2005年年初開(kāi)始，國(guó)家重拳出擊對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，伴隨著一系列新政的揭幕，整個(gè)地產(chǎn)業(yè)的指征表現(xiàn)也越發(fā)的迷離 ，而土地出讓作為房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)支撐環(huán)節(jié)，變動(dòng)形態(tài)也不乏顯現(xiàn)。

    “處子秀”接連上演土地出讓創(chuàng)新層出不窮

    今年上半年，我市共舉辦土地出讓活動(dòng)3次，出讓土地13宗，共計(jì)面積39.24525萬(wàn)平方米，與去年相比，所表現(xiàn)出的最大特色莫過(guò)于在出讓活動(dòng)中演出的多個(gè)“第一”。

    工業(yè)用地首次招拍掛3月26日，我市舉辦本年度首次土地出讓活動(dòng)，2004年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理》（國(guó)發(fā)28號(hào)）中明確指出：“按現(xiàn)行規(guī)定必須實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的用地外，工業(yè)用地也要?jiǎng)?chuàng)造條件逐步實(shí)行招標(biāo)、拍賣出讓�！蔽沂性谌珖�(guó)率先對(duì)位于李滄區(qū)四流北路，土地面積3.2萬(wàn)平方米的工業(yè)用地塊，成功進(jìn)行掛牌出讓。

    首次嘗試“捆綁式”拍賣在4月16日的土地出讓活動(dòng)中，對(duì)市南區(qū)泰州路的兩地塊實(shí)施“捆綁式”拍賣。在市國(guó)土資源局下發(fā)的競(jìng)買須知中明確規(guī)定了地塊出于拆遷安置的需要，所附加的土地出讓條件。

    讓企業(yè)來(lái)幫政府挑擔(dān)子，政府的規(guī)劃、監(jiān)管職能也規(guī)范著企業(yè)附帶條件開(kāi)發(fā)，這種土地出讓形式將極大地促進(jìn)我市土地的及時(shí)變現(xiàn)，加快居民拆遷安置的步伐。這是相關(guān)部門針對(duì)我市房產(chǎn)價(jià)格一直攀升、百姓住房難以滿足的狀況，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期調(diào)研、考察，而開(kāi)始實(shí)施的一種新的土地出讓形式。

    土地限價(jià)出讓鳴響“第一槍”作為政策環(huán)境變幻的關(guān)鍵期，6月18日的土地出讓活動(dòng)成為業(yè)界最為關(guān)注的一次。而此次出讓也讓我們走近了限房?jī)r(jià)土地出讓。限房?jī)r(jià)土地出讓，采取的是“以房?jī)r(jià)定地價(jià)”的思路，采用政府組織監(jiān)管、市場(chǎng)化運(yùn)作的模式。此次出讓的是三宗用于普通商品住房的地塊便是采用這一方式。在土地出讓細(xì)節(jié)中規(guī)定：所建住房將按樓層、朝向等因素，在上浮不超過(guò)10％的幅度內(nèi)確定每套住房的銷售價(jià)格。規(guī)定還尤其指出：下浮不限，但平均銷售價(jià)格不得高于限定的合同價(jià)格。

    明確的銷售價(jià)格限定，使住房銷售價(jià)格在土地出讓的最初環(huán)節(jié)中就得以有效的抑制，而開(kāi)發(fā)商也將更細(xì)致準(zhǔn)確地確定對(duì)項(xiàng)目的獲取。

    嘗試工作程序改進(jìn)從細(xì)節(jié)上下功夫在6月18日的土地出讓過(guò)程中，市土地儲(chǔ)備中心首次采取了完善掛牌程序、規(guī)避人為因素等一系列卓有成效的改革措施。在報(bào)價(jià)截止后填寫的《競(jìng)價(jià)申請(qǐng)書》，以傳真的形式傳達(dá)至規(guī)定的地點(diǎn)，由工作人員與公證處工作人員一起對(duì)傳真單位、時(shí)間、價(jià)格進(jìn)行簽字確認(rèn)。從而保證了土地出讓程序轉(zhuǎn)換中的保密性、公正性。競(jìng)買號(hào)牌的領(lǐng)取，一改過(guò)去集體派發(fā)的形式，而是由中心工作人員將號(hào)牌送達(dá)。從而在保障掛牌程序公正、保密的同時(shí)也提出人性化服務(wù)的更高工作要求。

    住宅用地“催生”地王“金牌”地塊黯然“留級(jí)”

    土地出讓過(guò)程中的地塊，有前期被看好出讓結(jié)果不錯(cuò)的，也有出讓結(jié)果讓人大跌眼鏡的。新“地王”的產(chǎn)生為業(yè)界和市民所關(guān)注，香港西路25號(hào)地塊，最終憑借稀有的地段優(yōu)勢(shì)以8550元／平方米價(jià)格，被青島海信地產(chǎn)股份公司斬獲，談起成功摘取“地王”，總經(jīng)理劉浩認(rèn)為，雖對(duì)此充滿信心，但這只是一次平常的拍賣。根據(jù)規(guī)劃要求作為高檔商品房開(kāi)發(fā)的地塊，建筑層數(shù)將控制在3層以內(nèi)，停車將按不小于0.8車位／戶配備。

    與“地王”地塊水到渠成的產(chǎn)生不同，位于中山路西、湖北路南、湖南路北的中山路9號(hào)地塊和位于中山路、肥城路、浙江路、曲阜路街坊的中山路18號(hào)地塊，在本年度的首次土地出讓活動(dòng)中，雖被看成是兩宗“金牌”地塊，卻在出讓過(guò)程中意外流拍，讓業(yè)界人士大跌眼鏡。足見(jiàn)以往有地就拿，拿下就賺的盲目取地行動(dòng)，已經(jīng)被理性的市場(chǎng)分析后的謹(jǐn)慎出手所替代。

    土地出讓內(nèi)容多樣“招拍掛”全面開(kāi)花

    縱觀2005上半年我市土地出讓活動(dòng)，無(wú)論是形式上還是內(nèi)容上，都呈現(xiàn)出前所未有的繁榮狀況。

    截至今年7月，我市共舉辦土地出讓活動(dòng)3次，出讓土地13宗，出讓土地面積39.24525萬(wàn)平方米，總收入達(dá)146198.10萬(wàn)元。從出讓土地的內(nèi)容來(lái)看，涉及到住宅用地、商業(yè)用地、商業(yè)服務(wù)用地和工業(yè)用地，使得出讓土地在內(nèi)容上更加均衡。

    在整個(gè)土地出讓過(guò)程中，市土地儲(chǔ)備中心采取掛牌方式出讓土地兩次，采用拍賣方式出讓土地一次，使得土地出讓“招拍掛”形式在我市得到全面運(yùn)用。本報(bào)記者宿虹