南方網(wǎng)訊　2004年的樓市在一片“漲價(jià)”潮和“斷貨”聲中過(guò)去，作為歷年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的拐點(diǎn)，讓廣州樓市創(chuàng)造了讓許多業(yè)內(nèi)人都沒(méi)想到的輝煌。展望2005年，廣州樓市的走勢(shì)如何？記者日前采訪了廣州多家房地產(chǎn)中介研究機(jī)構(gòu)及多位專(zhuān)家，請(qǐng)他們共同為今年的樓市趨勢(shì)把脈。

　　房?jī)r(jià)走勢(shì)　穩(wěn)中有升　漲幅4％－10％

　 　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，人們最為關(guān)心的無(wú)疑是樓價(jià)走勢(shì)問(wèn)題，“升了”、“降了”都牽動(dòng)著人們的神經(jīng)。據(jù)房管局統(tǒng)計(jì)，2004年廣州十區(qū)一手住宅價(jià)格升幅達(dá)18.8％，但2005年，各大地產(chǎn)商都在加緊開(kāi)發(fā)和推貨，集中供應(yīng)狀況已初現(xiàn)端倪。那么，樓價(jià)到底會(huì)怎樣走呢？

　　在記者采訪中，大多數(shù)中介研究機(jī)構(gòu)均表示，2005年廣州樓價(jià)將穩(wěn)中有升，許多機(jī)構(gòu)和行家甚至預(yù)測(cè)了具體的漲幅，中原地產(chǎn)認(rèn)為將上漲約4％，方圓地產(chǎn)預(yù)測(cè)上漲10％左右，而同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理趙卓文甚至大膽預(yù)言，廣州未來(lái)五年沒(méi)有什么因素可以使樓價(jià)下跌，如果廣州的經(jīng)濟(jì)仍然達(dá)到二位數(shù)字的增長(zhǎng)，樓價(jià)也會(huì)這樣發(fā)展。

　　方圓地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人分析，市政府在2005年的基礎(chǔ)建設(shè)方面，還將投入巨額資金修建地鐵、火車(chē)站等多項(xiàng)重大市政工程，今年的經(jīng)濟(jì)還將繼續(xù)保持高速發(fā)展，這為房?jī)r(jià)小幅上揚(yáng)提供了支撐的基礎(chǔ)；“亞運(yùn)會(huì)”給廣州塑造的是一個(gè)大廣州的概念，從北京亞運(yùn)會(huì)及奧運(yùn)會(huì)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)及趨勢(shì)來(lái)看，廣州樓價(jià)還有上升空間。

　　趙卓文認(rèn)為，房?jī)r(jià)漲跌是周期性的，前幾年廣州房?jī)r(jià)下滑，而2004年止跌回升后進(jìn)入一個(gè)樓價(jià)上升周期，未來(lái)五年都將穩(wěn)中有升；另外土地資源日益稀缺，不會(huì)像以往那樣低成本和大規(guī)模地開(kāi)發(fā)，廣州的樓市往精品模式走，同時(shí)建材等成本不可能下跌，這都帶動(dòng)價(jià)格上揚(yáng)。

　　區(qū)域熱點(diǎn)

　　南海和市橋崛起

　　中原地產(chǎn)研究部認(rèn)為，2005年廣州樓市將繼續(xù)延續(xù)多區(qū)域“泛熱時(shí)代”，這是與廣州市“東進(jìn)、南拓、西聯(lián)、北優(yōu)”規(guī)劃戰(zhàn)略的全面鋪開(kāi)相關(guān)聯(lián)的，但“東、南”兩個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域仍會(huì)相對(duì)突出一些。

　　方圓地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，南海樓市受“大廣佛圈”及相關(guān)交通建設(shè)的影響，開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，雅居樂(lè)、中海、萬(wàn)科、祈福等各大地產(chǎn)巨頭都已屯兵該地，預(yù)計(jì)2005年下半年該地開(kāi)始涌現(xiàn)一些大盤(pán)，推動(dòng)整個(gè)南海樓市。番禺樓市隨著新光大道、新火車(chē)站、亞運(yùn)村(選址廣州新城的)建設(shè)以及地鐵三號(hào)線的即將通車(chē)，市橋樓市將大大受益，市橋至南沙板塊的房地產(chǎn)將在廣州樓市中崛起。

　　趙卓文也十分看好“大廣佛圈”，他認(rèn)華南板塊未來(lái)三年基本上就過(guò)了高峰期，南沙也只是序幕，而2004年南海和佛山的土地儲(chǔ)備非常多，包括萬(wàn)科等巨頭在南海的項(xiàng)目，未來(lái)南海和佛山對(duì)珠三角的輻射會(huì)非常強(qiáng)，這是廣州未來(lái)最重要的一個(gè)板塊。

