樓市走過(guò)了驚心動(dòng)魄的2005年，如期而至的2006年，又將為樓市帶來(lái)怎樣的命運(yùn)？經(jīng)濟(jì)學(xué)家此前預(yù)測(cè)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走到了拐點(diǎn)。在宏觀調(diào)控政策、“8.31”政策之后以及買方陣營(yíng)的博弈心理影響下，房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)商對(duì)資金的渴求到達(dá)無(wú)以復(fù)加的程度，獲取土地規(guī)則的變化，使得土地資源向?qū)嵙ζ髽I(yè)聚攏，
這種效應(yīng)在2005年已經(jīng)顯現(xiàn)。
樓市是否到了關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)？誰(shuí)來(lái)解開(kāi)諸多謎團(tuán)？搜狐網(wǎng) 焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的品牌欄目——焦點(diǎn)pk臺(tái)邀請(qǐng)了重量級(jí)嘉賓來(lái)辯論和解讀。
與以往焦點(diǎn)pk臺(tái)不同的是，這次的pk地點(diǎn)是在萬(wàn)米高空之上，在國(guó)航公務(wù)機(jī)上，今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全和金融學(xué)教授、北京師范大學(xué)金融研究中心主任、北京師范大學(xué)和廈門大學(xué)博士生導(dǎo)師、國(guó)家外匯管理局《中國(guó)外匯管理》副主編鐘偉展開(kāi)激烈而充滿智慧的地產(chǎn)觀點(diǎn)爭(zhēng)鋒。同時(shí)，萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席馮侖、北京科技大學(xué)教授、青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉博士和華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)先生參與后援團(tuán)，也使得焦點(diǎn)空中大pk更具高度，更有看點(diǎn)。
正方嘉賓：鐘偉 金融學(xué)教授、北京師范大學(xué)金融研究中心主任、北京師范大學(xué)和廈門大學(xué)博士生導(dǎo)師、國(guó)家外匯管理局《中國(guó)外匯管理》副主編
反方嘉賓：張寶全 今典集團(tuán)董事長(zhǎng)
主持人：搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)新聞中心主任 莫春
█ 現(xiàn)場(chǎng)圖文實(shí)錄
【主持人】：各位搜狐網(wǎng)，焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的各位網(wǎng)友大家好，你現(xiàn)在看到的是焦點(diǎn)網(wǎng)PK臺(tái)第八期特別策劃，空中PK，我們今天的主題是中國(guó)房地產(chǎn)是否到了拐點(diǎn)，各位網(wǎng)友都知道一般我們的PK的欄目都是在我們搜狐的直播間進(jìn)行，但是今天我們到了一個(gè)不同的地方，我們現(xiàn)在此刻的高度是在10800米以上，應(yīng)該說(shuō)我們今天是一個(gè)非常的一期PK。我也是心情非常激動(dòng)，剛才在克服了高空有點(diǎn)眩暈的感覺(jué)，今天應(yīng)該說(shuō)我們這期PK是三個(gè)高，一個(gè)是我們?cè)掝}是非常高端的，我們的嘉賓也是的重要級(jí)是高度的，我們也是在萬(wàn)米高空之上的高度。大家都知道我們焦點(diǎn)PK臺(tái)是在2005年9月份創(chuàng)立的，當(dāng)時(shí)是由王石先生和潘先生的提議產(chǎn)生，在做過(guò)幾期PK之后，已經(jīng)在業(yè)界產(chǎn)生了非常大的影響，我們今天是搜狐和焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的一個(gè)大型策劃，就是2006年賀歲的一個(gè)高端論壇，我們今天請(qǐng)到的嘉賓也是非常重要級(jí)的。我先給大家介紹我們兩位嘉賓，我們今天的話題是房地產(chǎn)是否走到了拐點(diǎn)，PK的兩位嘉賓就是正方的代表鐘偉先生，他是金融學(xué)教授，北京師范大學(xué)金融研究中心主任，北京師范大學(xué)和廈門大學(xué)博士生導(dǎo)師，今天他是作為正方的嘉賓，他的觀點(diǎn)是現(xiàn)在是房地產(chǎn)的拐點(diǎn)，現(xiàn)在坐在旁邊的是反方的嘉賓，反方的嘉賓是張寶全先生，是今典集團(tuán)的董事長(zhǎng)，他的觀點(diǎn)是現(xiàn)在不是房地產(chǎn)的拐點(diǎn)。應(yīng)該說(shuō)我們今天的話題是由于2005年底的時(shí)候有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)走到了拐點(diǎn)。
