房地產(chǎn)商獲取公眾可以承受和容忍的利潤(rùn)，實(shí)行合理的價(jià)格管制，

　　當(dāng)然，限價(jià)并不能解決供給短缺的問題。房?jī)r(jià)降下來后，需求管理也應(yīng)有相應(yīng)的制度創(chuàng)新。其一，在稅收、金融等政策上區(qū)別對(duì)待三種房產(chǎn)需求。房產(chǎn)需求管理不能搞“一鍋煮”，事實(shí)上，房產(chǎn)需求有三種，一是作為生活必需品的需求，一是作為奢侈消費(fèi)的需求，一是作為投資或投機(jī)的需求。一個(gè)家庭有套人均二、三十平方米的房產(chǎn)，這只能看作是生活必需品，應(yīng)對(duì)這樣的購(gòu)房者實(shí)行稅收優(yōu)惠并提供必要的金融支持；而對(duì)于超額占用稀缺資源的奢侈型消費(fèi)，理應(yīng)加以限制，實(shí)行高稅收，提高信貸門坎；對(duì)于囤房炒房者，還應(yīng)對(duì)其炒房收入和出租租金征收高額的增值稅。其二，實(shí)行抑制過度房產(chǎn)需求的利率政策。目前的負(fù)利率客觀上就有將資金誘入房市，刺激奢侈消費(fèi)和投資需求的效應(yīng)，負(fù)利率政策是不能也不應(yīng)該持續(xù)下去的。其三，通過增加對(duì)低收入者的廉租房供應(yīng)、組建住房合作社等手段來分化人們對(duì)商品房的需求。

　　特約編輯：廣偉