　　另外，讓業(yè)內(nèi)人士看好的小區(qū)域熱點(diǎn)還有珠江新城板塊、廣園東板塊、白云大道北板塊、琶洲板塊、金沙洲板塊等等�！�

　　產(chǎn)品趨勢(shì)

　　公寓與大戶(hù)型同熱　甲級(jí)寫(xiě)字樓井噴

　　對(duì)于2005年樓市產(chǎn)品類(lèi)型的發(fā)展趨勢(shì)，行家們也進(jìn)行了預(yù)測(cè)。

　　方圓地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，公寓將成為2005年樓市的一個(gè)亮點(diǎn)，他分析，2004年，雙子星城、雙城國(guó)際、錦洲國(guó)際公寓等小戶(hù)型相繼熱賣(mài)，目前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的馬賽國(guó)際公寓認(rèn)籌也十分踴躍。2005年，海珠、天河、越秀等區(qū)域均有不少小戶(hù)型投資公寓將陸續(xù)推向市場(chǎng)，預(yù)計(jì)小戶(hù)型投資公寓將再度成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。

　　而中原地產(chǎn)有關(guān)研究人士指出，在2004年，人們?cè)谶x擇樓盤(pán)時(shí)已經(jīng)從小康型向舒適性轉(zhuǎn)變，大戶(hù)型的住宅目標(biāo)客戶(hù)基本上為自住型買(mǎi)家，特別是二次置業(yè)人士，2005年大戶(hù)型住宅的需求還將持續(xù)，像合生、富力、新世界、城建、保利、雅居樂(lè)等巨頭均不斷推出中大戶(hù)型產(chǎn)品，大戶(hù)型和裝修標(biāo)準(zhǔn)提升仍會(huì)繼續(xù)流行。

　　中原和方圓的研究人士均指出，2005年、2006年將是廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓的井噴供應(yīng)年，廣州的不少甲級(jí)寫(xiě)字樓在2004年出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)回暖局面。在2005年，多個(gè)大型的甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，如位于天河路的壬豐大廈、正佳東翼寫(xiě)字樓廣晟大廈、天河北天譽(yù)三期、金海大廈、盤(pán)活中的中誠(chéng)廣場(chǎng)、大鵬國(guó)際廣場(chǎng)、以及珠江新城的寫(xiě)字樓等。這些寫(xiě)字樓都以甲級(jí)寫(xiě)字樓配置為賣(mài)點(diǎn)，重視高科技高智能化，在規(guī)劃設(shè)計(jì)配套上也各有特色，更強(qiáng)調(diào)生態(tài)辦公、休閑辦公等理念。由于這些寫(xiě)字樓項(xiàng)目的起點(diǎn)都非常高，而且規(guī)模亦十分龐大，它們的入市將對(duì)整個(gè)廣州的寫(xiě)字樓市場(chǎng)有明顯的提升作用，但同時(shí)也讓人擔(dān)心在供應(yīng)洪峰之中市場(chǎng)的承接力問(wèn)題。

　　本報(bào)記者　嚴(yán)家森

　　■另類(lèi)觀點(diǎn)

　　房?jī)r(jià)回落的可能性更大

　　在眾多專(zhuān)家預(yù)測(cè)今年樓市一片“漲”聲中，寒桐房地產(chǎn)投資顧問(wèn)公司韓世同卻認(rèn)為2005年樓價(jià)即將回落。他分析，2004年樓價(jià)上漲表面看是建材漲價(jià)和發(fā)展商聯(lián)手炒作帶動(dòng)的，實(shí)際上是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)由通縮向通脹變化而帶來(lái)的結(jié)果。而目前宏觀調(diào)控已經(jīng)開(kāi)始奏效，表現(xiàn)為貨幣供應(yīng)減少、物價(jià)回落，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢(shì)有可能重新回到通縮和下降的態(tài)勢(shì)，在這種情況下，廣州樓市要持續(xù)上升的可能性是不大的，尤其是加息和對(duì)投資性購(gòu)房貸款的限制，都將會(huì)對(duì)樓價(jià)和購(gòu)房需求產(chǎn)生較大的影響。

　　韓世同還進(jìn)一步分析，2004年下半年廣州樓價(jià)已有回落的跡象，8月起持續(xù)3個(gè)月樓價(jià)盤(pán)桓，11月樓價(jià)雖比前幾個(gè)月有所上升，但12月又有所下跌。而且從全年分析，廣州樓價(jià)與成交量的關(guān)系是一種負(fù)相關(guān)的關(guān)系，樓價(jià)上升成交量就會(huì)下降，而成交量上升樓價(jià)就會(huì)下降。廣州是一個(gè)以自住型購(gòu)房者為主導(dǎo)的成熟市場(chǎng)，缺少?lài)?guó)際游資入市炒樓，因此，除非國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的政策重新放寬和對(duì)貨幣的控制重新放開(kāi)，廣州經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好，否則，房?jī)r(jià)回落比上漲的可能性更大。

　　特約編輯：廣偉