這個(gè)拐點(diǎn)我們做了一些調(diào)查，之前我看到很多網(wǎng)友都認(rèn)為現(xiàn)在是房地產(chǎn)的拐點(diǎn)，其實(shí)拐點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)詞匯，我先解釋一下，拐點(diǎn)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)語(yǔ)，被廣泛應(yīng)用于對(duì)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)判斷上，一般來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的平穩(wěn)發(fā)展和過(guò)渡之后，突然會(huì)出現(xiàn)一個(gè)拐角，這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)就叫做拐點(diǎn)。簡(jiǎn)單的說(shuō)拐點(diǎn)就是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。今天這兩位嘉賓還有強(qiáng)大的后援團(tuán)，一位是華遠(yuǎn)集團(tuán)的董事長(zhǎng)任志強(qiáng)先生，另外一位是經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉先生，那么對(duì)于房地產(chǎn)是不是拐點(diǎn)，究竟是聳人聽(tīng)聞，還是未卜先知，就要看今天兩位精采PK大戰(zhàn)。首先我們由正方鐘偉先生來(lái)簡(jiǎn)單陳述一下自己的觀點(diǎn)。
【鐘偉】：關(guān)于06年是拐點(diǎn)，剛才莫春介紹了，你從2002年，2003年，過(guò)去兩、三年時(shí)間，房?jī)r(jià)上漲的速度都相對(duì)比較快，有的城市甚至在兩年之內(nèi)房?jī)r(jià)翻了一番，從2003年下半年一直到2005年連續(xù)兩年的調(diào)控，可能還會(huì)持續(xù)，這導(dǎo)致延續(xù)了四年之久的房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的局面可能不服存在。可能有些人希望下跌，下跌看起來(lái)可能難度還比較大，但是現(xiàn)在居民收入增長(zhǎng)以10左右的速度增長(zhǎng)，但是房屋的價(jià)格在整個(gè)房屋的配置水平比如智能化等，可能會(huì)比過(guò)去四年有明顯的放緩，比如說(shuō)每年增長(zhǎng)4－5％的水平。理由是03、04年這兩年運(yùn)行的情況來(lái)看，一個(gè)是宏觀沒(méi)有太大的變動(dòng)，而且預(yù)期沒(méi)有根本的好轉(zhuǎn)，由于政策調(diào)整還沒(méi)有結(jié)束的信號(hào)，所以我覺(jué)得房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)拐點(diǎn)，就是漲幅放慢。
過(guò)去我們把開(kāi)發(fā)商形容為暴利，姑且不管開(kāi)發(fā)商肯定對(duì)暴利也是不太承認(rèn)的，姑且不管暴利的水平有多高，現(xiàn)在我們看到04年，05年，過(guò)去幾年，企業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)大概在40％左右，到了05年只有10％幾，其他行業(yè)的利潤(rùn)都在下滑，房地產(chǎn)利潤(rùn)率也在下滑，那么很多開(kāi)發(fā)商由于資金供給的減少，很多開(kāi)發(fā)商的資金鏈比較緊，中國(guó)開(kāi)發(fā)商的供應(yīng)鏈很奇怪，有90％的開(kāi)發(fā)商它的資質(zhì)水平非常差，注冊(cè)資金在200萬(wàn)以下。這90％的低資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商，甚至沒(méi)有做過(guò)任何的項(xiàng)目。那么這些開(kāi)發(fā)商今后在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)當(dāng)中能不能活下來(lái)，我個(gè)人是非常擔(dān)憂的，能夠活下來(lái)必然是有多個(gè)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)的，能夠在土地儲(chǔ)備方面做得非常好的開(kāi)發(fā)商。
從利潤(rùn)的角度來(lái)講，我覺(jué)得從2006年開(kāi)始，暴利時(shí)代差不多可以終結(jié)了，進(jìn)入一個(gè)利潤(rùn)增長(zhǎng)相對(duì)平緩，回歸到正常水平的一個(gè)時(shí)代，這是我講的拐點(diǎn)的理由之二。
理由之三，是現(xiàn)在已經(jīng)不是本土的開(kāi)發(fā)商和本土開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)，這個(gè)將會(huì)引起從06年開(kāi)始，中、外資開(kāi)發(fā)商的對(duì)壘也是一個(gè)標(biāo)志性的事件。在06年，中外開(kāi)發(fā)商真正利益上的較量開(kāi)始了。所以我認(rèn)為06年是一個(gè)拐點(diǎn)。
【張寶全】：我是不同意，說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入一個(gè)拐點(diǎn)。我的觀點(diǎn)是中國(guó)的房地產(chǎn)正在一個(gè)新的起點(diǎn)，而不是拐點(diǎn)。所謂的拐點(diǎn)就是一個(gè)正常的發(fā)展趨勢(shì)和正常發(fā)展的市場(chǎng)，它和正常的態(tài)勢(shì)趨勢(shì)不太相同的一些變化，我認(rèn)為這叫拐點(diǎn)。那么起點(diǎn)就是在正常的市場(chǎng)狀態(tài)中，開(kāi)始從無(wú)序變成有序，從正常變?yōu)椴徽�，這是拐點(diǎn)。比如剛才鐘教授說(shuō)的房地產(chǎn)利潤(rùn)高低的問(wèn)題，包括地產(chǎn)商專業(yè)化的問(wèn)題，也包括外資和內(nèi)資的問(wèn)題，這些所有的問(wèn)題都是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展的前期不成熟的一個(gè)表現(xiàn)。
