追本溯源，加上分析后市走勢(shì)，人們將可以逐漸發(fā)現(xiàn)泡沫論爭(zhēng)辯事件背后，其實(shí)是不同的團(tuán)體之間的利益驅(qū)動(dòng)在起關(guān)鍵作用
CEPA協(xié)議簽署以來，香港的成先生在深圳開設(shè)的工廠生意額有所上升。不過，當(dāng)他想趁著有余錢買兩套房子時(shí)，愈演愈烈的房地產(chǎn)泡沫之爭(zhēng)使他猶豫起來。
“我在香港的房子已經(jīng)跌了四成
了，幸虧當(dāng)時(shí)交齊了錢，不至于成負(fù)資產(chǎn)。我可不想在內(nèi)地又重蹈覆轍。”成先生如是說。
綜觀2004年，摩根士丹利研究人員連續(xù)發(fā)表唱空言論引發(fā)的房地產(chǎn)泡沫之爭(zhēng)，已經(jīng)波及全國(guó)各相關(guān)的機(jī)構(gòu)、集團(tuán)、研究部門等。這場(chǎng)論戰(zhàn)的范圍包括房?jī)r(jià)過高、金融風(fēng)險(xiǎn)加大、政府管理存在問題。爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是房?jī)r(jià)。
卷入這次論戰(zhàn)的包括國(guó)內(nèi)外知名學(xué)者、央行及建設(shè)部?jī)纱蠊俜綑C(jī)構(gòu)、各大發(fā)展商等等。辯論之激烈，牽涉范圍之廣泛，歷時(shí)之長(zhǎng)，都可以說開了中國(guó)房地產(chǎn)的先河，而且辯論雙方都有理有據(jù)。
不過，追本溯源，加上分析后市走勢(shì)，人們將可以逐漸發(fā)現(xiàn)事件背后，其實(shí)是不同的團(tuán)體之間的利益驅(qū)動(dòng)在起關(guān)鍵作用。
論辯雙方各執(zhí)一詞
泡沫論的支持者包括摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠、董事總經(jīng)理兼首席經(jīng)濟(jì)師史蒂芬·羅奇（StephenRoach）以及中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容等。
他們認(rèn)為，低利率帶來的借款潮造成了中國(guó)的投機(jī)熱及巨大的房地產(chǎn)需求，但中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國(guó)際慣例水平。房地產(chǎn)投資與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度過快，造成供應(yīng)過剩，中國(guó)家庭債務(wù)高企，必將造成房地產(chǎn)投資后繼乏力。當(dāng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)不得不硬著陸的時(shí)候，泡沫就會(huì)破裂。
央行加息、銀監(jiān)會(huì)及有關(guān)部委的一系列宏觀調(diào)控措施，也被輿論認(rèn)為是對(duì)市場(chǎng)過熱所發(fā)出的警示信號(hào)。
而泡沫論的反對(duì)者則包括建設(shè)部、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長(zhǎng)厲以寧教授以及眾多的房地產(chǎn)商。
值得關(guān)注的是，建設(shè)部首次以一個(gè)官方機(jī)構(gòu)的身份，鄭重其事地專門為此組織一批專家做出課題報(bào)告，來駁斥民間研究組織所宣揚(yáng)的房地產(chǎn)泡沫論，這是非常少見的。
泡沫論反對(duì)者的主要觀點(diǎn)是，宏觀調(diào)控已見成效，地產(chǎn)價(jià)格上漲主要是因?yàn)槌杀驹黾雍托枨笊蠞q的帶動(dòng)。局部過熱并不等于泡沫經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)尚未影響到國(guó)家金融和經(jīng)濟(jì)。建設(shè)部的陳淮博士甚至預(yù)言，“未來10年，中國(guó)房?jī)r(jià)還將平穩(wěn)上漲。”
安邦集團(tuán)研究總部分析師蘇晶在接受媒體采訪時(shí)指出，有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫論證的依據(jù)分別由國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)際資本流向的變化、外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)的影響，以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的癥結(jié)、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的超速發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)需求脫節(jié)等方面構(gòu)成。但有時(shí)論據(jù)和結(jié)論之間，并不具備充分的必然聯(lián)系。有時(shí)候，論據(jù)的論述被夸大了。
各方獲益良多
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年全年，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格還是保持上升趨勢(shì)。2004年1月至8月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為2749元/平方米，同比提高13.5％。不過到了2004年第四季度，商品房銷售均價(jià)漲幅有回落的趨勢(shì)，價(jià)格比上年同季上漲10.8％，比2004年三季度上漲2.2%。
