房地產同時具有消費、投資雙重屬性，具有保值增值的特性，能夠產生投資收益，而且可容納的資金量非常巨大。
在全球范圍內，房地產已成為各類資金投資組合的重要部分。但同時，房地產業(yè)務又有很強的專業(yè)性，要求具備相當的專業(yè)知識和經驗，這一切構成普通中小投資者難以克服的障礙。
在解決
這一矛盾的過程中，市場經濟國家通過較為成熟的證券市場逐步發(fā)展了一種合理可行的房地產投資方式——房地產投資基金，并不斷趨于完善。
與普通房地產投資基金相比，房地產投資基金具備獨特的優(yōu)勢：具有更強的流通性和變現性；投資者更容易分享專業(yè)化經營帶來的成果；結合資本市場和房地產市場，更容易拓寬融資渠道；投資風險可以更加分散；可以在某種程度上起到監(jiān)督房地產市場的機能。
房地產投資基金的發(fā)展帶來了以下幾個方面的變革。首先，由于公募基金的誕生，大到大型機構投資人(養(yǎng)老基金、商業(yè)銀行、保險公司等)、小到個人投資者都可以參與房地產的投資，從而極大地壯大了房地產的投資者隊伍。
正是因為有了房地產投資基金，房地產業(yè)才有可能從一個主要由私有資本支撐的行業(yè)過渡到主要由公眾資本支撐的大眾投資產業(yè)。
其次，房地產投資基金的專業(yè)化的操作使得房地產投資越來越接近債券投資，房地產投資人逐漸從投機行為轉向理性投資行為，同時房地產投資基金的多樣性和靈活性可以使得房地產投資人能夠根據各自的需求和市場判斷量體裁衣地進入這個行業(yè)。
第三，有助于房地產行業(yè)進一步細分，出現專門的房地產投資管理公司、土地吞吐公司、物業(yè)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司等，從而使得整個房地產價值鏈進一步豐富和完善。
房地產基金的全球發(fā)展
房地產投資基金在美國發(fā)展的歷史代表了房地產投資基金的歷史。經過了三個時期，40多年的發(fā)展，美國的成功為我們提供了寶貴的經驗。
概括起來，主要有兩個方面：一是上市房地產投資基金設計要充分地考慮了投資者的需求；二是要為上市房地產投資基金提供完備的法律支持。
中國從上世紀80年代中期就出現了投資基金。
1998年以來，隨著房地產行業(yè)的又一輪復蘇，房地產投資基金又開始了新的探討和嘗試，但是中國沒有出現真正的房地產投資基金(上市的房地產投資基金更是無從談起)，以這些類基金的方式運作，不可避免地存在著嚴重的問題。
首先是把許多中小投資者拒之門外，沒有架起溝通房地產行業(yè)和社會資金的橋梁。
其次多數采取私募的性質，造成了運作的不透明和影響力較小。
再次房地產投資基金作為一種投資工具的功能沒有得到發(fā)揮。
從解決中國當前類基金存在問題的角度出發(fā)，房地產基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，可以為那些有意分享房地產行業(yè)增長的投資者提供投資機會，有助于化解中國金融體系的潛在風險。
誰阻礙了房地產基金？
房地產投資基金無疑應該在中國得到重點發(fā)展，但是它的推出和壯大不僅僅是房地產一個行業(yè)內的事情，而更是一項社會系統工程。因此，我們分析中國房地產投資基金發(fā)展的制約因素時，不能僅僅停留在表面，而應該挖掘其更深刻的和根本的原因。
概括起來，目前中國發(fā)展上市房地產投資基金的制約因素主要有四個方面：一是信用制度不健全是制約房地產投資基金發(fā)展的根本原因。信用制度是市場經濟的重要組成部分，也是市場經濟制度有效配置資源的重要前提。信用制度不健全，投資者無法把資金委托給房地產投資基金管理，基金管理者也無法有效開展投資房地產業(yè)務。信用缺失將導致投資基金運行鏈的斷裂，從而成為制約上市房地產投資基金在中國大力發(fā)展的根本原因。
二是法律因素是制約房地產投資基金發(fā)展的瓶頸。市場經濟在某種程度上就是法制經濟，目前房地產投資基金運行的法制不全主要表現在《產業(yè)基金法》沒有出臺，基金行業(yè)、證券市場法律法制尚不規(guī)范，房地產行業(yè)法律體系也不完善。
三是房地產投資基金運行的行業(yè)環(huán)境需要完善。房地產投資基金既涉及房地產業(yè)，又涉及證券行業(yè)和基金管理行業(yè)，從目前來看，這三個行業(yè)都需要完善。
四是房地產投資基金運行的參與主體需要逐步成熟。從參與上市房地產投資基金運行的主體來看，既包括政府部門，也包括投資者隊伍，還包括投資基金的管理者。從目前來看，政府的導向能力、投資者的投資水平和基金的管理能力都需要提高。
11月25日，在經歷了幾番波折之后，香港第一只房地產投資信托基金(REITs)領匯(0823，HK)終于即將露出廬山真面目。這給我們提供了必要的借鑒。