就是由于我們?cè)谡撸谑袌?chǎng)，包括消費(fèi)者的不成熟，我們制定了一套游戲規(guī)則，在831以前，中國(guó)的房地產(chǎn)是一個(gè)關(guān)系游戲，不是一個(gè)資本游戲。所謂的關(guān)系游戲就是它的房地產(chǎn)獲利的能力，包括等等其他方面，是由這個(gè)人的社會(huì)關(guān)系的多少，是你運(yùn)作關(guān)系的能力來(lái)決定這個(gè)企業(yè)的發(fā)展甚至于獲利的，那么到了資本游戲時(shí)代，就對(duì)于一個(gè)市場(chǎng)是契約經(jīng)濟(jì)這樣一個(gè)最基本的和最重要的這樣一個(gè)特征。在這個(gè)里面，游戲規(guī)則的規(guī)范化，就使這個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)越來(lái)越走向平均化，那么房?jī)r(jià)的合理性就可以克服其他因素造成的不穩(wěn)定性。比方說(shuō)我們拿一塊地，我拿這塊地很便宜，但是你拿這塊地很貴，那么你計(jì)算成本的時(shí)候肯定是按照很貴的成本來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)，但是我拿得很便宜，我就拿很便宜的成本來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)。但是這個(gè)房?jī)r(jià)并不是完全從消費(fèi)者所謂的一種轉(zhuǎn)移，它往往是權(quán)錢交易當(dāng)中的一些獲取的非法利益。比如說(shuō)這個(gè)地本來(lái)是5千萬(wàn)拿到手，實(shí)際上它是通過(guò)關(guān)系的游戲獲得的不正常的利潤(rùn)。所以831以后，像土地招、拍、掛都很透明了，大家按照資本來(lái)說(shuō)話，那么游戲規(guī)則開(kāi)始統(tǒng)一。
所以我覺(jué)得房地產(chǎn)我個(gè)人認(rèn)為，我們現(xiàn)在發(fā)展的大的態(tài)勢(shì)沒(méi)有變化，需求兩旺依然是我們這幾年基本的態(tài)勢(shì)狀態(tài)，這個(gè)狀態(tài)和我們房地產(chǎn)一開(kāi)始的發(fā)展正常趨勢(shì)是一樣的。在以前不成熟的狀態(tài)之中，表現(xiàn)出來(lái)的不均衡，我認(rèn)為今天不應(yīng)該用拐點(diǎn)來(lái)形容它，我認(rèn)為是一個(gè)新的起點(diǎn)。在這樣的市場(chǎng)里，不僅可以保證我們市場(chǎng)繼續(xù)良性的向上發(fā)展，而且也可以使我們的消費(fèi)者包括投資者，都可以獲得一個(gè)穩(wěn)定的利益。對(duì)發(fā)展商也是一樣，發(fā)展商你利用關(guān)系獲得超額利潤(rùn)，那么今天你沒(méi)有這些投資風(fēng)險(xiǎn)，所以也沒(méi)有這些投資利潤(rùn)的時(shí)候，那么利益上并沒(méi)有受到損害，我認(rèn)為跟以前相比是差不多，因?yàn)橐郧矮@取暴利的地產(chǎn)商，也是少數(shù)，并不是多數(shù)。所以我覺(jué)得如果從這點(diǎn)來(lái)看我覺(jué)得我們整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展的大的態(tài)勢(shì)和趨勢(shì)并沒(méi)有改變。但是游戲規(guī)則在改變，從一些不正常的狀態(tài)向有序的狀態(tài)改變，所以我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)正在進(jìn)入一個(gè)新的起點(diǎn)。
【主持人】：剛才張總換了一個(gè)詞，他說(shuō)的不是拐點(diǎn)，而是說(shuō)是一個(gè)起點(diǎn)。那么鐘老師，拐點(diǎn)一定是從好的拐向不好的地方嗎？也可以從不好的地方拐向好的地方，剛才鐘老師說(shuō)的，拐點(diǎn)有三個(gè)標(biāo)志，第一個(gè)今年的房?jī)r(jià)并非向去年一樣還會(huì)上揚(yáng)，第二個(gè)利潤(rùn)會(huì)攤薄，第三，將來(lái)未來(lái)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)有大部分企業(yè)，甚至鐘老師給出一個(gè)絕對(duì)數(shù)，叫90％的企業(yè)會(huì)死掉，最后只留下10％，那么先讓鐘老師來(lái)解釋這個(gè)拐點(diǎn)是怎么樣一個(gè)概念？
【鐘偉】：第一個(gè)，您覺(jué)得就中國(guó)的房?jī)r(jià)來(lái)講，今后幾年能不能重復(fù)某些城市一樣的每年20％，20％以上的漲幅，有可能嗎？還是回到正常的5、6的均衡數(shù)？
【張寶全】：我覺(jué)得剛才鐘教授問(wèn)的問(wèn)題這個(gè)前提虛假，他說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能不能像某些城市一樣的很大的漲幅，你把中國(guó)整體市場(chǎng)和一個(gè)城市來(lái)比，這肯定是錯(cuò)誤的。我覺(jué)得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不妨你們?nèi)タ�，�?9年一直到現(xiàn)在，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)就是穩(wěn)中略升，這個(gè)態(tài)勢(shì)不僅這么幾年是持續(xù)下來(lái)，而且我認(rèn)為以后也不會(huì)改變，最起碼還會(huì)持續(xù)5－8年，是不會(huì)有太大問(wèn)題的。