“地段、地段、還是地段”，是房地產(chǎn)開發(fā)的黃金定律。城市中心地段的形成，原來主要依靠長期自然發(fā)展。但是現(xiàn)在政府規(guī)劃的作用越來越重要。因此，“規(guī)劃引領地產(chǎn)”已成業(yè)界共識。
近日，上海規(guī)劃局披露，在“十一五”期間，上海將按照“1966計劃”重整城鎮(zhèn)建設布局。
“1966計劃”
近日，上
海市規(guī)劃局總工程師徐毅松向上海本地媒體詳細闡述了上�！笆晃濉币�(guī)劃中的“1966計劃”，也就是四級城鎮(zhèn)體系框架。
具體內(nèi)容是：1個中心城：上海市外環(huán)線以內(nèi)的600平方公里左右區(qū)域內(nèi)；9個新城：寶山、嘉定、青浦、松江、閔行、奉賢南橋、金山、臨港新城、崇明城橋，規(guī)劃總人口540萬左右，其中松江、嘉定和臨港新城3個發(fā)展勢頭強勁的新城，人口規(guī)模按照80至100萬規(guī)劃，總人口在270萬左右；60個左右新市鎮(zhèn)：從人口產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展、土地集約利用和基礎設施合理配置角度，集中建設60個左右相對獨立、各具特色、人口在5萬人左右的新市鎮(zhèn)，對于資源條件好、發(fā)展?jié)摿ψ愕男率墟?zhèn)，人口規(guī)模按照10到15萬規(guī)劃；600個左右中心村：中心村是農(nóng)村基本居住單元，將對分散的自然村適度歸并，合理配置公共設施。
據(jù)徐毅松解釋，上海之所以推出“1966”計劃，一個重要目的就是消除城鄉(xiāng)二元結構，通過梯級分布的新體系打破郊區(qū)發(fā)展與中心城區(qū)對立的概念�！�1966”計劃也是疏導城市人口的戰(zhàn)略，實現(xiàn)人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。
從“一城九鎮(zhèn)”到“1966”
相比北京，上海的實際面積要少得多，整個中心城區(qū)僅660平方公里。不過，建國后幾次增加面積之后，現(xiàn)在上海的行政轄區(qū)面積共有6340平方公里，這是各屆政府持續(xù)向郊區(qū)發(fā)展的結果。浦東改革發(fā)展研究院房地產(chǎn)研究中心主任李戰(zhàn)軍對記者說：“除了世博會外，上海未來發(fā)展的重點是在郊區(qū)而不是在市區(qū)�！�
“一城九鎮(zhèn)”建設是上�！笆濉逼陂g的一件大事，也是“1966”計劃的前身。2000年，上海市確定10個市郊城鎮(zhèn)建設試點鎮(zhèn)。分別是：一城為松江區(qū)的松江新城；九鎮(zhèn)，分別為青浦區(qū)的朱家角鎮(zhèn)，嘉定區(qū)的安亭鎮(zhèn)，金山區(qū)的楓涇鎮(zhèn)，寶山區(qū)的羅店鎮(zhèn)，浦東新區(qū)的高橋鎮(zhèn)，南匯區(qū)的上海國際航運中心蘆潮港新城，奉賢區(qū)的奉城鎮(zhèn)，閔行區(qū)的浦江鎮(zhèn)以及崇明縣的堡鎮(zhèn)。
在計劃中，一個鎮(zhèn)發(fā)展一個核心產(chǎn)業(yè)，比如嘉定的安亭鎮(zhèn)發(fā)展汽車業(yè)。隨著汽車城的建設，F(xiàn)1賽事的舉辦，嘉定的安亭鎮(zhèn)，僅僅以鎮(zhèn)的規(guī)劃已經(jīng)不足，現(xiàn)已發(fā)展成為嘉定新城。不過，規(guī)劃“一城九鎮(zhèn)”中，大多數(shù)并沒有產(chǎn)業(yè)支撐所以發(fā)展緩慢。上海市長寧區(qū)住宅發(fā)展局高級經(jīng)濟師顧海波認為：“一城九鎮(zhèn)鋪得太開，大多數(shù)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)并沒有發(fā)展�！�
