本來已是“驚弓之鳥”的房地產(chǎn)貸款上周再次成為“眾矢之的”。
中國人民銀行上海分行日前上報給總行的一份統(tǒng)計報告顯示，２００４年上海房地產(chǎn)貸款強(qiáng)勁增長，全年新增貸款超過１０００億元，占中資金融機(jī)構(gòu)全部新增貸款的３／４強(qiáng)。對此，央行上海分行對各金融機(jī)構(gòu)發(fā)出預(yù)警：要高度重視房地產(chǎn)市場風(fēng)險向銀
行信貸轉(zhuǎn)移的可能性。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授汪新波認(rèn)為：在中長期貸款中，房地產(chǎn)貸款占了相當(dāng)大比重，其中的風(fēng)險的確值得警惕。從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)貸款余額從１９９８年末的３１０６億元上升到目前的２．６萬億元左右，占全部人民幣貸款總額的１４．７％。綜觀世界各國，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)在這么短的時間內(nèi)、以這么快的速度發(fā)展是少有的。
一時間，有關(guān)央行可能再次收緊房地產(chǎn)業(yè)貸款的議論充斥坊間。
開發(fā)商巧妙“嫁接”六成資金出自銀行
前述統(tǒng)計報告指出：２００４年，上海全市中資金融機(jī)構(gòu)人民幣自營性房地產(chǎn)貸款累計增加１０２３億元，同比多增２０４億元，占全部貸款新增額比例高達(dá)７６％；其中個人住房貸款累計增加７２８億元，同比多增１０６億元，新增量占中長期貸款增量比例高達(dá)４８％。
中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜分析：如果僅看報表數(shù)據(jù)，近年銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款增幅并不大，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金比重一直徘徊在２０％左右。但是，實際我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債率高達(dá)７６％，房地產(chǎn)企業(yè)多依賴賣“期房”或擴(kuò)大流動資金貸款融通資金。因此，如果將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“期房”籌資主要包括居民購房消費貸款和流動性資金來源考慮在內(nèi)，每年數(shù)千億元的房地產(chǎn)開發(fā)投資中，約有６０％的資金來自銀行信貸。
盡管去年相關(guān)部門針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了一系列調(diào)控措施，但金融風(fēng)險依然存在。某國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸人士對記者分析：去年，一系列調(diào)控措施對內(nèi)地一些土地儲備不足、自有資金有限、融資渠道較窄的房地產(chǎn)企業(yè)的確起到一定的調(diào)控作用；但對經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)其實影響有限。例如北京、長三角等地區(qū)，包括國際熱錢、民間閑散資金和私募基金等各種“游資”非�；钴S，以房地產(chǎn)投資為主的資金信托也表現(xiàn)積極。盡管這些渠道的融資成本較高，但完全可以解決房地產(chǎn)企業(yè)前期融資的“燃眉之急”。因此，去年提出的房地產(chǎn)項目３５％自有資金在這些地區(qū)根本不難逾越。
在完成前期自有資金籌措之后，一億元的項目就能包裝成１．５億元的項目，從銀行拿到１．５億元的貸款。一般貸款到手之后，開發(fā)商會用銀行低廉的貸款迅速償還前期融資中其他來源的“高額”借貸，然后在項目操作中以流動資金貸款代替房地產(chǎn)開發(fā)貸款，或者挪用工程款、購房者前期預(yù)付款等進(jìn)行項目運(yùn)作。該人士直言不諱：“這樣一來，房地產(chǎn)開發(fā)中大多數(shù)的風(fēng)險仍然轉(zhuǎn)嫁到了銀行頭上。”
在前述統(tǒng)計報告中，人行上海分行認(rèn)為，盡管個人住房貸款對改善目前銀行資產(chǎn)質(zhì)量起了比較重要的作用，但也應(yīng)當(dāng)看到一些潛在風(fēng)險因素：上海市房地產(chǎn)貸款在貸款總量中所占比例不斷攀升，各商業(yè)銀行信貸結(jié)構(gòu)明顯趨同。
另外值得注意的是，在銀行總共１７萬億元的貸款余額中，超過半數(shù)貸款都是以房產(chǎn)做抵押的，房地產(chǎn)價值的風(fēng)吹草動將會波及半數(shù)甚至更大規(guī)模貸款的安全。
前期政策效果尚待觀察長三角或面臨局部收縮
對于目前長三角地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)，汪利娜比較樂觀：這幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較快，增幅較大。但從總量上來看，目前房地產(chǎn)貸款余額（開發(fā)貸款＋個人貸款）在整個金融機(jī)構(gòu)貸款余額中所占比重未超過２０％，結(jié)構(gòu)并沒有失衡。美國房地產(chǎn)貸款余額（開發(fā)貸款＋個人貸款）在整個貸款余額中所占比重在３０％左右。從這個角度來看，國內(nèi)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險不是非常大。上海房地產(chǎn)貸款增幅比較快，但上海的房地產(chǎn)價格漲得也比較快，主要是有巨大的需求支撐在那里，只要資金鏈不斷，不會有很大的問題。
汪利娜認(rèn)為，目前，四大行貸款額在整個房地產(chǎn)信貸市場中所占比重已經(jīng)有所下降，中小銀行和其他金融機(jī)構(gòu)所占比重在上升。四大國有商業(yè)銀行已經(jīng)有１０多年房地產(chǎn)貸款操作經(jīng)驗，問題應(yīng)該不是很大；但中小銀行出于擴(kuò)大市場份額考慮和經(jīng)驗限制，隱藏的問題可能會更多一些。另外，中小銀行流動性較差，隱藏的風(fēng)險更多。在這種情況下，央行提醒金融機(jī)構(gòu)注意分散信貸風(fēng)險，注意在房貸高速增長中控制風(fēng)險是必要的。
汪利娜分析，因為去年幾乎是房地產(chǎn)行業(yè)的“政策年”，一系列政策措施效果目前仍在觀察之中，短期內(nèi)再出臺新的政策不利于前期政策執(zhí)行效果判斷。但有專家表示：現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)對內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)造成較大壓力，但對經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、資金供給活躍的長三角等地區(qū)，前期如３５％的項目自有資金限制等政策作用有限。只有對房地產(chǎn)貸款資金總量進(jìn)行限制，才能真正起到調(diào)控作用。此外，更多的窗口指導(dǎo)也是必要的。
針對長三角等地區(qū)的局部緊縮政策或許不是杞人憂天。
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百度一下“房貸”，出現(xiàn)相關(guān)網(wǎng)頁９１９０００個。中國人民銀行２００４年第三季度貨幣政策執(zhí)行報告就曾提醒，由于我國房地產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)所需資金——如房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、施工企業(yè)貸款、住房抵押貸款等——有相當(dāng)部分來自銀行，房地產(chǎn)的市場風(fēng)險極易轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的信貸風(fēng)險。（楊筱）
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