就是由于中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁，在我們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度比較大，比較快的時(shí)候，我們的物價(jià)指數(shù)通常也是在增長(zhǎng)。房地產(chǎn)是和其他產(chǎn)業(yè)聯(lián)系最密切的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，所以他一定是跟著宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)走的，這一點(diǎn)不會(huì)被改變，如果被改變，這說(shuō)明我們中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)可能有很嚴(yán)重的問(wèn)題。
第二點(diǎn)，中國(guó)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，比如前年，大家認(rèn)為房?jī)r(jià)增長(zhǎng)很高，我認(rèn)為大家沒(méi)有很好的分析。包括2005年上半年，為什么現(xiàn)在趨于穩(wěn)定。2004年中國(guó)房?jī)r(jià)如果增長(zhǎng)接近20％的話很重要的原因不是房?jī)r(jià)在漲，而是中國(guó)政策的改變，是從毛坯房到精裝修房的交付，這個(gè)政策在2004年是最大的體現(xiàn)。我們2004年以前我們住房的交付70％以上是毛坯房的交付，那么到2004年的時(shí)候由于國(guó)家政策規(guī)定，必須交付精裝修房，所以2004年開(kāi)始我們精裝修房的交房率已經(jīng)達(dá)到了60％以上，而毛坯房交房已經(jīng)下降到30％－40％的狀態(tài)。
我認(rèn)為它也就是漲大約7－8％，不會(huì)超過(guò)10％左右，所以這個(gè)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)實(shí)際上沒(méi)有太大的變化。我們?nèi)绻麖倪@個(gè)角度來(lái)看待問(wèn)題，或者科學(xué)的分析我們的房?jī)r(jià)，單純的從一個(gè)產(chǎn)品交付的標(biāo)準(zhǔn)如何，把平均價(jià)格的相加來(lái)認(rèn)定我們房?jī)r(jià)的上漲，這個(gè)前提是不正確的。我們科學(xué)的評(píng)定房?jī)r(jià)，比如在北京，CBD，CBD的精裝修房，去年什么價(jià)，今年什么價(jià)。我們?nèi)∈畟�(gè)，到二十個(gè)盤，然后加起來(lái)除以它，而不能把北京所有的房都加起來(lái)。這個(gè)會(huì)被誤認(rèn)為市場(chǎng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的一個(gè)變化。這個(gè)推論一定是錯(cuò)誤的。所以我并不認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)漲得很高，現(xiàn)在開(kāi)始就漲得很低了。我認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)從2000年以后基本上屬于穩(wěn)中有升的狀態(tài)。上海正在成為亞洲的經(jīng)濟(jì)中心城市，它的消費(fèi)需求發(fā)生了變化，世界500強(qiáng)已經(jīng)把上海作為基本要考慮的消費(fèi)，那么它必定會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)新的供應(yīng)。那么從以前最早的上海轉(zhuǎn)到日本的東京，再轉(zhuǎn)到香港，現(xiàn)在東京和香港的房?jī)r(jià)來(lái)看，上海的房?jī)r(jià)確實(shí)是非常非常低。所以上海這個(gè)城市經(jīng)濟(jì)地位改變的過(guò)程中，引發(fā)的供需關(guān)系的緊張，這種緊張?jiān)斐傻姆績(jī)r(jià)突變，這是個(gè)別的現(xiàn)象。所以我認(rèn)為上海不代表中國(guó)總體房?jī)r(jià)變化的可考慮的一個(gè)點(diǎn)。
【鐘偉】：我做一下解釋。您其實(shí)是認(rèn)為06年之后房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)是平穩(wěn)的甚至認(rèn)為如果考慮到精裝修的因素，過(guò)去幾年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)也并沒(méi)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看上去那么可怕，也是平穩(wěn)的。過(guò)去四年考慮精裝修因素，交付房屋是精裝修的，加這個(gè)因素之后，03年，04年，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，在十幾個(gè)城市都出現(xiàn)10％幾的漲幅，這個(gè)因素導(dǎo)致成本上升，交付的東西不一樣了。我原來(lái)給你的是射線管的電視，現(xiàn)在給你平板的電視，當(dāng)然這個(gè)價(jià)格要漲了。但是這個(gè)精裝修的標(biāo)準(zhǔn)是什么，現(xiàn)在并沒(méi)有給開(kāi)發(fā)商整個(gè)的建筑成本帶來(lái)真正的上升，所以即便考慮到精裝修的變化，也不至于能夠解釋過(guò)去幾年房?jī)r(jià)百分之十幾的增長(zhǎng)，就考慮這個(gè)因素也不能避免說(shuō)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快。
