二手豪宅加速流轉(zhuǎn)

    與關(guān)內(nèi)外豪宅產(chǎn)品遍地開花的大勢相對應(yīng)，較早開發(fā)的深圳豪宅正逐步轉(zhuǎn)向三級市場，原有的豪客正引領(lǐng)一股尖端物業(yè)換房 潮。據(jù)深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計，去年深圳關(guān)內(nèi)二手豪宅普遍升值超過了10%，不少豪宅片區(qū)高層豪宅的升值甚至達(dá)到了30%左右。在投資增值與提高生活品質(zhì)這兩種需求的刺激下，深圳的二手豪宅開始加速流轉(zhuǎn)。

二手豪宅交投活躍

    率先感觸到二手豪宅流轉(zhuǎn)趨勢的是中介公司。從泛城租售網(wǎng)各地鋪的統(tǒng)計看，今年豪宅市場交投最為活躍，福田中心區(qū)、香蜜湖片區(qū)以及南山華僑城片區(qū)的豪宅漲幅較大，而羅湖和南山其它片區(qū)的高檔物業(yè)也有微量增長，成交樓盤主要有東�；▓@、中旅國際公館、黃埔雅苑、錦繡花園、中旅廣場、波托菲諾等。

    價格方面，當(dāng)年售價每平方米約1.2至1.5萬元的純水岸一期Townhouse，現(xiàn)在已經(jīng)普遍漲至每平方米2.5萬元了。水榭花都、熙園以及蘭溪谷等新一代豪宅在三級市場的成交價也遠(yuǎn)高于原來的銷售價。在瑞河耶納，一套約650萬元的房產(chǎn)，半年時間，出手價格已經(jīng)飆升到了720萬元。中原地產(chǎn)相關(guān)人士分析認(rèn)為，2005年是深圳豪宅的一個分水嶺，產(chǎn)品供應(yīng)面大，品質(zhì)提升的跨度大，銷售價格也拉開了檔次，這說明豪宅的產(chǎn)品供應(yīng)鏈已經(jīng)開始完善起來，這是豪宅流轉(zhuǎn)與投資加速的深層原因。

    豪宅轉(zhuǎn)手的價格越高，中介獲得的利潤也越高。于是，2005年年初，泛城租售網(wǎng)宣稱要在年內(nèi)增開20家地鋪主攻二手豪宅。隨后不久，世聯(lián)地產(chǎn)旗下的世聯(lián)行發(fā)布消息稱，年內(nèi)將在深圳至少增開10家豪宅分行，總分行數(shù)量將達(dá)到20家。中介搶灘豪宅地鋪，從側(cè)面表現(xiàn)了今年豪宅市場的熱度。

豪宅產(chǎn)品升級換代

    按照樓市發(fā)展的一般規(guī)律，三至五年即可能有一波換房潮，然而深圳的豪宅住客卻似乎反應(yīng)遲緩得多。泛城租售網(wǎng)相關(guān)人士說，深圳目前已落成的6000萬平方米的商品房中，已建成豪宅的比重不足3%，和國際成熟住宅市場5%至10%的比重還有一些差距，產(chǎn)品稀缺，自然流轉(zhuǎn)就少了。

    然而，情況在2005年發(fā)生了巨變。質(zhì)變首先來自產(chǎn)品的供應(yīng)量。按照中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，未來兩年內(nèi)深圳豪宅的供應(yīng)量將超過237萬平方米，按照豪宅平均每套面積180-200平方米計算，其整體套數(shù)將在1.2萬套-1.3萬套之間，而且大部分都會在今年推向市場，其中關(guān)外有振業(yè)城、招商龍崗項目、中海育馬場、尖崗山項目、觀瀾湖高爾夫大宅等項目，占了絕大多數(shù)，關(guān)內(nèi)香蜜湖、紅樹灣等地約有10個豪宅項目，其中香蜜湖及紅樹灣每個片區(qū)所能提供的貨源都超過了2000套。產(chǎn)品供應(yīng)量的放大，給了豪客換房的選擇余地。

    質(zhì)變還體現(xiàn)在產(chǎn)品線上。2003年，人們談?wù)摰倪�是類似金域藍(lán)灣每套總價在90萬元左右的準(zhǔn)豪宅、類似嘉里雅頌居每套總價在135萬元左右的標(biāo)準(zhǔn)豪宅以及類似名商園高爾夫別墅每套總價在265萬以上的超級豪宅。2005年，深圳豪宅銷售價格將實現(xiàn)大跨越，有大量每平方米1萬元左右的豪宅，如高山花園、振業(yè)城等，也有每平方米2萬元左右的豪宅，如中海的“香蜜湖一號”等，也有每平方米3萬元左右的豪宅，如百仕達(dá)的紅樹西岸、萬科的17英里等，更有華僑城均價每平方米突破5萬元的波托菲諾純水岸。豪宅的檔次已經(jīng)拉開，豪宅的保值增值功能已經(jīng)體現(xiàn)，這給了豪客換房的激情與沖動。

深港互動投資風(fēng)行

    2005年，豪客的換房很大程度上是因為投資的風(fēng)行。往年，深圳的豪宅大多用于出售，居住者為海歸派、私營企業(yè)主、企業(yè)高層管理者及其他高收入者，多數(shù)用于自住。而隨著深港融合的加快，港人的豪宅投資理念勢必影響深圳人。

    自1997年亞洲金融風(fēng)暴后，香港樓市一直受到疲弱的本地消費、持續(xù)通縮和不斷上升的失業(yè)率的困擾，私人住宅物業(yè)價格大幅下滑。然而，2002年后，樓市強(qiáng)勁復(fù)蘇，2004年豪宅市場甚至普遍升值36%。在這種背景下，已經(jīng)有不少港資進(jìn)入深圳豪宅市場，自住型豪客換房以及投資型豪客炒房的加速苗頭已經(jīng)顯現(xiàn)�！昂勒�不同于一般的住宅項目，除了自住功能之外，豪宅產(chǎn)品更是一種保值、投資工具，沒有價格的天花板，不會封頂�！鄙钲谥性�總經(jīng)理李耀智的話可以說是這股豪宅風(fēng)潮的最佳注腳。