購房者在簽訂購房合同時要逐字審核一些開發(fā)商為保護自身利益，在與購房者簽訂《商品房買賣合同》時，常常要求補簽若干條補充協(xié)議，其包含的真實意圖和法律后果是什么
呢？這些條款中的一部分是開發(fā)商為保護自身利益，免除本應由其承擔的義務(wù)與責任而補充的，所以購房者在簽字之前一定要仔細分
析這些條款所包含的真實意思和法律后果。
案例1推卸交付責任
有開發(fā)商約定：“在出賣人出示了買賣合同第八條規(guī)定的證明文件、買賣合同第十一條所規(guī)定的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并單方簽署了《房屋交接單》的情形下，視為出賣人已完全具備向買受人交付商品房的條件�！�
【診斷】這是開發(fā)商為減少因業(yè)主拒絕辦理入住所帶來的麻煩而制訂的，屬單方認可就能成就的條款，是嚴重侵犯了業(yè)主利益的行為。如果簽署同意了此條款，就意味著業(yè)主辦理入住是無條件接受開發(fā)商提供的房屋，這應該是每個業(yè)主都不會接受的。
案例2廣告“表里不一”
有開發(fā)商約定：“商品房的廣告、樓書、樣板房、模型以及其它宣傳資料僅作為買受人選擇小區(qū)和商品房時的參考，不構(gòu)成買賣合同及其補充協(xié)議的組成部分。如前述樣板房或其它售房資料與買賣合同及其補充協(xié)議的約定有不一致時，以買賣合同及其補充協(xié)議的約定為準�！�
【診斷】這條包含兩層意思，一是廣告、樓書、樣板房、模型以及其它宣傳資料不能作為業(yè)主要求開發(fā)商承擔責任的依據(jù)和標準；二是如果合同或補充協(xié)議約定的標準低于樣板房或其它售房資料時，業(yè)主只能以低標準來要求開發(fā)商了。根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，在沒有特別約定的情況下，廣告、樓書、樣板房、模型以及其它宣傳資料是可以作為補充內(nèi)容的，而這條的約定就是要通過特別約定來排斥這條規(guī)定，減少業(yè)主主張權(quán)利的依據(jù)和范圍。如果一旦開發(fā)商出現(xiàn)一些不誠信的行為，特別是對精裝修的房屋，這條補充內(nèi)容對購房人是不利的，購房人一定要考慮清楚再決定是否同意接受。
案例3推后辦證時間
有開發(fā)商約定：“出賣人保證在買受人提供辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)所需全部文件和資料之日起720日內(nèi)，由出賣人為買受人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書�！�
【診斷】這條是開發(fā)商為避免風險或達到某種特定的目的而設(shè)定的，主要問題在于為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書的時間太長，不利于業(yè)主有效的行使房屋權(quán)利。按照建設(shè)部的規(guī)定，應該是入住之日起三個月內(nèi)辦理完房屋產(chǎn)權(quán)證書。
目前實踐中由于各方面的原因，可操作性不大，一般開發(fā)商都不可能做到，而最高法院的司法解釋中關(guān)于入住后一年內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的規(guī)定是比較合理有效的，開發(fā)商和購房人應按此來約定辦理時間。所以，如果購房人遇到該條款，建議修改為360日�；蛘卟患s定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的時間，按照法律法規(guī)的規(guī)定時間辦理。
案例4轉(zhuǎn)移貸款風險
有開發(fā)商約定：“買受人申請商業(yè)銀行貸款的具體數(shù)額和具體年限以銀行最后審批為準。如果銀行批準的貸款金額低于買受人所申請的數(shù)額，則買受人必須在接到銀行或出賣人通知之日起10日內(nèi)，以現(xiàn)金形式向出賣人支付差額部分，否則視為逾期付款，應按買賣合同第七條承擔違約責任�！�
【診斷】這是開發(fā)商轉(zhuǎn)移風險的條款，本來應該由雙方承擔的風險，現(xiàn)在變?yōu)橛少彿咳藖砣砍袚Ｓ捎趪倚刨J政策的不斷變化，按揭的規(guī)定和條件也是隨時變化的。購房人本來是按照開發(fā)商的事先承諾制訂購房計劃，而現(xiàn)在不是自身的原因?qū)е虏粌H無法實現(xiàn)購房目的，還要承擔違約責任，而開發(fā)商卻不承擔任何損失，這對購房人來說是極其不公平的。所以這種條款最好不要接受。
特別提醒購房合同
也要備案
想買房子的市民張先生經(jīng)過一番斟酌后，看好了位于市郊的一處新建商品房，張先生與開發(fā)商簽定了購房合同，并付了購房款。
本以為一切就緒，可當他到房產(chǎn)交易部門辦理房產(chǎn)證時，卻被告知他與開發(fā)商簽定的購房合同沒有到房產(chǎn)交易部門備案。購房合同還需要備案？張先生感到有些疑惑，這究竟是自己的疏忽，還是房產(chǎn)商的責任？
安萬佳房地產(chǎn)信息公司孫兆偉經(jīng)理告訴記者，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商與購房者在簽定購房合同后30日內(nèi)，應到房產(chǎn)交易部門辦理合同備案。但就目前的情況來說，一些開發(fā)商去備案的時間并不是很及時，大部分開發(fā)商都等到房子主體建好后或竣工后，集中到房產(chǎn)交易部門辦理合同備案。
清泰律師事務(wù)所宮立新律師介紹，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，雙方簽定的購房合同需要到房產(chǎn)交易部門備案，這一環(huán)節(jié)是應由開發(fā)商來完成的，對于購房者來說大可不用太操心。張先生因沒有合同備案而影響到房產(chǎn)證的申辦，責任應在開發(fā)商，張先生可以保留相關(guān)證據(jù)向法院提出賠償要求。宋振濤
特約編輯:廣偉