【張寶全】：我反對(duì)。盡管四白落地，我們感覺(jué)成本增加不會(huì)太高。我們感覺(jué)它影響不是很大，實(shí)際上影響很大，北京的土建成本一平米才1千多塊錢，但是北京的精裝修，平均每平米都在1千5以上，到2千，那么1萬(wàn)塊錢一平米的房就是15％，所以精裝修不管是四白落地，因?yàn)樵诓煌氖袌?chǎng)，跟不同的房?jī)r(jià)之間的關(guān)系肯定是有關(guān)系的。而且這個(gè)構(gòu)成基本上在15％這個(gè)造價(jià)的比例，我個(gè)人認(rèn)為它是比較客觀，也是比較現(xiàn)實(shí)的。并不是說(shuō)因?yàn)殓娊淌谡f(shuō)的因?yàn)槟闼陌茁涞鼗ú涣硕嗌馘X，所以你跟北京的供房相比就沒(méi)什么變化，但是實(shí)際情況上北京的四白落地也是特別少，所以不管你精裝修的標(biāo)準(zhǔn)如何，在我們房?jī)r(jià)當(dāng)中占15％比例，我個(gè)人認(rèn)為是比較客觀的比例數(shù)字，而不是不客觀的比例數(shù)字。
【主持人】：剛才張總說(shuō)上海，我覺(jué)得說(shuō)到上海的房?jī)r(jià)，因?yàn)樵?005年的時(shí)候上海是一個(gè)非常特殊的城市，是中國(guó)最受關(guān)注的城市，有一句話叫全國(guó)的城市都看上海，因?yàn)樯虾５臐q幅很高，但是剛才張總總結(jié)說(shuō)，上海的波動(dòng)不代表全國(guó)，那么就是說(shuō)還是有拐點(diǎn)，我們可以把這個(gè)拐點(diǎn)說(shuō)成其他行業(yè)的拐點(diǎn)？
【張寶全】：上海我們可以用拐點(diǎn)來(lái)表達(dá)，因?yàn)樗麄�(gè)發(fā)展的趨勢(shì)發(fā)生很大的變化，上海的房地產(chǎn)存在拐點(diǎn)，中國(guó)的房地產(chǎn)并不存在拐點(diǎn)。
【鐘偉】：任何一個(gè)地方房地產(chǎn)價(jià)格不正常的上漲，本地的開(kāi)發(fā)商都會(huì)找出一些具有本地特色的理由。比如北京政治中心，深圳靠近香港等等，這些因素都不足以解釋房?jī)r(jià)為什么如此快速的上漲。包括您剛才講的四白落地，如果做到這一點(diǎn)，就要求開(kāi)發(fā)商多支付15％的利潤(rùn)，我希望在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)做一個(gè)調(diào)查，你是愿意房?jī)r(jià)漲20％拿裝修房，還是愿意增加房?jī)r(jià)要一個(gè)精裝修房。我想問(wèn)一個(gè)私人問(wèn)題？2000年的時(shí)候您的個(gè)人資產(chǎn)有多少？
【張寶全】：這個(gè)我還不太清楚。
【鐘偉】：在過(guò)去差不多五年的時(shí)間，差不多五年當(dāng)中，優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商從一個(gè)億的身價(jià)跳到了100億，五年能做多少項(xiàng)目呢？一個(gè)項(xiàng)目從拿地到享受可能至少要拉兩年，就算五年做五個(gè)項(xiàng)目，那么做了五個(gè)項(xiàng)目就能夠使得自己的凈資產(chǎn)增值100倍，無(wú)論如何都是一個(gè)暴利行業(yè)。只要大家可以準(zhǔn)入到這個(gè)行業(yè)里面去，那么這個(gè)利潤(rùn)就會(huì)攤薄，包括做電器的也可以做房地產(chǎn)。所以我覺(jué)得暴利的存在幾乎上是一個(gè)公認(rèn)的事實(shí)。另外這種暴利的存在，并不是通過(guò)地面建筑和后期管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的，而是通過(guò)在拿地的環(huán)節(jié)就實(shí)現(xiàn)的。如果說(shuō)這是以前不是現(xiàn)在，所以這才是一個(gè)拐點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商為什么能夠掙大錢呢？他拿了兩頭錢，一個(gè)是消費(fèi)者的，另外更重要的一塊，是拿農(nóng)民的錢，本質(zhì)土地招、拍、掛，農(nóng)民是應(yīng)該得到實(shí)惠的，但是現(xiàn)在他們沒(méi)有得到實(shí)惠。那么現(xiàn)在831以后，這種情況不復(fù)存在了。2006年要繼續(xù)獲得06年以前的高回報(bào)，那是不現(xiàn)實(shí)的。當(dāng)然了這可能有您的電影人的情節(jié)存在，那么以后您的主營(yíng)業(yè)務(wù)還是房地產(chǎn)嗎？還是電影娛樂(lè)呢？
【張寶全】：鐘先生講的話都是現(xiàn)實(shí)。如果鐘先生是一個(gè)普通老百姓的話，我覺(jué)得他這番話是非常有水平的。那么作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)講的話，我認(rèn)為這樣的表述不一定就是最好的。為什么呢？中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，或者中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為什么在這幾年發(fā)展這么快，這是歷史原因造成的。我們計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本不存在，我們當(dāng)時(shí)是把房屋經(jīng)濟(jì)作為一個(gè)生活資料來(lái)配給給我們，所以這是使我們的市場(chǎng)需求一直處于壓抑狀態(tài)，但并不是說(shuō)市場(chǎng)需求沒(méi)有。