隨著房地產(chǎn)法律知識的普及，越來越多的購房者開始重視所購房屋的所有權(quán)問題，關(guān)心能否辦理房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)以及辦理的期限。但據(jù)律師介紹，目前仍有相當(dāng)一部分購房者只關(guān)心房屋的價格、地理位置、周邊環(huán)境、房屋質(zhì)量、戶型、物業(yè)管理等問題，對《商品房買賣合同》的法律地位不了解，對房屋所有權(quán)的重要性認識模糊
，覺得房地產(chǎn)權(quán)證可有可無。另外，一些房產(chǎn)項目由于開發(fā)商的開發(fā)程序違法，導(dǎo)致購房者無法獲得房產(chǎn)證，若購房者對這種行為聽之任之或維權(quán)措施不力，不僅可能縱容了不法開發(fā)商的違法行為，也會使自己的合法權(quán)益肆意受到侵害。那么房地產(chǎn)權(quán)證到底有多重要？
購房者與開發(fā)商或者其他自然人簽訂了房屋買賣合同，交納了房款，辦理了入住手續(xù)，但這并不意味著購房者已經(jīng)取得房屋的產(chǎn)權(quán)。以上行為只是處于平等民事主體地位的買賣雙方之間所進行的房屋買賣行為的一部分，買賣雙方還須到房屋主管部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，并申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證，這樣,一個完整的房屋買賣過程才告結(jié)束。只有經(jīng)過房屋主管部門完成法律規(guī)定的必經(jīng)程序，取得房地產(chǎn)權(quán)證，購房者才對所購房屋擁有所有權(quán)，才能對房屋擁有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。如果購房者在入住后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證，其所購的房屋所有權(quán)尚處在一種不確定的狀態(tài)，購房者將不能取得如下權(quán)利：1、不能買賣、置換、贈與、繼承、轉(zhuǎn)讓等，如進行上述行為，也會因行為違反國家法律的禁止性規(guī)定而被宣布無效，法律不予保護非法的民事行為，各方的損失只能由各方自己來承擔(dān)。2、無法設(shè)定他項權(quán)利。他項權(quán)利主要指抵押權(quán)、典權(quán)，因為按我國法律規(guī)定，房屋抵押實行登記制度，而登記的唯一憑證就是房地產(chǎn)權(quán)證，所以購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任。3、在房屋被拆除時無法按國家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補償。4、如因項目非法開發(fā)而無法辦理房產(chǎn)證，則購房者所購房屋有被強制拆除或被拍賣的風(fēng)險，購房者將無法通過法律渠道主張自己的權(quán)利。5、無法部分改建所購房屋。6、在土地使用期限界滿時無法申請繼續(xù)使用該土地。
不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證或者不能按期辦理房地產(chǎn)權(quán)證既有開發(fā)商的原因，也有購房者的原因。對開發(fā)商而言，如下主要原因都不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證：1、項目未經(jīng)立項批準的；2、項目未取得規(guī)劃審批的；3、房屋沒有銷售許可證又無大產(chǎn)證的；4、房屋未經(jīng)驗收或驗收不合格的；5、土地或房屋未解除抵押的；6、開發(fā)商未交納相關(guān)稅費。對購房者而言，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的主要原因如下：1、購房者沒有交納相關(guān)的稅費；2、沒有提供房屋登記發(fā)證機關(guān)所要求的相關(guān)資料及身份證明；3、委托他人辦理房產(chǎn)證但沒有出具授權(quán)委托書的。
在正常情況下，一般辦理房產(chǎn)證的期限應(yīng)在房屋竣工驗收并入住后的九個月的時間內(nèi)辦理完畢。如果購房者入住一年以上仍拿不到房產(chǎn)證，就應(yīng)該了解一下情況，是因為項目本身違法還是開發(fā)商辦事效率的問題，或者是自己的原因。如果是自己的原因，應(yīng)積極與開發(fā)商和房屋發(fā)證主管機關(guān)配合，爭取在最短的時間內(nèi)將房產(chǎn)證辦下來。如果是開發(fā)商的原因，那么就應(yīng)該查明到底是什么原因?qū)е虏荒馨雌诜课菟袡?quán)證？如果是項目本身合法只是由于驗收滯后或開發(fā)商工作效率不高，那么應(yīng)督促開發(fā)商盡快完成應(yīng)由其辦理房產(chǎn)證應(yīng)盡的義務(wù)。如果是項目違法，無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，那么建議購房者盡快做出決策，或退房，或要求開發(fā)商承擔(dān)損失，不要拖延，以免延誤了解決問題的最佳時間，使自己的損失擴大。
律師提醒，對于辦理房地產(chǎn)權(quán)證的問題，建議購房者在簽訂《商品房買賣合同》時就做出明確約定，比如約定房屋的所有權(quán)在房產(chǎn)證辦理完畢后發(fā)生轉(zhuǎn)移，再比如約定辦理完畢房屋所有權(quán)證的時限，如270天，如果在規(guī)定的期限內(nèi)不能辦理完畢，那么給開發(fā)商一定的寬限期，但寬限期內(nèi)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任，以督促其盡快履行義務(wù)。如果在寬限期內(nèi)仍不能辦理完畢，那么購房者可以選擇退房，并要求開發(fā)商承擔(dān)總房價款一定比例的違約金。在做出上述約定的前提下，如果出現(xiàn)不能按期辦證的問題，那么購房者就有了解決問題的依據(jù)，自己的合法權(quán)益就有了法律的保障，使自己不受損失或少受損失。
文 耳東
特約編輯：廣偉