分地區(qū)看，全國(guó)仍有9個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅超過10%。其中，青島19.8%，南京15.2％，濟(jì)南13.7%，杭州13.4％，沈陽(yáng)12.0%，成都11.4%，寧波11.1%，上海10.4％，重慶10.3%。
另一方面，空置面積則有所回落，至2004年11月末，全國(guó)商品房空置面積為9985萬(wàn)平方米，同比下降3.3％。
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)大勢(shì)仍然向好，不過以大城市為核心的房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，尤其是經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的東部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格較高且上漲幅度較快，形成了以大城市為核心的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象。
因?yàn)闃莾r(jià)上升，不少房地產(chǎn)商從中獲益良多。例如，北京2004年房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，全年房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值228.4億元，比上年增長(zhǎng)15.7％。銷售商品房2472萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.4％，商品房平均售價(jià)為5053元/平方米，同比上漲316元/平方米。以富力地產(chǎn)為例，雖然2004年它在北京只有富力城一個(gè)項(xiàng)目，但銷售金額達(dá)30億元，與廣州七個(gè)樓盤共銷售約32億元的成績(jī)基本持平。
泡沫論隱藏陰謀？
更耐人尋味的是，雖然摩根士丹利有關(guān)研究人員一直在堅(jiān)持中國(guó)房地產(chǎn)泡沫論，不過在去年12月底接受媒體采訪時(shí)，摩根士丹利房地產(chǎn)基金亞太地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的老總還是表示，摩根士丹利將在2005年加大在華房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資力度。2004年摩根士丹利在華房地產(chǎn)投資項(xiàng)目共計(jì)有10余個(gè)，主要集中在北京、上海、廣東等一些房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較成熟的城市。而未來一年他們將加快投資速度，擴(kuò)大投資覆蓋區(qū)域，向中國(guó)一些大中城市推行輻射性投資戰(zhàn)略。另外，從2003年中至今，摩根士丹利已陸續(xù)與包括金地集團(tuán)在內(nèi)的多家房地產(chǎn)公司等合作投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，2004年下半年，在上海注資成立了主要以房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)為主的公司。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧曾經(jīng)在去年12月底公開表示，國(guó)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家的泡沫論潛藏陰謀，如果政府不了解實(shí)際情況，盲目收緊銀根，就會(huì)使很多房地產(chǎn)企業(yè)垮掉，屆時(shí)國(guó)外企業(yè)和資本就會(huì)很輕松地通過兼并收購(gòu)來占領(lǐng)中國(guó)市場(chǎng)。
房地產(chǎn)泡沫說成為2004年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)爭(zhēng)論最激烈的一場(chǎng)口水戰(zhàn)，不管這場(chǎng)爭(zhēng)論最后的結(jié)論到底是什么，最關(guān)鍵的是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的各種問題都被赤裸裸地?cái)[在了公眾面前。
其實(shí)，不妨以萬(wàn)通地產(chǎn)的董事長(zhǎng)馮侖在接受媒體采訪時(shí)所說的一段話作為對(duì)這輪“泡沫”之爭(zhēng)的總結(jié)：“房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)有四種聲音存在。第一是政府的聲音，當(dāng)然是希望公平和穩(wěn)定，保障低收入人群的居住，一百年后也還是這么說。第二類就是經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他們經(jīng)常在討論危機(jī)，他們的角色就是不斷發(fā)現(xiàn)問題。而第三種就是商人，對(duì)商人來說，市場(chǎng)永遠(yuǎn)都是機(jī)會(huì)，有泡沫還可以并購(gòu)，一樣有生意可做。至于第四類消費(fèi)者，客戶永遠(yuǎn)嫌價(jià)錢貴，對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)永遠(yuǎn)不滿意。各方都要用平常心看待市場(chǎng)和爭(zhēng)論�！�
大事記
泡沫之爭(zhēng)始末
2004年5月，摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠首次明確預(yù)警中國(guó)房地產(chǎn)泡沫。
2004年7月，中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容發(fā)表文章說，“房地產(chǎn)業(yè)正挾持著整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。如果讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意吹大，破滅將不可避免。”這篇《謹(jǐn)防房地產(chǎn)要挾整個(gè)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)》的文章開始被廣泛轉(zhuǎn)載。
2004年10月，謝國(guó)忠發(fā)表研究報(bào)告，稱世界經(jīng)濟(jì)正處于有史以來最大的房地產(chǎn)泡沫中，而且中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫尤其嚴(yán)重，即將破裂，其震中在上海。
一石激起千層浪，有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的說法再掀波瀾。
不少研究機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)表文章，直指中國(guó)房地產(chǎn)泡沫正處于“破裂的前夜”。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)以任志強(qiáng)、潘石屹等為首的大腕們?nèi)浩鸱瘩g。
建設(shè)部也開始按捺不住，以建設(shè)部政策研究中心牽頭的課題組就此寫出了一份報(bào)告，得出結(jié)論：中國(guó)地產(chǎn)泡沫論并不成立，中國(guó)房地產(chǎn)金融危機(jī)在可控范圍內(nèi)，局部過熱并不等于泡沫。
2004年10月底，央行在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布前三季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)一周后即宣布加息，雖然象征意義高于實(shí)際意義，但輿論普遍傾向于認(rèn)為中國(guó)九年來首度加息，是向市場(chǎng)發(fā)出警示信號(hào)，通過市場(chǎng)手段進(jìn)行宏觀調(diào)控，抑制資金體外循環(huán)和房地產(chǎn)泡沫，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。
2004年11月初，摩根士丹利董事總經(jīng)理兼首席經(jīng)濟(jì)師史蒂芬·羅奇也加入到了泡沫論的行列之中。他認(rèn)為中國(guó)目前并沒有出現(xiàn)全國(guó)性的房地產(chǎn)泡沫。但從他個(gè)人掌握的情況判斷，在上海這一地區(qū)，明顯存在房地產(chǎn)投機(jī)過度的跡象。
到了2004年12月，全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)、中城聯(lián)盟、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、萬(wàn)通地產(chǎn)、北京城市開發(fā)集團(tuán)和優(yōu)博展覽公司六家單位正式發(fā)布一份“綜合、系統(tǒng)、全面、公正、獨(dú)立”的民間研究報(bào)告，并斷言絕大多數(shù)的人，包括現(xiàn)在預(yù)言中國(guó)“泡沫論”的人，都會(huì)在全面了解了“報(bào)告”的內(nèi)容與分析之后改變自己的看法，相信中國(guó)房地產(chǎn)并不存在泡沫，現(xiàn)在的發(fā)展不是太快而是太慢了。
2004年12月底，一直相對(duì)低調(diào)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長(zhǎng)厲以寧教授也開始發(fā)言，指出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上處在正常發(fā)展之中，國(guó)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家宣揚(yáng)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格充滿泡沫或市場(chǎng)即將崩潰是別有用心，其中潛藏著巨大的陰謀。其目的實(shí)際上是在為國(guó)外企業(yè)和資本進(jìn)入中國(guó)之前先打壓中國(guó)市場(chǎng)。
與此同時(shí)，謝國(guó)忠繼續(xù)發(fā)表文章指出，中國(guó)對(duì)于投資周期的政策取向和美國(guó)對(duì)于貿(mào)易赤字的政策取向?qū)Q定金融市場(chǎng)和全球經(jīng)濟(jì)在2005年的前景。
作者:吳曉波來源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