當(dāng)中國(guó)改革開(kāi)放以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始形成的時(shí)候，它用了十年時(shí)間來(lái)完成，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)五十年，六十年的活兒，他可能獲取了五十年，六十年的效益等等。由于中國(guó)以前的市場(chǎng)不規(guī)范，或者市場(chǎng)不存在，包括歷史上的欠的帳很多，那么為什么中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么一下子變這么多人出來(lái)，為什么激發(fā)得很快，因?yàn)樗枨罅看�，賣得也多。我們把四十年的東西，在十年到十五年里面釋放出來(lái)，完成出去，這是中國(guó)房地產(chǎn)的一個(gè)機(jī)遇。正由于這個(gè)高速發(fā)展給我們帶來(lái)了很多不規(guī)范，也帶來(lái)了很多不正常的現(xiàn)象，比如高額利潤(rùn)，因?yàn)樾枨蠖�，那么賣方就可以對(duì)高額利潤(rùn)可以有非分要求，或者超常的要求。隨著這種需求的釋放，包括市場(chǎng)制度在逐步的健全，也包括市場(chǎng)在逐步的成熟，他在向正常狀態(tài)走的時(shí)候，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)并沒(méi)有改變。
另外一點(diǎn)利潤(rùn)一定要和風(fēng)險(xiǎn)相結(jié)合。有多少利潤(rùn)就有多少風(fēng)險(xiǎn)，如果你光有利潤(rùn)，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，那么不管你利潤(rùn)再低，都是暴利。比如海南，海南以前房地產(chǎn)一幫人花了100萬(wàn)，買了一塊地，好幾個(gè)月之后就賣了好幾千萬(wàn)，他為了追求海南地產(chǎn)泡沫的極大利潤(rùn)的時(shí)候，他也付出了非常巨大的代價(jià)。我們的風(fēng)險(xiǎn)如果是10％，利潤(rùn)20％，這就是你可以穩(wěn)定性的有10％的利潤(rùn)存在。所以在今天當(dāng)市場(chǎng)規(guī)范，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降低的時(shí)候，那么它的利潤(rùn)，他自己心理計(jì)算利潤(rùn)的時(shí)候，他自己也會(huì)降低。并不是他非要追求高利潤(rùn)。那么在操作的過(guò)程當(dāng)中，他如果克服了不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，那么這些風(fēng)險(xiǎn)就變成利潤(rùn)。那么在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)正�；艘院�，他把不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用降得很低了，因?yàn)椴豢深A(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)降得很低了。
一個(gè)市場(chǎng)正常化的標(biāo)志就是穩(wěn)定，就是不會(huì)有大起大落，也不會(huì)有暴利，也不會(huì)有大的風(fēng)險(xiǎn)。我們不能把房地產(chǎn)正�；内厔�(shì)看成一個(gè)不好的拐點(diǎn)。而應(yīng)該看成一個(gè)新的起點(diǎn)。
【主持人】：剛才張總說(shuō)了，其實(shí)行業(yè)在利潤(rùn)當(dāng)中有很多因?yàn)椴灰?guī)范當(dāng)中透支了以后的利潤(rùn)，我覺(jué)得張總現(xiàn)在從2005年企業(yè)轉(zhuǎn)型一部分的資金投入到EVD當(dāng)中，是不是也可以作為一個(gè)注解，就是房地產(chǎn)行業(yè)在走向均利，因?yàn)槲覀兛吹胶芏嗤庑性谟窟M(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)，而您是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)做到其他行業(yè)？
【張寶全】：企業(yè)發(fā)展最重要是戰(zhàn)略，究竟什么戰(zhàn)略叫好，什么叫壞，我認(rèn)為對(duì)于一個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇只要合適，合適你什么，合適你的人，合適你企業(yè)的文化，為什么我們從房地產(chǎn)開(kāi)始選擇中國(guó)的數(shù)字電影，現(xiàn)在EVD。我在部隊(duì)當(dāng)兵是放電影的，學(xué)無(wú)線電的，我學(xué)的專業(yè)是北京電影學(xué)院導(dǎo)演專業(yè)，我不僅當(dāng)過(guò)導(dǎo)演、編劇，作詞作曲，我還當(dāng)過(guò)制片主任�？梢哉f(shuō)從電影到藝術(shù)到房地產(chǎn)市場(chǎng)，我認(rèn)為我是中國(guó)第一人，當(dāng)我有這樣的長(zhǎng)處，今天中國(guó)的電影業(yè)給了我這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，我為什么不去做呢？我當(dāng)時(shí)做地產(chǎn)也非常簡(jiǎn)單，我當(dāng)了導(dǎo)演，當(dāng)了編劇，當(dāng)制片人，我也活不下去，如果能夠活下去，我相信中國(guó)地產(chǎn)就沒(méi)有張寶全。現(xiàn)在中國(guó)電影數(shù)字技術(shù)的進(jìn)步與發(fā)展，也給了我們今天啟動(dòng)電影工業(yè)和電影產(chǎn)業(yè)的一個(gè)機(jī)會(huì)，這個(gè)機(jī)會(huì)對(duì)于我個(gè)人來(lái)講非常有意義，而對(duì)于我們集團(tuán)來(lái)講也是非常有意義。這些都是我們的長(zhǎng)處。所以我想，當(dāng)然房地產(chǎn)我們依然會(huì)堅(jiān)持到底。但是中國(guó)房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)，它高速增長(zhǎng)就是從一個(gè)不正常向正常轉(zhuǎn)換，這里面其實(shí)有一個(gè)轉(zhuǎn)型。
