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| 已有部分樓座封頂?shù)臉潜P(pán)以往早已開(kāi)始銷(xiāo)售，如今卻 “按兵不動(dòng)”，因?yàn)橘u(mài)不好，也賣(mài)不出好價(jià)錢(qián)。 |
為了制止炒房、期房轉(zhuǎn)讓等投機(jī)行為，建設(shè)
部等七部委聯(lián)合下發(fā)文件，從6月1日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)不到兩年的普通住房轉(zhuǎn)讓開(kāi)始征收營(yíng)業(yè)稅。而此前，上海政府已經(jīng)出臺(tái)對(duì)不到一年的住房轉(zhuǎn)讓征收綜合稅的有關(guān)規(guī)定，再加上銀行轉(zhuǎn)按揭的終止，近一段時(shí)間以來(lái)，投資現(xiàn)象比較普遍的上海樓市投資客紛紛拋盤(pán)，房?jī)r(jià)下跌3000元／平方米等的消息層出不窮。 上海樓市真的出現(xiàn)拋盤(pán)現(xiàn)象？上海樓市真的瀕臨崩盤(pán)的邊緣？鑒于上海在中國(guó)政治經(jīng)濟(jì)生活中的地位，其房?jī)r(jià)走向的影響決不僅限于一時(shí)一地，北京青年報(bào)記者于5月18日至5月21日赴上海實(shí)地調(diào)查上海樓市的現(xiàn)狀。
現(xiàn)象一掛牌雖多成交卻極少
網(wǎng)上傳播最多的有關(guān)上海很多樓盤(pán)的炒家開(kāi)始“拋盤(pán)”確實(shí)存在。但上海樓市實(shí)際在發(fā)生的“拋盤(pán)”現(xiàn)象和網(wǎng)上說(shuō)的又不盡相同。
在高檔房比較多，而且拋盤(pán)現(xiàn)象比較嚴(yán)重的浦東區(qū)，一家中介公司經(jīng)理王逸紅告訴記者：實(shí)際上，3月7日，上海出臺(tái)要對(duì)居住不到1年的房子征收綜合稅，但這個(gè)政策對(duì)上海樓市影響并不大，，成交還是比較踴躍。但是這種情況到4月隨著銀行開(kāi)始限制轉(zhuǎn)按揭而出現(xiàn)了變化，像中原這樣的品牌中介公司成交量都開(kāi)始減少了三分之二，一些沒(méi)有名氣的中小中介已經(jīng)出現(xiàn)了成交量為零的現(xiàn)象。進(jìn)入5月，七部委要對(duì)不到兩年的房子征收綜合營(yíng)業(yè)稅的文件出臺(tái)后，賣(mài)房人、買(mǎi)房人心態(tài)都出現(xiàn)了很大的變化：很多人不敢買(mǎi)房了，而那些賣(mài)房的，雖然掛牌踴躍——3月以來(lái)，平均每月掛牌量增加20％到30％，但這些人反而不急于出手了，很多掛牌的賣(mài)房人明確說(shuō)，“不降價(jià)，能賣(mài)就賣(mài)，不能賣(mài)出去，大不了再等一兩年，等滿(mǎn)了2年再賣(mài)�！�
這種情況導(dǎo)致的結(jié)果是：掛牌“拋售”的房源很多，但成交少，曾以活躍著稱(chēng)的上海二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了買(mǎi)賣(mài)雙方停滯的狀態(tài)。
現(xiàn)象二
房?jī)r(jià)降3000元不是空穴來(lái)風(fēng)
但網(wǎng)上以及部分媒體說(shuō)得很多的“拋售”以及那條“均價(jià)下降3000元／平方米”的消息也不是空穴來(lái)風(fēng)。部分實(shí)力不濟(jì)的炒房人確實(shí)出現(xiàn)了低價(jià)“拋售”的現(xiàn)象，很多往日二手房市場(chǎng)“牛市”的樓盤(pán)，在這種少量的“拋售”中，出現(xiàn)了成交價(jià)下降30％到40％的現(xiàn)象。
