——江蘇浙江兩省試行公布“清單”追蹤 　　

　　新華網(wǎng)北京１１月９日電（記者陳芳、方益波、鄧華寧） 自福州市物價(jià)局７月初向社會(huì)公布房?jī)r(jià)成本清單后，江蘇、浙江等地相繼傳出開(kāi)始推行公布房?jī)r(jià)成本清單的消息�！扒鍐巍惫_(kāi)命運(yùn)如何？記者在浙江和江蘇兩地進(jìn)行了追蹤調(diào)查。

　　房?jī)r(jià)清單中的 土地價(jià)格將作為政務(wù)信息公開(kāi)

　　根據(jù)國(guó)土資源部的統(tǒng)一要求，杭州市對(duì)三級(jí)國(guó)土部門(mén)的政務(wù)信息是否全部公開(kāi)進(jìn)行檢查，從１１月１日起向社會(huì)公開(kāi)。

　　據(jù)介紹，這次檢查的內(nèi)容包括了開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)的土地價(jià)格，這意味著房?jī)r(jià)成本清單中的一項(xiàng)主要內(nèi)容，已作為政務(wù)信息新內(nèi)容向社會(huì)公開(kāi)。

　　杭州市國(guó)土局有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人說(shuō)，這些信息在國(guó)土局的網(wǎng)站上基本都已公開(kāi)，任何人通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)都可以從該局網(wǎng)站上檢索、查詢這些信息。

　　杭州市１９９７年就實(shí)行了土地儲(chǔ)備制度，于１９９９年最早實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地一律公開(kāi)招拍掛，市區(qū)所有土地由市土管部門(mén)統(tǒng)一壟斷調(diào)控，禁止一切協(xié)議出讓行為。規(guī)劃要求、容積率等所有土地出讓信息都事先予以公布。招拍掛價(jià)格一出來(lái)，就可以計(jì)算出樓面地價(jià)是多少。

　　杭州市國(guó)土局宣傳處負(fù)責(zé)人王建平告訴記者，杭州實(shí)行土地招拍掛后，所有的土地價(jià)格信息、拆遷和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都相對(duì)公開(kāi)。他解釋說(shuō)：“其實(shí)，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多成本分散在房產(chǎn)、工商、建委等職能部門(mén)，有的已經(jīng)公開(kāi)�，F(xiàn)在可以再細(xì)化的是將這些信息綜合起來(lái)，統(tǒng)一公布�！�

　　公布“清單”從技術(shù)層面解決并不難

　　今年５月８日，江蘇省物價(jià)局向全省發(fā)出通知，要求各地物價(jià)部門(mén)建立商品住宅社會(huì)成本監(jiān)審制度，承諾物價(jià)部門(mén)將定期測(cè)算并公布商品住宅的社會(huì)平均成本，提高房?jī)r(jià)透明度。通知將房?jī)r(jià)成本分成“土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建安成本、附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、期間費(fèi)用、代繳的行政事業(yè)性收費(fèi)”７個(gè)項(xiàng)目。要求各地物價(jià)部門(mén)定期測(cè)算，并在認(rèn)真審核的基礎(chǔ)上，分地區(qū)、分項(xiàng)目向社會(huì)公布商品住宅社會(huì)平均成本。

　　江蘇省物價(jià)局服務(wù)價(jià)格處處長(zhǎng)華文介紹，上述７項(xiàng)成本是商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成中的主要成本。對(duì)于具體成本測(cè)算方法，物價(jià)局也做了充分的考慮。其中，土地取得費(fèi)用以土地實(shí)際出讓價(jià)格為依據(jù)，前期工程費(fèi)用以分地區(qū)平均水平為依據(jù)，建安成本、附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)以社會(huì)一般建造、配置標(biāo)準(zhǔn)為掌握原則，期間費(fèi)用以上年度開(kāi)發(fā)企業(yè)平均費(fèi)用計(jì)算，代繳的行政事業(yè)性收費(fèi)以有權(quán)部門(mén)制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。

