價(jià)格微跌和成交量大幅降低，是國(guó)八條出臺(tái)之后上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)明顯特征。但近期情況表明，上海房?jī)r(jià)調(diào)整目前初步進(jìn)入了以急跌為主的第二期，其直接標(biāo)志是不少中小開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)促進(jìn)銷售。在專家看來(lái)，雖然迫于資金壓力而降價(jià)銷售的目前還多以小開(kāi)發(fā)商為主，但這種傳染和連帶效應(yīng)，很容易對(duì)大開(kāi)發(fā)商以時(shí)間換金錢(qián) 的策略形成致命沖擊。

　　明降暗降亂人眼

　　7月11日，上海二手房指數(shù)辦公室公布的6月份上海二手房指數(shù)為1710點(diǎn)，比上月下跌了4點(diǎn)，環(huán)比下降0.2%。這個(gè)指數(shù)的首度下跌，被認(rèn)為是賣方價(jià)格有所松動(dòng)所致。6月份，上海市商品住宅成交量為81.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增加了2.5%。均價(jià)5000元以下的住宅項(xiàng)目所占比例則由5月的29.5%上升到了45.1%。雖然房地產(chǎn)之窗等機(jī)構(gòu)的報(bào)告將其歸結(jié)為動(dòng)遷房及配套商品房項(xiàng)目大量集中上市所致，但一手房市場(chǎng)上的明降暗降已成潮流�！　�7月2日，萬(wàn)里雅筑一期第二批房源每平方米的均價(jià)為8500元，而最低價(jià)更只有7380元。相比5月開(kāi)盤(pán)時(shí)的1萬(wàn)元，價(jià)格降幅超過(guò)了15%；云山星座苑每平方米的原先價(jià)格為15500元，現(xiàn)在部分的房子已經(jīng)下降了3500元左右……雖然上海目前像萬(wàn)里雅筑、云山星座苑等明言降價(jià)的樓盤(pán)為數(shù)還不多，但可以討價(jià)還價(jià)的樓盤(pán)據(jù)估計(jì)不會(huì)低于八成。

　　小開(kāi)發(fā)商降價(jià)套現(xiàn)

　　從成交量的波瀾不驚上可以看出，開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)降價(jià)并沒(méi)有調(diào)動(dòng)起上海人購(gòu)房的積極性。中國(guó)人民銀行上月7日公布的調(diào)查結(jié)果，則給出了較好的注解。調(diào)查顯示，上海居民未來(lái)三個(gè)月準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)住房的人數(shù)占比，較第一季度下降了12個(gè)百分點(diǎn)，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于重慶、西安、武漢和天津等的3.7、3.3、2.2和0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　事變則法移，正被越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商套用作為解釋降價(jià)銷售原因的口頭禪。新湖明珠城房產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人就表示，既然市場(chǎng)環(huán)境變了，定價(jià)策略就必須調(diào)整，延遲開(kāi)盤(pán)只是權(quán)宜之計(jì)，不可能最終解決問(wèn)題。上海環(huán)江置業(yè)銷售經(jīng)理吳萍坦言，如今快跑一步才會(huì)贏得客戶，企業(yè)才能避免長(zhǎng)期僵持所蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)。　　表面上看，開(kāi)發(fā)商從被動(dòng)等待到降價(jià)銷售，似乎是在以實(shí)實(shí)在在的做法去主動(dòng)啟動(dòng)市場(chǎng)需求，但這其實(shí)是一些中小開(kāi)發(fā)商迫于資金壓力，通過(guò)降價(jià)銷售以盡快回籠資金。因此，目前的懸念在于，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商到底誰(shuí)會(huì)再次坐不住。

　　本地購(gòu)買(mǎi)力不足，是各路專家對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)的最大擔(dān)憂。方方地產(chǎn)工作室的分析人士指出，上海樓市目前的冷清狀態(tài)，關(guān)鍵是價(jià)格還沒(méi)有調(diào)整到位。銷售要想真正沖破僵局，房?jī)r(jià)還必須有較大幅度的調(diào)整。而復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成甚至還撰文表示，如果上海房?jī)r(jià)總體下調(diào)30%的話，成交量就會(huì)上升到供求基本平衡的狀態(tài)。

　　房?jī)r(jià)調(diào)整漸入第二期

　　既然中小開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有降價(jià)幅度達(dá)不到套現(xiàn)目的，他們進(jìn)一步采取更大幅度的降價(jià)行動(dòng)，就應(yīng)該在情理之中。

　　不言而喻，這將對(duì)堅(jiān)守時(shí)間換金錢(qián)策略的大開(kāi)發(fā)商形成致命沖擊。而按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整慣例，這是房?jī)r(jià)下跌進(jìn)入急跌期的主要原動(dòng)力。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，今年一季度，上海75%的新落成住宅為熱錢(qián)尤其是海外熱錢(qián)所購(gòu)置。這些熱錢(qián)投資的唯一原因，便是價(jià)格上漲預(yù)期。

　　當(dāng)炒家們真正意識(shí)到在今后一段時(shí)間價(jià)格下降的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高過(guò)上漲的可能時(shí)，此類需求完全有可能在一夜之間消失。權(quán)威部門(mén)的一系列數(shù)據(jù)表明，以上海為代表的中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題，并非需求不足，而是價(jià)格太貴。也就是說(shuō)，在經(jīng)過(guò)前幾年的高度釋放后，很多城市本地居民的供樓能力目前已經(jīng)大幅降低。

　　瑞士信貸第一波士頓董事總經(jīng)理兼亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬說(shuō)，在經(jīng)過(guò)第一期的無(wú)量微跌后，上海房?jī)r(jià)調(diào)整就會(huì)進(jìn)入急跌的第二期，它的主要特征就是參與者之間的相互踐踏，從而導(dǎo)致房市出現(xiàn)短暫而強(qiáng)烈的下跌。由于上海房?jī)r(jià)與本土承接能力之間的脫節(jié)甚大，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的幅度和不確定性。而只有度過(guò)痛苦的急跌期后，市場(chǎng)的真實(shí)居住需求才會(huì)逐漸浮現(xiàn)出來(lái)。(文/陳建軍)