看房———所購(gòu)二手房所有權(quán)是否真實(shí)、完整和可靠，所有權(quán)人是否與他人共同擁有，房屋有無(wú)其他債權(quán)債務(wù)糾紛；是否屬于允許出售的房屋，建筑面積是否準(zhǔn)確無(wú)誤，所購(gòu)房屋的實(shí)際面積是否與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積一致，建議在合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計(jì)算在內(nèi)；房屋產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)
房人是否系同一個(gè)人，如果不是，還須了解他們是什么關(guān)系，是否有委托書(shū)、公證書(shū)等。此外，還要考察地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)問(wèn)題；如是頂層住房，還應(yīng)考察其隔熱、防水、防雨等功能是否齊全完好。
定價(jià)———二手房交易最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是確定房屋價(jià)格，對(duì)于經(jīng)驗(yàn)不足的業(yè)主來(lái)說(shuō)，定價(jià)不是一件容易的事，因?yàn)閮r(jià)格高了難以找到合適的買(mǎi)主，低了又會(huì)使自己遭受損失。如果房子委托給有資信的房產(chǎn)中介公司，其專(zhuān)業(yè)人士會(huì)通過(guò)市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等方法為客戶的房子做出較為公正的評(píng)估。目前較為常見(jiàn)的是采取市場(chǎng)比較法，評(píng)估人員憑借豐富的交易經(jīng)驗(yàn)，熟悉了解整個(gè)市場(chǎng)行情，并根據(jù)每套房屋不同的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素，對(duì)房?jī)r(jià)做出微調(diào)，這樣得出的評(píng)估價(jià)在實(shí)際交易中具有指導(dǎo)作用。
合同———首先，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以及業(yè)主對(duì)買(mǎi)方的承諾，這樣有利于避免糾紛的產(chǎn)生，即使發(fā)生糾紛也有據(jù)可查；其次，明確違約責(zé)任，在簽訂合同時(shí)應(yīng)該“先小人、后君子”，詳細(xì)規(guī)定違約責(zé)任及相關(guān)的違約處理方法。如逾期交房、悔約等情況的處理，都應(yīng)在合同中明確；最后，明確物業(yè)交割方式，在簽訂合同時(shí)應(yīng)注明交房時(shí)間及交房狀況，明確房屋交驗(yàn)時(shí)間是過(guò)戶后還是過(guò)戶前，房屋交驗(yàn)后產(chǎn)生的費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)等。
過(guò)戶———辦理房屋的過(guò)戶手續(xù)，是買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中最耗費(fèi)時(shí)間和精力的一步。由于辦理過(guò)戶涉及一系列政策法規(guī)，且手續(xù)比較繁瑣，而普通老百姓一般缺乏房地產(chǎn)交易知識(shí)，沒(méi)有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，不了解辦事程序，往往跑斷了腿，事情也辦不圓滿，還浪費(fèi)了寶貴的時(shí)間，花費(fèi)了大量的人力、財(cái)力。建議購(gòu)房者委托專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)中介公司辦理過(guò)戶手續(xù)，可以省時(shí)、省力、省心。
付款———二手房交易不像其他商品交易那樣可以“銀貨兩訖”，如何確保交易資金的安全性成了最大的問(wèn)題。目前可行的方法，一是在合同中明確約定：在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，客戶即支付相當(dāng)于房?jī)r(jià)款百分之多少的定金給業(yè)主；在辦理過(guò)戶當(dāng)天或物業(yè)交驗(yàn)后，再把剩余的房款支付給業(yè)主(已付定金轉(zhuǎn)為房款)；二是通過(guò)第三方介入，對(duì)買(mǎi)賣(mài)進(jìn)程及房款進(jìn)行全程監(jiān)控，或是通過(guò)公證處的房款提存公證，或是委托資信較好的房產(chǎn)中介公司提供擔(dān)保，這樣也能達(dá)到安全、省心的目的。
交驗(yàn)———物業(yè)交驗(yàn)是買(mǎi)賣(mài)交易的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，如果能夠順利完成，客戶即可安心入住，原業(yè)主也不再對(duì)房子負(fù)有責(zé)任了。驗(yàn)房的內(nèi)容主要包括：物業(yè)是否與合同約定的一致；家具等是否已搬空；鑰匙是否已交付；水、電、煤、電話費(fèi)、有錢(qián)電視費(fèi)等是否已經(jīng)結(jié)清等。
胡立麗
特約編輯：廣偉
