案情簡介

　　2002年3月，董某從某房地產(chǎn)開發(fā)商處購買了一套商業(yè)門面房。同年10月，董某購買的商品房即將交付，考慮到為盡快將門面房投入使用和收益，董某和開發(fā)商下屬工程部的朋友打過招呼，就將裝修施工隊和建筑材料拉到工地。依照董某的思路，該門面房可以在拆改后分割成上下兩層，這樣可以使餐飲面積 大為增加。

  　2002年11月上旬，開發(fā)商負責人在臨近商品房竣工時檢查施工工地，發(fā)現(xiàn)董某及其裝修隊對該房屋主體建筑結(jié)構(gòu)存在拆改現(xiàn)象，方予以制止。后經(jīng)開發(fā)商工程部和承建施工方檢查，發(fā)現(xiàn)董某及其施工隊未經(jīng)批準，擅自將一處混凝土承重墻砸毀，并將結(jié)構(gòu)柱主要鋼筋大量截斷。經(jīng)房屋安全鑒定部門鑒定，結(jié)論為：房屋墻體被拆改、移位，已對房屋承重結(jié)構(gòu)造成破壞，應恢復原狀。

　　隨后，董某在督促下對拆改部分予以恢復原狀。但因建筑承重結(jié)構(gòu)被破壞，影響了房屋的按期驗收工作，致使該幢建筑延期交付近20天，造成直接經(jīng)濟損失人民幣10萬余元。

　　圍繞損失承擔，董某和開發(fā)商未能達成一致意見，開發(fā)商遂將董某訴至法院。

　　雙方觀點

　　原告開發(fā)商認為，被告未經(jīng)同意，擅自進場并違規(guī)裝修，造成建筑結(jié)構(gòu)和安全性受損，致使工程延期交付，被告負有直接過錯，應對該項損失負有賠償責任。

　　被告董某認為，被告進場時，雖未辦理書面手續(xù)，但也是征得原告方工作人員同意的，對房屋的裝修方案是由裝修施工方具體設(shè)計并實施的，因此，被告對提前進場裝修及對裝修造成的各項損失不承擔賠償責任。但被告表示愿意和原告調(diào)解，給予原告一定的補償。

　　爭議焦點

　　1、業(yè)主提前進場裝修，開發(fā)商是否“不知情”？

　　2、提前裝修影響交房，逾期交房損失誰買單？

　　處理結(jié)果

　　法院經(jīng)審理，認為被告未經(jīng)辦理手續(xù)，即委托裝修人員違規(guī)進場裝修，并擅自拆改建筑主體結(jié)構(gòu)，具有明顯過錯，應對受托方造成的損失承擔主要賠償責任。但原告未盡嚴格監(jiān)管職責，對造成的損失亦負有過錯責任，據(jù)此判決被告承擔房屋鑒定費、房屋維修加固費、逾期交付損失等計人民幣6萬余元，其余30%%的損失由原告自行承擔，本案訴訟費用由原、被告雙方按30%%、70%%的比例各自承擔。

　　律師分析

　　這是一起因違規(guī)裝修引發(fā)的糾紛。本案中，被告從自身利益角度出發(fā)，擅自拆改房屋的建筑結(jié)構(gòu)，致使房屋的安全性受到損害，從而對全體業(yè)主的居住安全構(gòu)成了威脅，侵害了廣大業(yè)主的居住利益，造成了一定經(jīng)濟損失。正是這一點，使得該幢建筑無法通過建設(shè)主管部門的竣工驗收，從而引發(fā)損失進一步擴大。被告作為裝修委托方，是本案的最主要過錯方，對施工方的受托行為承擔賠償責任毋庸置疑。

　　對原告是否具有過錯，這是雙方爭議的一個焦點。原告認為，業(yè)主沒有辦理入住手續(xù)，在沒有交納裝修押金和簽訂裝修監(jiān)督合同的前提下，私自進場施工作業(yè)，這些行為都沒有通知開發(fā)商，因而開發(fā)商并不可能進行有效監(jiān)督和管理，開發(fā)商對因被告造成的損失完全不知情，自然也就不存在承擔部分賠償責任的過錯。而法院在審理過程中認為，作為商品房的開發(fā)方，對未竣工房屋的裝飾裝修進行制止或有效管理，完全是開發(fā)商的法律義務(wù)。裝修這類活動并不具有知悉和監(jiān)督的高難度，本案的發(fā)生，和開發(fā)商自身的管理機制缺位密切相關(guān)，并且，被告裝修進場前也事實上取得了開發(fā)商工地負責人的實際默認，因此，原告不能據(jù)此抗辯“不知情”，原告在監(jiān)督管理上存在明顯過錯。