這一問題也被上海政府高度重視。2004年11月，上海特意出臺加快郊區(qū)發(fā)展的《規(guī)劃綱要》，以推進郊區(qū)的“三個集中”方略，即產(chǎn)業(yè)向規(guī)模經(jīng)營集中、工業(yè)向園區(qū)集中、農(nóng)民居住向城鎮(zhèn)集中，主要就是實現(xiàn)重點區(qū)域有成熟的產(chǎn)業(yè)，比如寶山的鋼鐵產(chǎn)業(yè)、金山的石化產(chǎn)業(yè)。徐毅松說，正是這個《規(guī)劃綱要》的規(guī)劃思路，初步形成了“1966”城鎮(zhèn)體系的雛形。
新漢業(yè)不動產(chǎn)執(zhí)行總裁趙云飛對記者說：“從‘一城九鎮(zhèn)’到‘1966’，以產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域發(fā)展的總體思路沒有變化，是逐漸演變、完善和成熟的過程。現(xiàn)在，九個分城強化了產(chǎn)業(yè)發(fā)展�！�
布局重整后的區(qū)域房地產(chǎn)
朱成綱對記者說：“規(guī)劃對房地產(chǎn)的影響非常大，房地產(chǎn)炒作炒得就是規(guī)劃。這次規(guī)劃的變動對上海的房地產(chǎn)業(yè)中長期有重大影響�！�
李戰(zhàn)軍則直接說：“這次規(guī)劃調(diào)整，對房地產(chǎn)來說，還是利好的�！�
事實上，對比“一城九鎮(zhèn)”和現(xiàn)在“1966”中的九個分城可以看出其中的一些差別。首先，松江新城的“一城”的獨特地位不復存在；其次，奉賢的由奉城調(diào)整為南橋，崇明的由堡鎮(zhèn)調(diào)整為城橋；最后就是其他各區(qū)中列入“九鎮(zhèn)”計劃的城鎮(zhèn)，在各區(qū)中的獨特地位相對弱化。
今年松江房地產(chǎn)市場的變化，也反映出松江在規(guī)劃中的地位。當初由于松江新城是“一城九鎮(zhèn)”唯一的“一城”，并擁有上海唯一的一座佘山，地理位置也良好，因此頗為房地產(chǎn)界看好，吸引了包括珠江地產(chǎn)、復地等眾多巨頭企業(yè)的進入，成為一片房地產(chǎn)“熱土”。
不過在去年開始的上海房價下跌過程中，跌幅最大的卻是松江。由于松江大學城規(guī)模并不大，而且沒有支柱產(chǎn)業(yè)，因此區(qū)域內(nèi)的消費能力不足，配套又并不成熟，吸引不了區(qū)域外的消費者，加上供應量又很大，因此成為房價下跌幅度最大的區(qū)域。
正如朱成綱所說：“松江現(xiàn)在的地位不尷不尬，成為房價下跌最為厲害的區(qū)域，就是因為沒有足夠的產(chǎn)業(yè)支撐。”
另外，南橋、臨港新城在“1966”計劃中的地位有所上升，這兩個區(qū)域在上海未來戰(zhàn)略發(fā)展中有著重要的地位，房地產(chǎn)行業(yè)也更是日漸看漲。
崇明島一直被看做是上海房地產(chǎn)業(yè)市場的“最后一塊處女地”，其未來規(guī)劃是要建設成為生態(tài)島，重點發(fā)展旅游度假和戶外運動產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)。因此，這次規(guī)劃中，崇明的發(fā)展重點從堡鎮(zhèn)調(diào)整為城橋新城，據(jù)悉，未來崇明縣政府也將搬到城橋。
臨港新城長期也為業(yè)界非常看好。新漢業(yè)的分析報告認為，臨港新城是中國自深圳新城建設以來最重要的步驟，它將同浦東開發(fā)開放、世博會一起成為影響上海未來20～50年、甚至更長的城市進程。