　　物價(jià)部門(mén)認(rèn)為“房地產(chǎn)的相關(guān)信息牽涉多個(gè)部門(mén)，且多已公開(kāi)，房?jī)r(jià)成本的測(cè)算從技術(shù)層面解決并不難，可以找其他部門(mén)協(xié)助�！庇浾呔痛瞬稍L了南京市國(guó)土局、房管局和地稅局等部門(mén)。

　　南京市國(guó)土局市場(chǎng)辦主任陳先華告訴記者，“南京市自從２００２年實(shí)行土地招拍掛后，所有的土地價(jià)格信息都是公開(kāi)的，拆遷和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都相對(duì)公開(kāi)。目前，在江蘇省國(guó)土局網(wǎng)站和江蘇省招投標(biāo)網(wǎng)站上，都公布了近幾年土地招投標(biāo)價(jià)格的詳細(xì)信息，結(jié)合每個(gè)地塊的容積率、綠化率等數(shù)據(jù)，具備一定常識(shí)的人都能計(jì)算出單位面積的土地成本�！�

　　南京市房管局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處紀(jì)檢書(shū)記舒建紅說(shuō)，“南京市在售商品房項(xiàng)目從去年開(kāi)始幾乎都上網(wǎng)銷售，成交價(jià)格實(shí)時(shí)在網(wǎng)上公布�！蹦暇┦械囟惥忠幻ぷ魅藛T表示，市里所有房地產(chǎn)公司的稅前利潤(rùn)率都有案可查，各區(qū)級(jí)稅務(wù)局對(duì)轄區(qū)房產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)展緊密跟蹤。通過(guò)各項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)空間，再扣除利稅，可以基本推算出項(xiàng)目的成本。

　　遭遇阻力：江蘇“清單”成“一紙空文”

　　采訪中，不少人士認(rèn)為，公布房?jī)r(jià)成本，不僅能促進(jìn)政務(wù)公開(kāi)、減少暴利、促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展，還能幫老百姓減負(fù)，是一件三方共贏的好事。但意想不到的是，江蘇省要求公布“清單”的通知，在絕大多數(shù)地市沒(méi)有得到當(dāng)?shù)卣穆鋵?shí)。

　　據(jù)了解，到目前江蘇只有揚(yáng)州等一兩個(gè)地市的物價(jià)部門(mén)出臺(tái)了相應(yīng)的規(guī)定。明確商品房銷售時(shí)，銷售企業(yè)必須在醒目位置標(biāo)明價(jià)格部門(mén)制定的基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度�！啊鍐巍茏瑁饕堑胤筋I(lǐng)導(dǎo)有些抵觸，觀念難以轉(zhuǎn)變�！� 江蘇省物價(jià)局服務(wù)價(jià)格處處長(zhǎng)華文十分無(wú)奈。

　　他舉例說(shuō)，“以前物價(jià)部門(mén)處理中小學(xué)亂收費(fèi)的案子時(shí)，方方面面的領(lǐng)導(dǎo)就會(huì)出來(lái)說(shuō)情。這次物價(jià)局公布房?jī)r(jià)清單的規(guī)定也有相同遭遇。由于房?jī)r(jià)成本需要多個(gè)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，缺少了地方政府的有力支持，物價(jià)局的規(guī)定肯定執(zhí)行不下去�！�

　　華文分析，房地產(chǎn)的熱與不熱，關(guān)系到地方的諸多利益：從ＧＤＰ指標(biāo)、財(cái)政收入、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)到吸納就業(yè)等方方面面。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是一個(gè)很有實(shí)力的群體，他們有的比物價(jià)局更能左右地方政府。這些都是物價(jià)局的規(guī)定執(zhí)行不下去的原因。