浦東杜鵑路397號(hào)的順馳杜鵑路連鎖店店長(zhǎng)白亮告訴記者：現(xiàn)在掛牌價(jià)并不低，但一些資金實(shí)力不濟(jì)的人開(kāi)始出現(xiàn)低價(jià)出售�！�3月份以來(lái)，市中心的二手房，要么不成交，要成交的，成交價(jià)格肯定比1月份要降1000到3000元／平方米，我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是平均跌20％左右�！�
現(xiàn)象三
低價(jià)拋盤(pán)的樓盤(pán)入住率低
在采訪(fǎng)中記者發(fā)現(xiàn)，在出現(xiàn)“低價(jià)”拋盤(pán)的樓盤(pán)中，那些入住率極低———第一批買(mǎi)家還沒(méi)有來(lái)得及“換手”賣(mài)給第二手買(mǎi)家的樓盤(pán)抗跌性比較差。
拿世貿(mào)濱江、上海綠城和仁恒濱江三個(gè)掛牌比較多的樓盤(pán)對(duì)比發(fā)現(xiàn)：這段時(shí)間成交價(jià)跌了30％的世貿(mào)濱江和上海綠城（由3月前的1.5萬(wàn)元／平方米到現(xiàn)在的1萬(wàn)元／平方米成交），都是空房比較多的樓盤(pán)，即上海人說(shuō)的第一手買(mǎi)家還沒(méi)來(lái)得及換手的“新房”。
這里有一個(gè)和北京不同的情況需要介紹：2005年3月以前，由于炒房和投資客多，這些人信息相對(duì)快，很多真正需要買(mǎi)房居住的人在上海往往是沒(méi)有機(jī)會(huì)從開(kāi)發(fā)商手中買(mǎi)到房子的，新樓盤(pán)的第一手買(mǎi)家往往是那些投資客。開(kāi)發(fā)商交房后，這些投資客通過(guò)中介“換手”，把房子賣(mài)給真正需要入住的人。
現(xiàn)象四中小房中介面臨關(guān)門(mén)
上海的中介公司開(kāi)始日子不好過(guò)。像中原、順馳等這些曾經(jīng)因?yàn)槎址渴袌?chǎng)活躍，每天以數(shù)十家新店拓展業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介公司開(kāi)始日子不好過(guò)了。
“成交量急劇萎縮，大的品牌公司還勉強(qiáng)有單成交，那些不知名的小中介公司甚至關(guān)門(mén)�！鄙虾Ｖ性囊晃粎^(qū)域經(jīng)理告訴記者。
在盧灣區(qū)，一位關(guān)門(mén)的小中介公司的年輕老板告訴記者：“4月以來(lái)，成交量開(kāi)始每天幾乎為零。我一共雇了5個(gè)人，加上店面的租金，每個(gè)月的辦公成本在2.5萬(wàn)元，看這樣子，上海樓市且緩不過(guò)來(lái)，先關(guān)門(mén)再說(shuō)吧，要不會(huì)賠的�！�
現(xiàn)象五
新盤(pán)銷(xiāo)售萎縮開(kāi)發(fā)商“惜售”
記者了解到，2005年5月、4月和1月相比，新盤(pán)的成交套數(shù)、單價(jià)都在下降；和2004年相比，也是如此。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是如此，記者采訪(fǎng)的情況也是如此：上海的新盤(pán)銷(xiāo)售出現(xiàn)緩慢甚至賣(mài)不動(dòng)的情況。一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商告訴記者：以前，一開(kāi)盤(pán)，往往是幾百套房子“呼”的一下全賣(mài)沒(méi)了，現(xiàn)在，每天賣(mài)一套你就能進(jìn)上海樓盤(pán)銷(xiāo)售的前十名！
記者在上海樓市的幾天采訪(fǎng)中，還看到的情況是：很多已經(jīng)封頂?shù)姆孔�，開(kāi)發(fā)商不賣(mài)了，因?yàn)椤百u(mài)不好，也賣(mài)不出價(jià)錢(qián)，干脆不賣(mài)了，等等再說(shuō)”。在樓市里進(jìn)進(jìn)出出的買(mǎi)房人趙先生告訴記者：“這在以前，根本是不可能的。封頂了，開(kāi)發(fā)商就會(huì)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。”
