經(jīng)歷去年宏觀調(diào)控后，樓市資金正逐漸由北向珠江三角洲轉(zhuǎn)移，推高該地區(qū)的房?jī)r(jià)，對(duì)炒房者來(lái)說(shuō)是一次絕好的賺錢(qián)時(shí)機(jī)2006年農(nóng)歷年后，在深圳已有4年炒樓經(jīng)驗(yàn)的鄒先生并沒(méi)有金盆洗手。因?yàn)榻?jīng)歷去年宏觀調(diào)控后，樓市資金正逐漸由北向珠江三角洲轉(zhuǎn)移，可能推高該地區(qū)的房?jī)r(jià)。他認(rèn)為這是一次絕好的賺錢(qián)時(shí)機(jī)，盡管冒著巨大 的風(fēng)險(xiǎn)。

　　去年年底，深圳市政府公布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通告》，包括統(tǒng)一認(rèn)購(gòu)書(shū)標(biāo)準(zhǔn)、禁止囤積房源、禁止分期銷售、嚴(yán)禁炒賣(mài)樓花。其矛頭直指深圳愈演愈烈的炒樓風(fēng)。

　　“投資技巧非常重要，如何避免政策影響是投資樓市保證利潤(rùn)的關(guān)鍵。雖然政府打擊炒樓的政策越來(lái)越嚴(yán)厲，利潤(rùn)大大縮水，我還是不會(huì)輕易將資金撤離樓市。”鄒先生直言不諱。

　　鄒先生認(rèn)為，政策促使房產(chǎn)交易周期延長(zhǎng)，交易數(shù)量減小，但政策中增加的各種稅費(fèi)會(huì)依次轉(zhuǎn)嫁到最終消費(fèi)者身上，對(duì)他的利潤(rùn)不會(huì)有太大的影響。

　　職業(yè)炒房

　　鄒先生的炒房之路始于2001年。當(dāng)時(shí)股市行情不被看好，鄒先生開(kāi)始考慮將此前在股市上的收益轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)。他用30萬(wàn)元買(mǎi)了一套房產(chǎn)，初衷是用來(lái)出租作長(zhǎng)線投資賺點(diǎn)租金的，年利潤(rùn)在6%左右。

　　一個(gè)多月后，他發(fā)現(xiàn)如果即刻將房產(chǎn)出手，利潤(rùn)則可達(dá)10%，還避免了長(zhǎng)線投資的繁瑣手續(xù)。于是，鄒先生將第一套用來(lái)投資的房產(chǎn)于兩個(gè)月后轉(zhuǎn)手賣(mài)掉，賺了5萬(wàn)元，鄒先生第一次嘗到了投資房產(chǎn)快速收益的甜頭，從此韁繩難勒。

　　“那時(shí)候的政策是鼓勵(lì)炒樓的，契稅只有1.1%，銀行利息也是一降再降。我只做短線投資，購(gòu)入房產(chǎn)兩個(gè)月內(nèi)一定會(huì)出手。一年算下來(lái)可以投資4次，如果一次回報(bào)是10%的話，一年回報(bào)就可以達(dá)到40%。第一年開(kāi)始炒樓的時(shí)候我也只是打算一年做4套，但是在后來(lái)，一年交叉著可以做十幾套，而且股市與樓市也交叉投資，可以說(shuō)那兩年在樓市的投資極為順利�！被叵肫饚啄攴慨a(chǎn)投資生涯，鄒先生頗為興奮。

　　2004年初，鄒先生得知南山區(qū)某盤(pán)有一批處理房，面積為70-80平方米，價(jià)格2400元/平方米左右，非常便宜。于是鄒先生通過(guò)中介和發(fā)展商商量，準(zhǔn)備一次購(gòu)入多套樓房。經(jīng)過(guò)將近3個(gè)月談判，鄒先生終于把事情定了下來(lái)，一次購(gòu)入了15套。

　　“因?yàn)楫?dāng)時(shí)接近春節(jié)，所以買(mǎi)家一般不會(huì)關(guān)注。我也準(zhǔn)備好了二三百萬(wàn)元資金�！编u先生回憶說(shuō)，他當(dāng)時(shí)做好了打“持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備。但是，出乎他的意料，通過(guò)中介推薦，短短兩天時(shí)間，這15套房都順利地賣(mài)了出去，價(jià)格在3000元/平方米左右，除去中介費(fèi)10多萬(wàn)元，鄒先生這次凈賺60萬(wàn)元。這是鄒先生最為得意的一次投資房產(chǎn)經(jīng)歷。