　　“地方政府和稅務(wù)部門(mén)是決定房?jī)r(jià)清單能否做出來(lái)的關(guān)鍵兩環(huán)�！蹦暇⿲徲�(jì)學(xué)院財(cái)政稅收研究所所長(zhǎng)蔣大鳴教授認(rèn)為，要促進(jìn)各部門(mén)信息共享，只能依靠政府的強(qiáng)力推進(jìn)。他說(shuō)，稅務(wù)部門(mén)幾乎了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本，然而地方政府往往與開(kāi)發(fā)商之間有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。各地為引進(jìn)稅源爭(zhēng)相出臺(tái)各種優(yōu)惠政策，會(huì)想方設(shè)法保護(hù)投資者的積極性，對(duì)房地產(chǎn)商的高額利潤(rùn)會(huì)睜只眼閉只眼，這也使得原本能夠算清的一筆賬變得算不清楚了。

　　“成本清單”如何更科學(xué)、更細(xì)化？

　　盡管遇到了阻力，但江蘇省物價(jià)局的同志表示，還是要朝信息公開(kāi)的方向努力。２００６年，將在一些地市進(jìn)行房?jī)r(jià)成本公開(kāi)的試點(diǎn)，取得經(jīng)驗(yàn)后，再在全省推廣。

　　江浙兩省地產(chǎn)界一些人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)成本似乎只是由傳統(tǒng)的土地價(jià)格、建安成本、營(yíng)銷成本、政府稅費(fèi)四大板塊構(gòu)成，但實(shí)際上還有很多因素隱含其中，比如融資成本等，但是很少會(huì)有人愿意將這些商業(yè)秘密坦陳出來(lái)。在對(duì)土地等“政務(wù)信息”進(jìn)行公布、滿足老百姓知情權(quán)的同時(shí)，還應(yīng)努力建設(shè)一個(gè)具有權(quán)威性、科學(xué)性、專業(yè)性的測(cè)算體系，盡可能多地公布“市場(chǎng)信息”，讓成本清單足夠“清”，更好地發(fā)揮市場(chǎng)引導(dǎo)作用。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，成本清單能否細(xì)化、科學(xué)，關(guān)鍵在于政府各有關(guān)部門(mén)在認(rèn)識(shí)和行動(dòng)上的統(tǒng)一。政府每個(gè)部門(mén)在各自職責(zé)范圍內(nèi)公布相關(guān)內(nèi)容，有些信息是交叉的，也有的內(nèi)容比較敏感。僅從國(guó)土資源部門(mén)來(lái)說(shuō)，就有兩個(gè)問(wèn)題引人關(guān)注。

　　——協(xié)議出讓的土地價(jià)格會(huì)不會(huì)公布？

　　除了相對(duì)透明的“招拍掛”土地，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上，有不少還在銷售樓盤(pán)的土地來(lái)自于早年間沒(méi)有實(shí)行招拍掛制度時(shí)的協(xié)議出讓。這種對(duì)比鮮明的“土地成本”會(huì)不會(huì)公布，成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　——土地開(kāi)發(fā)的進(jìn)度會(huì)不會(huì)公布？

　　按照規(guī)定，土地閑置一年不開(kāi)發(fā)將收取閑置費(fèi)，閑置兩年將被收回。國(guó)土部門(mén)工作人員認(rèn)為，土地開(kāi)發(fā)的進(jìn)度直接影響到土地利用計(jì)劃，影響到政府對(duì)商品房供應(yīng)的調(diào)控能否落到實(shí)處，也影響到企業(yè)的資金成本，對(duì)房?jī)r(jià)具有不可小覷的影響，如果“房?jī)r(jià)成本清單”將“土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度”列入其中，就將使“圈地”開(kāi)發(fā)商無(wú)處遁形。

　　一些專家提出，在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期，很多產(chǎn)業(yè)存在著操作不規(guī)范、暴利等灰黑現(xiàn)象，常常是產(chǎn)業(yè)越繁榮，風(fēng)險(xiǎn)就越大，問(wèn)題也越多。因此對(duì)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)采取“公布成本清單”的做法具有積極意義，建議擴(kuò)大到更多的行業(yè)范圍，尤其是對(duì)和百姓切身利益有關(guān)、社會(huì)反響較大的行業(yè)，比如教育、電信等。