■新聞分析
樓市變局是新政所致？
上海樓市，無(wú)論是二手房還是新房，交易量出現(xiàn)了急劇的萎縮；單個(gè)樓盤(pán)的成交也出現(xiàn)了明顯降價(jià)，這些現(xiàn)象是頻頻出臺(tái)的新政策導(dǎo)致的嗎？
上海中原研究中心程小姐認(rèn)為，去年的宏觀調(diào)控主要是針對(duì)開(kāi)發(fā)商，而今年的調(diào)控抑制的是需求，特別是帶有投資性質(zhì)的需求。而所有的政策中，影響最大的不是轉(zhuǎn)讓時(shí)稅費(fèi)的變化，而是上海銀行按揭政策的變化———限制轉(zhuǎn)按揭以及加強(qiáng)按揭審核：轉(zhuǎn)按揭不能做，上家就必須還清銀行的錢(qián)才能出手，增加了出售的周期和難度；另一方面，上海銀行對(duì)按揭審核越來(lái)越嚴(yán)，導(dǎo)致放貸率越來(lái)越低，也阻止了交易：目前，在上海，個(gè)人購(gòu)房按揭要提供完稅憑證等，調(diào)查程序也越來(lái)越嚴(yán)格。“甚至有銀行已經(jīng)開(kāi)始學(xué)習(xí)北京，對(duì)溫州等敏感地區(qū)來(lái)的購(gòu)房人群限制貸款。越來(lái)越低的銀行放貸率也是上海樓市清淡的主要原因�！�
■業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)
上海樓市是否開(kāi)始第二輪漲跌
上海樓市怎么了？是不是瀕臨崩盤(pán)邊緣？是不是開(kāi)始繼1993年之后的第二輪調(diào)整？
在幾天的采訪(fǎng)中，記者采訪(fǎng)了經(jīng)濟(jì)學(xué)家、業(yè)內(nèi)人士、上海的購(gòu)房人和銀行等。幾乎每個(gè)被訪(fǎng)者都認(rèn)為“上海樓市肯定是進(jìn)入了盤(pán)整期”，至于這種盤(pán)整期會(huì)持續(xù)到什么時(shí)候，記者采訪(fǎng)到的幾位知名業(yè)內(nèi)人士和經(jīng)濟(jì)學(xué)家都不愿意發(fā)表看法，因?yàn)椤俺霈F(xiàn)什么結(jié)局，要看政府的政策和力度，不好說(shuō)”。
從1993年開(kāi)始，在上海房市中有賺有賠的買(mǎi)房人趙先生講了他的看法：上海樓市進(jìn)入了第二輪調(diào)整期，上海的房子肯定要降價(jià)，但不會(huì)崩盤(pán)。趙先生的理由如下：
第一，上海的房子已經(jīng)到頂了。他1998年花65萬(wàn)元在合肥路上買(mǎi)的房子，到去年年底以173萬(wàn)出售，經(jīng)歷了上海第一輪房地產(chǎn)周期并賠13萬(wàn)元的趙先生認(rèn)為，在2004年，當(dāng)上海內(nèi)環(huán)平均房?jī)r(jià)達(dá)到3萬(wàn)元，外環(huán)以?xún)?nèi)達(dá)到2萬(wàn)元，外環(huán)以外達(dá)到1萬(wàn)元的時(shí)候，上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)到頂。真正合理的價(jià)格應(yīng)該是內(nèi)環(huán)保持在1萬(wàn)元／平方米左右。
第二，政府開(kāi)始調(diào)控，要讓過(guò)猛的房?jī)r(jià)下降。趙先生認(rèn)為，上海的房?jī)r(jià)有可能會(huì)回落到內(nèi)環(huán)平均價(jià)格1.5萬(wàn)元左右，即擠出去年下半年和今年1到2月份這段期間的漲幅價(jià)格。至于什么時(shí)候上海房?jī)r(jià)能回到這個(gè)水平，趙先生認(rèn)為最早要在2006年以后。