去年的新增房占70％，存量房占了30％，我相信中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在繼續(xù)保持總量增長(zhǎng)的過(guò)程之中，存量房的交易在繼續(xù)擴(kuò)大，我對(duì)新增房感興趣，因?yàn)樗械纳唐沸院臀幕裕ㄗ髌返乃囆g(shù)性，我依然有這種情緒所在，而且會(huì)把這種地產(chǎn)文化的結(jié)合變成商品的力量。所以我會(huì)堅(jiān)守在中國(guó)的一手房市場(chǎng)，我不會(huì)進(jìn)入二手房市場(chǎng)，因?yàn)槎址渴袌?chǎng)不能把我的興趣愛(ài)好和智慧變成一種商業(yè)力量。但是電影可以。所以這是我們集團(tuán)在2000年就制定出來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略。
【主持人】：在我們今天這個(gè)狹小的空間里，我們辯論得非常激烈。鐘老師剛才已經(jīng)拋出了第二個(gè)很尖銳的問(wèn)題，就是有關(guān)行業(yè)的利潤(rùn)，也被張總破解了，還有第三個(gè)問(wèn)題，就是今后企業(yè)會(huì)不會(huì)有大部分死掉？
【鐘偉】：關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的暴利，張總我就說(shuō)06年以前可能是比較暴利，房地產(chǎn)商按照樊鋼的話，中國(guó)最幸運(yùn)的這撥商人。其實(shí)我并不認(rèn)為張總的話對(duì)我進(jìn)行了反駁，他說(shuō)為什么06年以前掙錢多了，我們把這個(gè)房子蓋起來(lái)了，消費(fèi)者把這個(gè)錢塞給我們，我們不要不行啊，而且以前我們是靠關(guān)系較量，第三正是因?yàn)樗顷P(guān)系型的市場(chǎng)，是因?yàn)槭且粋�(gè)賣方市場(chǎng)，因此我們面臨各種各樣不一樣的風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)我必須花一筆錢來(lái)備著，萬(wàn)一弄不好就血本無(wú)歸了。那么在06年以后，您是不是同意他會(huì)進(jìn)入一個(gè)超常的狀態(tài)？是不是會(huì)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，那就是張總說(shuō)的是新的起點(diǎn)，在這兒叫做拐點(diǎn)。第三個(gè)，關(guān)于開(kāi)發(fā)商的死亡問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商我們看到特別奇怪的一點(diǎn)，注冊(cè)資金分幾類，一千萬(wàn)一等，五百萬(wàn)一等，但是現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，他不是項(xiàng)目公司，他沒(méi)有做過(guò)任何一個(gè)項(xiàng)目，這些開(kāi)發(fā)商他今后還想干什么呢？而且外資也進(jìn)來(lái)了，在相對(duì)規(guī)范的市場(chǎng)當(dāng)中，他的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力可能有一定的優(yōu)勢(shì)，06年又是入世的關(guān)鍵一年，所以沒(méi)有做過(guò)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商被淘汰出局，那么外資進(jìn)來(lái)跟本土開(kāi)發(fā)商同臺(tái)競(jìng)技，都會(huì)導(dǎo)致一個(gè)洗牌的過(guò)程。我們現(xiàn)在大概有38000多家開(kāi)發(fā)商，短短幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商增加了20倍，因此今后幾年，隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，利潤(rùn)的攤薄，90％的開(kāi)發(fā)商，在今后幾年，從我的角度看，的確會(huì)陸續(xù)死亡。
【張寶全】：我依然不同意這樣的觀點(diǎn)，這還是一個(gè)行而上的解釋。比如99年的時(shí)候，我們?nèi)ケ本┑臅r(shí)候注冊(cè)的房地產(chǎn)公司有6千家公司，但是如果認(rèn)為北京有6千家房地產(chǎn)公司這是錯(cuò)的，因?yàn)楸本┰诓僮黜?xiàng)目的大概就只有幾個(gè)，看起來(lái)好象是一個(gè)很好的行業(yè)想進(jìn)入，注冊(cè)也進(jìn)入了，但是我認(rèn)為他并不是開(kāi)發(fā)商。我認(rèn)為他如果取得了土地來(lái)操作，這才叫開(kāi)發(fā)商。全國(guó)有6萬(wàn)的開(kāi)發(fā)商，我估計(jì)全國(guó)能有幾千到1萬(wàn)個(gè)就不錯(cuò)了。第二個(gè)小就是小，中就是中，他不能被改變，不是這樣的，其實(shí)我們很多中小開(kāi)發(fā)商，都已經(jīng)小小為中，小大為大，都已經(jīng)通過(guò)兼并、合作這樣的方式使自己迅速的用一種資源的整合，把自己化零為整，來(lái)發(fā)展一些變化。