　　通過(guò)樓市投資積累了一定資金，深諳樓市投資甜頭的鄒先生基本將資金用于房產(chǎn)，從2001年至今，鄒先生已經(jīng)投資房產(chǎn)超過(guò)100套，范圍涉及深圳的南山、寶安、福田，現(xiàn)有在手房產(chǎn)11套，流動(dòng)現(xiàn)金超過(guò)300萬(wàn)元。

　　轉(zhuǎn)嫁成本

　　2005年的房產(chǎn)政策的直接打擊對(duì)象便是像鄒先生這樣的職業(yè)投資客，規(guī)定對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)全額征收5%營(yíng)業(yè)稅。

　　鄒先生坦言，他有兩套房產(chǎn)光稅費(fèi)就交了十幾萬(wàn)，這讓他的投資利潤(rùn)大大縮水。盡管炒房已不如先前那般坐收漁利，但鄒先生依然認(rèn)為房產(chǎn)仍是目前投資的首選。

　　“現(xiàn)在是賣(mài)方市場(chǎng)，雖然看似各種政策對(duì)炒樓是非常不利的，但其實(shí)我們的投資空間還是很大。各種稅費(fèi)增加，最終我們還是會(huì)將這筆費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上�！编u先生告訴記者，他有一套原本賣(mài)80萬(wàn)元的房產(chǎn)，由于現(xiàn)在的供求關(guān)系，想要這套房的人很多，他把房?jī)r(jià)加到86萬(wàn)元，各種費(fèi)用全加進(jìn)去了，很快出手，在轉(zhuǎn)嫁過(guò)各種費(fèi)用后，房產(chǎn)的實(shí)際利潤(rùn)還高于稅費(fèi)增加前，多賺了兩萬(wàn)元。

　　將稅費(fèi)增加的部分全部轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)家，攤到房?jī)r(jià)中，即提高房?jī)r(jià)，以彌補(bǔ)稅費(fèi)帶來(lái)的損失，此種情況，相當(dāng)于房?jī)r(jià)直接上漲5%。鄒先生并不否認(rèn)炒房者通過(guò)此種方式間接抬高了深圳房?jī)r(jià)。

　　避稅妙招

　　在全額征收營(yíng)業(yè)稅的壓力下，不少炒家開(kāi)始密謀新的炒樓手段，延期過(guò)戶、假贈(zèng)與、貶值評(píng)估這些“另類”的炒樓新方式紛紛浮出水面。這些新的招數(shù)可以“避開(kāi)”新政矛頭，使買(mǎi)賣(mài)雙方的利益都存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)。

　　政策規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代理銷售尚未辦理《房地產(chǎn)證》的二手房的規(guī)定，投資客常用的一種方式就是假贈(zèng)予，私下收房款，房產(chǎn)過(guò)戶時(shí)表面上沒(méi)有任何金錢(qián)往來(lái)，也不用交納營(yíng)業(yè)稅。

　　所謂的貶值評(píng)估、稅額銳減的方式便是將房款分兩部分收取，一部分是過(guò)戶時(shí)按合同上的價(jià)格交納，另一部分則是買(mǎi)賣(mài)雙方私下交易。如此，就可少交幾萬(wàn)元的稅額。

　　但鄒先生表示，他名下投資的房產(chǎn)在去年11月已出現(xiàn)明顯的交易周期延長(zhǎng)。

　　對(duì)于鄒先生來(lái)說(shuō)，投資樓市仍是他不變的選擇。杭州、上海的地產(chǎn)“泡泡”已經(jīng)接近破裂了，但深圳房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還較為健康，雖然近期房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一些非健康因素，但還是沒(méi)有越過(guò)臨界點(diǎn)，房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比都比較正常，還有很大的投資價(jià)值。

　　有報(bào)告指出，2006年至2007年期間，珠三角地區(qū)的房?jī)r(jià)將整體上漲10%-20%。

　　“如果樓市要健康的發(fā)展，要改變供求關(guān)系，增加土地入市�！编u先生如是說(shuō)。