“青島市城市房屋拆遷管理條例（修訂草案）”在評定房屋價值、確定貨幣補償標準方面較現(xiàn)行條例有了較大進步，其中最主要的是———用市場杠桿手段衡量

 &nb sp  “青島市城市房屋拆遷管理條例（修訂草案）”（以下簡稱“草案”）日前已對外公布征求意見，該“草案”規(guī)定共64條，比現(xiàn)“條例”多15條。

    同現(xiàn)行條例相比較，“草案”有那些不同呢？記者采訪了山東北極之星律師事務所趙德基律師，趙德基律師就住房改善費標準、住房改善費價格以及拆遷補償金如何確定幾個方面對“草案”和現(xiàn)行條例進行了比較和分析。

    住房改善費標準提高

    現(xiàn)“條例”規(guī)定：“拆遷住宅房屋，被拆遷人的原房屋的建筑面積不足45平方米的，拆遷人應根據(jù)其差額面積，按所在區(qū)域的經(jīng)濟適用住房銷售價格，結算對受補償?shù)谋徊疬w人補貼住房改善費，差額面積不足六平方米的按六平方米補貼住房改善費，原房屋建筑面積在45平方米以上的，按六平方米補貼住房改善費。”

    “草案”規(guī)定：“拆遷住宅房屋的，拆遷人應按照本區(qū)域普通商品住房銷售價格補貼被拆遷人10平方米的住房改善費。”

    分析：被拆遷房屋在45平方米以上的住房改善費由原來6平方米增加到10平方米，比原來增加了4平方米，這說明拆遷住房改善費標準有所提高；另外，“草案”取消了對六類區(qū)域的具體劃分，而是統(tǒng)一規(guī)定為按本區(qū)域普通商品住房價格補貼標準補貼，但是，對于“普通商品住房銷售價格”是由市場評估確定還是政府定期公布，“草案”卻沒有作出明確規(guī)定。

    評估的房屋可享受住房改善費

    現(xiàn)“條例”規(guī)定：“拆遷私有住宅房屋，根據(jù)被拆遷所有人申請，可以按被拆遷住宅房屋的市場評估價與被拆遷所有人結算拆遷補償金。按市場評估結算拆遷補償金的房屋不再補貼住房改善費�！�

    “草案”規(guī)定：“拆遷住宅房屋實行貨幣補償?shù)�，拆遷補償金應當根據(jù)被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結構、使用年限、樓層、朝向等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。”

    分析：現(xiàn)“條例”規(guī)定，以市場評估價結算拆遷補償金的房屋不再享受住房改善費，“草案”要求被拆遷的房屋都必須進行市場評估，評估后的住宅拆遷補償金的房屋繼續(xù)享受10平方米的住房改善費。這說明被拆遷所有人利益比以前有了增加。

    房屋拆遷補償金的確定

    現(xiàn)“條例”規(guī)定：“拆遷住宅房屋實行貨幣補償?shù)�，根�?jù)被拆遷房屋的建筑面積和該房屋所在區(qū)域普通住宅商品房平均銷售價格，結算拆遷補償金，普通住宅商品房平均銷售價格由市人民政府確定并定期公布�！�

    “草案”規(guī)定，拆遷房屋補償金，以房地產(chǎn)市場評估價格規(guī)定。

    分析：房屋拆遷補償金，由原來市政府的定期公布，改為以房地產(chǎn)市場評估價格確定，同國務院的“城市房屋拆遷管理條例”相一致，更符合市場經(jīng)濟的要求。用市場杠桿手段來確定拆遷補償金，比用行政手段確定更加合理、公平。

    凍結辦理拆遷房屋手續(xù)時間

    現(xiàn)“條例”規(guī)定：“拆遷申請人憑拆遷通知，要求房屋所有人、出租人和有關部門停止拆遷范圍內房屋的新建、翻建、擴建、改建、大修、裝修，停辦房屋交易、互換、析產(chǎn)、分割、贈與、出租、變更使用性質手續(xù)和臨時建筑的延期手續(xù)，停辦有關營業(yè)執(zhí)照。停辦有關手續(xù)的期限為十八個月，逾期自行終止。”

    “草案”規(guī)定：“在拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：（一）新建、擴建、改建房屋；（二）改變房屋和土地用途；（三）交易、互換、析產(chǎn)、分割、贈與房屋；（四）租賃房屋。房屋拆遷行政管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)，有關部門應當按通知要求做好相關工作。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過一年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷行政管理部門批準，暫停期限延長累計不得超過一年�！�

    分析：“草案”將凍結辦理拆遷范圍房屋手續(xù)的期限確定為一年，比現(xiàn)“條例”規(guī)定的一年半期限，縮短了半年�！安莅浮蓖瑫r又對需要延期的，經(jīng)房屋拆遷行政管理部門批準，可予以延長，但延長累計的期限，不得超過一年。通過上述規(guī)定的對比，我們不難看出，“草案”將停辦營業(yè)執(zhí)照的規(guī)定取消了，并且對停辦事項更加明了、確切，便于實踐中的運作。

    明確嚴禁“暴力拆遷”條款

    “草案”規(guī)定：“拆遷人不得要求被拆遷人先搬遷，后訂立拆遷補償協(xié)議。嚴禁以停水、停電、停氣、停暖、阻斷交通、破壞相鄰公用設施，暴力脅迫等手段，強迫被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議或搬遷。拆遷人有該行為的，或未與被拆遷人簽訂補償協(xié)議即擅自將房屋拆除的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，恢復原狀。構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。”

    分析：“草案”新增加的上述規(guī)定，是對處于弱勢地位被拆遷人的一種保護措施，也是對多年拆遷工作的總結，是穩(wěn)定拆遷工作，穩(wěn)定社會所要求的，它是適用我國創(chuàng)建“和諧”社會所必需的。

    關于拆遷評估

    現(xiàn)“條例”雖然也規(guī)定了市場評估手段，但實踐中極少涉及評估。

    “草案”不僅將拆遷評估在多條款中體現(xiàn)出來，而且針對拆遷評估的要求、選擇、程序、評估結果的處理，以單獨一章進行規(guī)定，該規(guī)定既符合市場規(guī)律的要求，也同我國的拆遷法規(guī)、政策規(guī)定相一致，體現(xiàn)了公平、公正、公開的“三公”原則。

    草案存在的不足

    同現(xiàn)行條例相比，“草案”無論在標準的制定還是在面積的大小方面都較以前有了很大的提高，但是同時，他認為草案對拆遷補償?shù)囊?guī)定上，存在一定的問題，即草案對小面積的被拆遷房屋有利，對大面積的被拆遷房屋不利。例如，有一處70年代建造的房屋，建筑面積為100平方米，房屋折舊率按年2％計算，該房的折舊率為70％，那么該房拆遷的評估費僅占房屋價值的30％，這樣一來，可能導致原有100平方米的房屋，拆遷后充其量只能得到45平方米的房屋，這對住房面積較大的被拆遷所有人顯然不公。因此，趙德基建議“草案”將“拆一還一”原則增加進去，根據(jù)市場評估價兩相找差。他認為，只有這樣，才能真正體現(xiàn)出草案的公平、公正性。本報記者

宮福和攝