難道我們看見(jiàn)過(guò)哪家房地產(chǎn)公司破產(chǎn)了嗎？哪個(gè)地產(chǎn)商跳樓了嗎？并沒(méi)有。所以我們以資本為主體，企業(yè)慢慢變大的過(guò)程當(dāng)中，中小發(fā)展的選擇就是死亡，不是這個(gè)概念。另外外資的介入，又使現(xiàn)在中資發(fā)生極大的壓力，這也對(duì)。其實(shí)外資在中國(guó)發(fā)展史上面，一直都是存在的。現(xiàn)在變成資本游戲以后，可能境外的一些基金，包括一些大型資本，現(xiàn)在想進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，當(dāng)這些東西進(jìn)入的時(shí)候，我認(rèn)為并不是說(shuō)對(duì)本土地產(chǎn)商的一種沖擊，我依然認(rèn)為它是一種資源整合的優(yōu)勢(shì)。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，地產(chǎn)商一定不是一個(gè)獨(dú)立的概念，它的適應(yīng)能力很強(qiáng)，它也會(huì)改變。
我覺(jué)得通過(guò)這樣的改變和資源的整合，使我們的發(fā)展商力量是更加強(qiáng)大，而不是更加弱小。我們應(yīng)當(dāng)用發(fā)展商在經(jīng)歷市場(chǎng)中，它的整個(gè)操作包括銷售等等環(huán)節(jié)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中是否健康與良性來(lái)表達(dá)發(fā)展商的生存狀態(tài)。
【鐘偉】：張總解釋的開(kāi)發(fā)商隊(duì)伍的問(wèn)題，可以形象的概括為兩句話，第一雖然現(xiàn)在幾萬(wàn)家開(kāi)發(fā)商，但是這些開(kāi)發(fā)商當(dāng)中，或者是有李逵，但是百分之90％都是李鬼，或者那些白馬都不是馬。第二個(gè)關(guān)于外資進(jìn)入，以前關(guān)系型市場(chǎng)，外資進(jìn)入的優(yōu)勢(shì)，張總也不同意，本土開(kāi)發(fā)商也有優(yōu)勢(shì)。這有意味著，外資是狼，但我們也不是羊，或者我們本來(lái)就是狼，外資進(jìn)來(lái)不過(guò)也是狼而已。這種就是表明了與狼共舞的一種心態(tài)，當(dāng)然這種心態(tài)是可取的，隨著以后市場(chǎng)的發(fā)展我們可以看到這些李鬼，包括新進(jìn)來(lái)的惡狼都會(huì)使得中國(guó)的開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷一撥腥風(fēng)血雨的暴雨過(guò)程。
【張寶全】：我覺(jué)得中國(guó)房地產(chǎn)正在經(jīng)歷供需制度的穩(wěn)定，在不穩(wěn)定的情況之下，這個(gè)市場(chǎng)并不一定對(duì)一個(gè)好的企業(yè)就有一個(gè)好的回報(bào)，但是在一個(gè)正常的市場(chǎng)，一個(gè)好的企業(yè)一定會(huì)獲得好的發(fā)展和好的回報(bào)，所以我認(rèn)為像這樣的地產(chǎn)商，我們對(duì)未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是非常有前景，有動(dòng)力，這個(gè)動(dòng)力在哪里，就是在于中國(guó)的城市化。中國(guó)城市化從現(xiàn)在來(lái)看我們的步伐還很慢，還有很長(zhǎng)路要走，還有很多的任務(wù)要做，這些任務(wù)其實(shí)都是我們發(fā)展商或者中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)會(huì)。所以我想同時(shí)在資本游戲過(guò)程中，對(duì)以后而言真正好的發(fā)展商，是一定會(huì)有非常好的發(fā)展前景。
【鐘偉】：在過(guò)去幾年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的確經(jīng)歷了一撥波瀾壯闊的快速擴(kuò)張過(guò)程，也使我們只能夠站在這個(gè)精采的房地產(chǎn)行業(yè)之外望洋興嘆，因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高了，今后幾年我希望我們焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的聽(tīng)眾們，也希望我自己在內(nèi)，能夠付出你所付，買到自己喜歡的那套房子。
【主持人】：這可能也是很多購(gòu)房人的心聲，在2006年買到自己滿意的房子。在2006年的開(kāi)端，我們做了一個(gè)非常有意義，也很特殊的一個(gè)話題，我們的地點(diǎn)也非常特殊，是在國(guó)航的公務(wù)機(jī)上，還是在萬(wàn)米的高空上，我們現(xiàn)在是10058米，我們也是在這樣一個(gè)封閉的空間里做了一次腦力激蕩。我們今天的話題是房地產(chǎn)是否走到了一個(gè)拐點(diǎn)，不管是經(jīng)濟(jì)學(xué)家眼中的拐點(diǎn)，還是企業(yè)眼中的起點(diǎn)，在2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)迎來(lái)更多的管制和市場(chǎng)規(guī)范的整合。那也會(huì)迎來(lái)更多的洗禮，我想我們今天PK的話題一定會(huì)給今年房地產(chǎn)市場(chǎng)留下印記，我真的覺(jué)得是非常激動(dòng)的一次節(jié)目。那么因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系，焦點(diǎn)PK臺(tái)第八期就進(jìn)行到這兒。
