上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展很快，近年來平均每年都有十幾二十萬的蕓蕓眾生在買房。去年商品房銷售了2869萬平方米，近23萬套；今年估計將雙雙突破這兩個數(shù)字，預計銷售達到3000萬平方米左右，有25多萬套出售，其中還不包括二手房(實際也有3000萬平方米左右)。

　　從樓市的客戶來看，除了自用類的客戶之外，還存在 一些投資客戶；從他們的表現(xiàn)來看，無論是本地的，還是外省市的，或者港澳臺地區(qū)甚至是其他境外的，都可以說是各有千秋，具體的購房行為也是各有不同。這里僅僅從購房的對象和理念角度對幾位有代表性的客戶作一個分析介紹。

　　A　投資房追求高端

　　楊先生，年近四十，主要從事建筑設(shè)計和工程，因為入行較早，起點也比較高，所以有相當實力。

　　選房標準：他的購房對象基本以市中心(內(nèi)環(huán)線內(nèi))的中高檔公寓為主，近期他剛剛購買了浦東某濱江花園的一套兩房兩廳全裝修的住宅，近120平方米，總價約250萬元。

　　投資秘訣：他的理念是市中心的房產(chǎn)由于特有的稀缺性，雖然比較貴一些，但是其價值肯定會越來越大。而且目前的每月租金還可以達到10000元左右，對于他的供樓(首付大約5成，按揭5成)可以有一定補充。盡管目前的租金水平看起來回報率并不像以前那樣高，但是從中長期投資的角度還是很值得的，因為資產(chǎn)本身還在增值。況且投資這樣的房產(chǎn)需要打理的手續(xù)比較簡單，二三級市場也比較完善，相對來說物業(yè)管理、租客等等都比較規(guī)范，對于業(yè)務(wù)繁忙的他來說可以圖個省心。

　　分析：楊先生已有海外經(jīng)歷，目前還在辦理移民手續(xù)。但他自己和周圍一些來自境外或有海外生活、工作背景的朋友都看好上海的發(fā)展，而從生活方式和習慣上也比較追求品質(zhì)，雖然現(xiàn)在未必都達到富豪的實力，甚至比之一些投資客戶也還有一定距離，但仍然比較傾向于中高檔公寓和別墅等等，因此其購房的方向也多集中于此�？芍^典型的“品質(zhì)導向型”投資者。

　　B　投資房不超過市場均價

　　董先生，三十出頭，主要從事顧問咨詢工作，對于市場信息比較關(guān)心。

　　選房標準：他購房置業(yè)有一個大致的規(guī)律，基本都在二線地段選擇一些中檔房源進行操作，而且每次購房價格都不高于當時的上海房產(chǎn)市場的平均價位。當前幾年上海平均房價還在5000元以下的時候他在內(nèi)環(huán)線附近以不到4000元的價格購房。而到2003年非典期間，他以6000元左右的單價再購二手房。非典之后房價快速上漲，許多新盤的平均價位在8000—10000元以上的時候，他在中環(huán)線附近以8000多元的價格購入小高層房屋。

　　投資秘訣：他的理念是購房要理性，不求最好，先求合適，特別是不要盲目追漲。只要不是大大超過上海的全市均價，說明還有比較明顯的上升空間。同時，這類在均價以下又不是太過低價的房產(chǎn)，雖然部分條件和市中心高檔房相比有欠缺，但是所在的地段和配套都還可以，沒有特別明顯的缺陷。如果是自用則便于控制成本，而轉(zhuǎn)手或者出租都還有一定的回報。而且現(xiàn)有的購房行為對于自己的資金和財務(wù)運轉(zhuǎn)不會帶來過大壓力。

　　分析：A和B的投資情況稍有不同，主要是和他們的生活、工作背景有關(guān)。董先生的購房相比前者而言，更顯得中庸和圓通一些。他對于上海市場的熟悉程度也絕不亞于其他投資客，對于上海以外包括境外情況也有所涉獵，喜歡拿來主義，有點像“兩棲”人。追求資產(chǎn)質(zhì)量和“購房與投資”的平衡性是他最看重的，“改進與控制”是他購房的主導思想，而在“中檔和二線”產(chǎn)品中尋找機會已成為他的首選。

　　C　投資房但求價低

　　顧先生，四十上下，雖然也有自己的一份事業(yè)，但是他比較注意尋找和把握機會，而且自從2001年他認識一批溫州朋友之后，也從他們的購房投資中學到一些東西。

　　選房標準：他觀察下來，那些溫州朋友對于市中心20000—30000甚至更高的豪宅盡管也比較關(guān)注，但是真正大把投資的并不多(當然一方面是那些豪宅供應(yīng)量一直都比較小)。而對于一些7000-8000元左右，甚至是5000-6000元左右的樓盤卻是購房的重點。