　　本案被告提前裝修不但造成房屋建筑結(jié)構(gòu)的破壞和直接財產(chǎn)損失，還造成所屬房屋逾期交付。對這部分損失，雖是原告的主觀過錯造成，但依據(jù)合同相對性原則，開發(fā)商應當對其余業(yè)主承擔違約賠償責任。如同上述分析，正是由于開發(fā)商未對業(yè)主裝修活動進行有效監(jiān)管，業(yè)主的違規(guī)裝修才得以實施并造成嚴重經(jīng)濟損失。因此，開發(fā)商在向業(yè)主進行賠償以后，可以就該部分損失向過錯方追償。

　　目前，因建筑的裝飾裝修不當引發(fā)的裝修糾紛相當頻繁，尤其是在一些新建小區(qū)，如果開發(fā)商設(shè)計的房型在采光、通風和使用空間排列等方面不盡合理，則違規(guī)裝修現(xiàn)象尤為突出。依照行業(yè)實踐，業(yè)主購買毛坯房，在辦理入住手續(xù)時，需交納裝修押金、裝修垃圾清運費，并簽署業(yè)主公約等手續(xù)，否則，物業(yè)管理部門將拒絕交付鑰匙。這些押金在業(yè)主裝修完畢并經(jīng)驗收合格后予以退還。

　　業(yè)主裝修不遵守裝修流程，往往貪圖方便省錢，既不聘請有合格資質(zhì)的裝修公司施工，也不向物業(yè)公司進行申報，更沒有讓裝飾企業(yè)和物業(yè)簽訂《裝修監(jiān)督協(xié)議》，致使裝修質(zhì)量沒有保證，違規(guī)裝修行為難以得到有效監(jiān)控和制約。這些行為，都為業(yè)主入住新居后與相鄰使用人及物業(yè)公司的糾紛埋下了隱患。違規(guī)業(yè)主不但拿不回押金，甚至因違規(guī)裝修承擔侵權(quán)責任。

　　依照南京市建設(shè)委員會和南京房屋管理局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強全市裝飾裝修管理的通告》，業(yè)主裝修房屋，除應當交納裝修押金和建筑垃圾清運費外，還應當在裝修前向物業(yè)公司進行申報，并簽訂裝修監(jiān)督協(xié)議。對涉及拆改主體結(jié)構(gòu)和明顯加大載荷的，房屋所有人、使用人必須向房屋所在地的房地產(chǎn)行政主管部門提出申請，并由房屋安全鑒定單位對裝飾裝修方案的使用進行審定。經(jīng)批準后向建設(shè)行政主管部門辦理報建手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。原有房屋裝飾裝修需要拆改結(jié)構(gòu)的，裝飾裝修設(shè)計必須保證房屋的整體性、抗震性和結(jié)構(gòu)安全性，并由有資質(zhì)的裝飾裝修單位進行施工。

　　律師提示

　　本案的判決結(jié)果，給予我們深刻的啟示。作為普通業(yè)主，在進行住宅裝修時，應當嚴格遵循裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定，委托具有相應資質(zhì)的裝修企業(yè)實施，尤其是涉及對建筑結(jié)構(gòu)的拆改。為避免后續(xù)糾紛的發(fā)生，建議業(yè)主在裝修時，務(wù)必將裝修方案交物業(yè)單位審核，這樣有利于物業(yè)單位對裝修活動的監(jiān)督，也使得業(yè)主的裝修押金不至于被打入物業(yè)維修金，甚至承擔其他嚴重法律責任。

　　而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，提前讓業(yè)主進場裝修，雖然有利于業(yè)主提前使用建筑空間，有利于降低開發(fā)商對業(yè)主的房屋交付責任和風險，但在提前進場的條件下，開發(fā)企業(yè)仍應當履行監(jiān)管職責，否則，仍要為此承擔類似本案的風險，到頭來反而得不償失。（江蘇蘇源律師事務(wù)所先行房地產(chǎn)部朱曉飛律師）

     特約編輯：廣偉