6月1日，距離七部委房產(chǎn)新政頒布時(shí)間整整過去20天，住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅從這天開始征收。

　　這段時(shí)間山東房市波瀾不驚，許多消費(fèi)者期待的房?jī)r(jià)下降并未出現(xiàn)。記者這兩天從多個(gè)售樓處獲悉，20天來樓價(jià)基本穩(wěn)固不動(dòng)；和年初相比，有些樓盤價(jià)格略有上揚(yáng)，卻也勢(shì)如蝸牛，一平方米最多漲100元。

　　山東經(jīng) 濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)郭松海說，山東房市將基本保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

　　新政顯效有一定滯后期

　　郭松海認(rèn)為，房產(chǎn)新政效應(yīng)顯現(xiàn)有一定的滯后期。這是因?yàn)�，房地產(chǎn)開發(fā)根據(jù)新政策從取得土地到住宅建成需要一定的時(shí)間，而已建、在建樓盤的地價(jià)、稅費(fèi)、建安成本都已確定，利潤(rùn)占幅也不會(huì)有大的改變，所以整個(gè)房市的價(jià)格在今后一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)有大的變化。

　　其次，山東房?jī)r(jià)具有很強(qiáng)的地域特點(diǎn)。和長(zhǎng)三角、珠三角、京津等地相比，山東房?jī)r(jià)整體而言比較“中庸”，去年房?jī)r(jià)居全國(guó)第12位，就山東的沿海經(jīng)濟(jì)大省的地位而言不為過。這種“中庸”特性，使得山東房?jī)r(jià)在新政策來臨時(shí)，并沒有像上海、杭州等過熱的城市那樣迅速出現(xiàn)二手房拋售、房?jī)r(jià)回穩(wěn)的立竿見影之效——換言之，山東房市因?yàn)檫�有價(jià)格回旋空間而顯現(xiàn)出一種不慌不忙的神態(tài)。

　　許多城市住宅短缺

　　山東房?jī)r(jià)雖然在全國(guó)并不算靠前，但相對(duì)于本地居民的收入而言卻顯得過高。據(jù)有關(guān)方面推算，我省許多城市的家庭收入和房?jī)r(jià)比達(dá)到1：7或1：8，這個(gè)比值已超過國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。近期隨著國(guó)家一系列重要政策的出臺(tái)，消費(fèi)者持幣觀望氣息漸濃。

　　根據(jù)七部委穩(wěn)定房?jī)r(jià)的舉措，“住房建設(shè)要以中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目為主”，并“著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量”。有關(guān)人士認(rèn)為，如果這些政策到位，房?jī)r(jià)確有下降的可能，但綜合考慮各方面的因素，又感覺不能對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)抱過高的期望。

　　這些因素包括：我省許多城市目前處于住宅短缺狀態(tài)，房市供小于求，是典型的賣方市場(chǎng)；土地掛拍，公開競(jìng)價(jià)，價(jià)格扶搖直上，4月份青島香港西路一塊地按建筑平方拍出每平方米8550元的天價(jià)；土地緊缺，城市拆遷雖然提供了一些存量土地，但產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜、歷史遺留問題多，近期難以上市交易，而增量土地受國(guó)家嚴(yán)格的土地政策制約，供應(yīng)量有限；一些開發(fā)商利用國(guó)家政策漏洞囤積土地；國(guó)內(nèi)外的炒房者受阻長(zhǎng)三角等熱點(diǎn)區(qū)域后，極有可能轉(zhuǎn)向二三線城市；山東半島對(duì)各種人才的吸引力增強(qiáng)使外來購(gòu)房者增多……

　　因地制宜想辦法

　　根據(jù)新房政，將“加大對(duì)閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為”。這項(xiàng)政策很有針對(duì)性。據(jù)記者了解，一些開發(fā)商手里攥著大量土地，過了“兩年期限”也不開發(fā)。

　　根據(jù)新房政，將加大住宅建設(shè)的用地供應(yīng)，但從我省實(shí)際看，增量土地的供應(yīng)目前比較難。根據(jù)省國(guó)土資源廳的信息，我省從現(xiàn)在到2010年的規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)已全部用完。

　　省國(guó)土資源廳土地利用管理處處長(zhǎng)劉祥元表示，在土地資源緊缺的同時(shí)，我們的土地利用又存在嚴(yán)重的浪費(fèi)低效現(xiàn)象，如包括濟(jì)南、青島這樣的大城市，甚至在一些繁華地段，存在一些低矮的棚戶區(qū)、城中村，多層建筑偏多而高層建筑少。所以，比較切實(shí)可行的辦法是走節(jié)約高效開發(fā)土地的路子。

　　調(diào)整稅費(fèi)也是調(diào)控房?jī)r(jià)必不可少的一環(huán)。省統(tǒng)計(jì)局生產(chǎn)資料價(jià)格處的分析認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)中五花八門的收費(fèi)已成為推高山東房?jī)r(jià)的重要因素。突出表現(xiàn)是：收費(fèi)名目繁雜，且出自不同部門；收費(fèi)缺乏統(tǒng)一管理；定價(jià)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)；相應(yīng)的銷售管理監(jiān)控工作也未跟上。在山東的商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成中，各種費(fèi)用支出占房?jī)r(jià)的比重很不均衡，最高的幾乎占房?jī)r(jià)的1/3。

責(zé)任編輯 原霞