　　投資秘訣：從他的購房經(jīng)歷來看，他主要集中力量在一些中低價位樓盤上，哪怕地段偏遠一些，或是現(xiàn)有交通和配套條件還不是非常到位。他的購房理念形象地概括起來就是：“無論經(jīng)濟形勢如何，菜場、超市總歸是人頭濟濟的”。同時上海的發(fā)展速度很快，如果等配套都齊全了，這樣價位的房子也買不到了。而這類房產(chǎn)由于總價低，無論從期房到現(xiàn)房的自然增值(通常是2年左右)，還是二三級市場上的轉(zhuǎn)手，都能保持一定的上升空間，操作起來也比較容易，交易成本也不高。況且本來如果是市中心一套高價房的預算，放到這里可以買2—3套房產(chǎn)。所以近年來他和一班朋友活躍在中環(huán)線到外環(huán)線之間甚至外環(huán)線外的地區(qū)，往往在開盤之初就早早介入，收獲頗豐。

　　他的購房經(jīng)歷和經(jīng)驗已經(jīng)在圈內(nèi)流傳，不少熟悉的朋友也向他進行咨詢。最近隨著長三角和全國市場的發(fā)展，他已經(jīng)開始將部分注意力投到其他一些地區(qū)。

　　分析：其實從實力上看，A、B、C三例中，盡管顧先生是以中低端房產(chǎn)為主要目標的，但是資金實力卻是他最強，而且運作的效果也相當不錯。參照上海樓市的發(fā)展情況，他還有一句比較極端的話：“8000元以下的房子幾乎是沒有抗性的”。所謂抗性，是樓市行話，指市場阻力或者壓力等等，而且更多地是從狀態(tài)和性質(zhì)角度來描述。根據(jù)現(xiàn)在的上海樓市行情，稍微近中環(huán)一點的地段，六七千元的房子也不多見了，外環(huán)周圍6000元以內(nèi)的房產(chǎn)也不多見了，往往是受到自用和投資客戶的共同歡迎，可謂一語中的。

　　投資貴在“大、早、多”？

　　通過這三位具有代表性的購房投資客戶發(fā)現(xiàn)，盡管他們的購房和投資理念各有不同，方式上也有區(qū)別，但還是存在一些共同點，概括起來主要有：“找大盤，早介入，多首付”。

　　找大盤是指購房目標首選有品牌的大中型發(fā)展商，包括一些外資和中資機構(gòu)，他們的信譽、實力比較有保證，操作也相對比較規(guī)范。樓盤有一定規(guī)模，總體統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施，便于逐步升值。

　　即使由于種種原因一時沒有買到知名企業(yè)開發(fā)的大盤、名盤，不妨觀察一下在這些樓盤附近開發(fā)的其他樓盤。雖然在品牌和規(guī)模等方面稍遜一籌，但價格上也相對會低一些，在品質(zhì)上這類樓盤也會盡量做好，至少不被拉開太大的差距以保證在性價比上有一定的競爭力。同時由于知名大品牌樓盤的帶動作用，對整個區(qū)域的房地產(chǎn)增值都是有好處的。因此這類樓盤也可以適當考慮。

　　早介入意味著平時多做有心人，注意關(guān)注市場情況和地塊、樓盤信息。往往大盤的一二期和后期比較，房價有20—30%左右的升幅。開盤六七千元的房源，后期到8000—9000元，好的單位甚至可以上萬。而前后期升值一倍以上的情況，也不乏先例。

　　多首付的道理很簡單，由于種種原因，市場上對于購房者特別是帶有一定投資考慮的客戶多少存在一些其他看法。目前的形勢，一些發(fā)展商和銀行機構(gòu)對于這一點也比較謹慎，對于價格、放貸的要求也掌握得比較嚴格，類似以前那種以最少的首付換取投資收益的“四兩撥千斤”的做法現(xiàn)在不太適合。所以在購房時候注意適當增加首付成數(shù)，減低利息支出和還款壓力，對于發(fā)展商、銀行機構(gòu)等也比較保險和穩(wěn)健一些。至少證明你是一個比較穩(wěn)健、低調(diào)的投資者，而不是一個單純的短線投機客。

　　況且，針對現(xiàn)在的市場情況，對不少人來說，除了房產(chǎn)之外，很難找到其他更多、更好的投資增值渠道，其他一些金融投資產(chǎn)品的真實收益率情況(或者說是盈虧情況)大家都心知肚明。與其少首付多負擔資金成本，不如適當多投入一些，免得今后壓力過大。

    特約編輯：廣偉