在一些中小城市，一套普通住宅的價(jià)格和一輛中高檔轎車的價(jià)格基本相當(dāng)。短短幾年，中國(guó)的汽車市場(chǎng)經(jīng)歷了從瘋狂增長(zhǎng)到大量積壓的階段，波動(dòng)之大給人印象極其深刻。

　　如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)也正熱得發(fā)燙。中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)會(huì)如何，是否能從汽車市場(chǎng)的波動(dòng)中借鑒一些有益的東西呢？

　　2002年、2003年的汽 車市場(chǎng)的確讓很多人大跌眼鏡，不僅沒(méi)有受到入世的沖擊，而且市場(chǎng)需求迅速增加，2003年的汽車銷售前無(wú)古人地創(chuàng)造了同比增長(zhǎng)100%的神話。但就在汽車行業(yè)彈冠相慶，分析師們運(yùn)用國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)預(yù)測(cè)和描繪2004年之后的汽車市場(chǎng)需求強(qiáng)勁的增長(zhǎng)趨勢(shì)時(shí)，車市突然逆轉(zhuǎn)。

　　為什么汽車市場(chǎng)突然疲軟？難道是收入預(yù)期變差了嗎？是人口減少了嗎？是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢了嗎？都不是。

　　不僅轎車如此，其他耐用消費(fèi)品的市場(chǎng)，如上世紀(jì)80年代的電視機(jī)、冰箱、洗衣機(jī)等，同樣經(jīng)歷過(guò)突然火爆-過(guò)度投資-市場(chǎng)疲軟的過(guò)程。

　　問(wèn)題出在收入的二元結(jié)構(gòu)上。我國(guó)有7、8億農(nóng)民想買電視機(jī)，但他們沒(méi)有購(gòu)買力，城市居民有買電視機(jī)的能力，但已經(jīng)沒(méi)有購(gòu)買的需要，現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買力有限，這些產(chǎn)品當(dāng)然要不斷打價(jià)格戰(zhàn)。

　　汽車更是如此，先富階層是汽車消費(fèi)的主力，當(dāng)他們購(gòu)買了汽車之后，一般居民的收入又沒(méi)有達(dá)到購(gòu)買汽車的水平，汽車市場(chǎng)當(dāng)然會(huì)疲軟。

　　我們明白了汽車與家電市場(chǎng)消費(fèi)能力升降的道理，不妨來(lái)看看房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。以東南某市為例，目前，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到14，超過(guò)1997年的香港，嚴(yán)重抑制了有效需求的持續(xù)增長(zhǎng)。居民的平均可支配收入2001年為11904元，2002年為13249元，2003年為14810元。假設(shè)2004年的收入水平比2003年增加12%，達(dá)到15000元，三口之家的家庭年收入是45000元，而目前平均房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)8000元/平方米，即使按每居戶80平方米計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)14倍。即使是1997年房地產(chǎn)泡沫破滅前的香港，房?jī)r(jià)收入比也只有11倍。

　　因此，對(duì)于該市的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)形成了一個(gè)典型的二元結(jié)構(gòu)：一邊是普通的市民，他們的收入水平低，已經(jīng)失去購(gòu)買住房的能力；另外一邊是高收入群體，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，沒(méi)有購(gòu)房的人已經(jīng)很少，這些群體只是具有投資購(gòu)房的需求。

　　這樣的二元結(jié)構(gòu)市場(chǎng)是一個(gè)蘊(yùn)含很大風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)，也許不久的將來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就要重蹈汽車市場(chǎng)的覆轍。

　　一邊是普通的市民，他們的收入水平低，已經(jīng)失去購(gòu)買住房的能力；另外一邊是高收入群體，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，沒(méi)有購(gòu)房的人已經(jīng)很少，這些群體只是具有投資購(gòu)房的需求。這樣的二元結(jié)構(gòu)市場(chǎng)是一個(gè)蘊(yùn)含很大風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)，也許不久的將來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就要重蹈汽車市場(chǎng)的覆轍 （尹中立 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所）

　　特約編輯：舒薇霓