圖為深圳萬科四季花城

圖為萬科建筑研究中心

    一段時(shí)間以來，以萬科、綠城等為代表的國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入島城市場

　　青島房地產(chǎn)格局應(yīng)聲而變

　　萬科真的來了，在青島地產(chǎn)界的眼中，這個(gè)中國最具影響力的房地產(chǎn)企業(yè)的來臨只是個(gè)時(shí)間問題。

　　不久，萬科房地產(chǎn)將正式簽約，與青島銀盛泰集團(tuán)合作，在城陽的核心區(qū)域———青島新天地開發(fā)萬科魅力之城。

　　近觀一年來，綠城、上實(shí)、和記黃埔、寶龍、香江國際、萬邦、香港瑞安等國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涌入青島，進(jìn)行復(fù)合地產(chǎn)的開發(fā)，青島地產(chǎn)大門洞開這必然稀釋青島地產(chǎn)的區(qū)域性特征。

　　在未來兩三年內(nèi)，青島房地產(chǎn)市場的格局將發(fā)生大的改變，一位業(yè)內(nèi)人士斷言。

　　外地房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇

　　中國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，與中國的城市化進(jìn)程是分不開的。“三點(diǎn)布局、一線展開、組團(tuán)發(fā)展”的現(xiàn)代化國際城市框架的發(fā)展戰(zhàn)略，使“大青島”的輪廓一目了然，眾多實(shí)力雄厚的外地企業(yè)在青島的地產(chǎn)開發(fā)，首先是在“大青島”框架下的戰(zhàn)略選擇。

　　改變老城區(qū)形象，打造青島“維多利亞灣”。和記黃埔將至少斥資百億元改造小港灣，結(jié)合德國建筑的優(yōu)勢，仿效香港維多利亞灣改造成集旅游、商務(wù)、休閑的一體化區(qū)域。

　　縮小南北差距，建設(shè)新的居住區(qū)，綠城集團(tuán)與青島百通組建股份公司，在李滄區(qū)東部共同投資80億元建設(shè)青島休閑商住區(qū)，建成后可容納常住人口5萬左右。

　　在城陽，寶龍集團(tuán)將投入巨資，建造集購物、休閑、娛樂、餐飲、酒店、居住等十項(xiàng)功能的城陽寶龍城市廣場，改變城陽缺乏商業(yè)配套的局面，該項(xiàng)目建筑面積75萬平方米。與此一路之隔，近40萬平方米的萬科魅力之城項(xiàng)目也將啟動。

　　此外，由上實(shí)地產(chǎn)開發(fā)的位于開發(fā)區(qū)的上實(shí)達(dá)利廣場，由香江國際開發(fā)的膠州灣財(cái)富中心，都是集商業(yè)、文化、休閑、居住等多功能于一體的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目不是簡單的房地產(chǎn)開發(fā)，而是一種更具前瞻性的戰(zhàn)略選擇，是對城市功能有益的補(bǔ)充。

　　北辰端拱副總經(jīng)理岳震寰認(rèn)為，未來兩三年青島市場將有大的變化，這是青島城市發(fā)展的需要，大企業(yè)的到來起到了催化作用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具有更強(qiáng)的戰(zhàn)略目標(biāo)和社會使命感。

　　據(jù)了解，還有相當(dāng)一批國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)派遣了前期人員在青島安營扎寨，也許在不久的將來，外地企業(yè)進(jìn)入青島的名單又將寫上眾多熟悉的名字。

　　復(fù)制時(shí)代的萬科魅力之城

　　產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，大規(guī)模的復(fù)制，是工業(yè)革命帶來的顯著特征。尋求全國發(fā)展的大型房地產(chǎn)企業(yè)，同樣遵循這條黃金定律，通過專業(yè)的研究機(jī)構(gòu)進(jìn)行產(chǎn)品的研究與復(fù)制。產(chǎn)品的研究不同于簡單的項(xiàng)目開發(fā)，比如綠城的桂花城系列、寶龍集團(tuán)在全國開發(fā)的寶龍城市廣場，雖然有因地制宜的調(diào)整，但其核心內(nèi)容是不變的。

　　再如萬科的產(chǎn)品大致分為四季花城、城市花園、金色家園、魅力之城等幾個(gè)系列，不同的產(chǎn)品系列適合不同的城市區(qū)位，不同的消費(fèi)群體，有著不同的產(chǎn)品功能。四季花城是位于郊區(qū)的大規(guī)模的住區(qū)，遠(yuǎn)離主市區(qū)，面對零星的白領(lǐng)及剛起步的工薪階層；城市花園，一般在城市的中心或副中心的位置，面向比較成熟的客戶，年齡在35歲左右；金色家園是高端產(chǎn)品，規(guī)模在10萬平方米左右，在城市核心或是最有上升空間的區(qū)域，具有高舒適度，針對中國正在成長的富裕階層。

　　萬科在城陽開發(fā)的魅力之城，是新的產(chǎn)品系列，一般出現(xiàn)在城市新的中心區(qū)域。2003年，萬科在上海和無錫成功開發(fā)了上海萬科魅力之城與無錫萬科魅力之城。此后，萬科又將萬科魅力之城帶入成都、鎮(zhèn)江，項(xiàng)目規(guī)模普遍在30萬平方米以上，整體社區(qū)強(qiáng)調(diào)規(guī)劃感和便利性，注重城市、自然與人的融合，提供多種住宅解決方案。這一產(chǎn)品介于城市花園與金色家園之間，面向城市中事業(yè)成功的富裕階層。

　　萬科魅力之城倡導(dǎo)在擁有舒適的高質(zhì)量住宅和充實(shí)的各種生活設(shè)施及空間的同時(shí)，享受到具備高度創(chuàng)造性和豐富精神生活的“城”，是萬科住區(qū)開發(fā)的一個(gè)革命性和國際性的產(chǎn)品。萬科在魅力之城中關(guān)注的核心已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般住宅開發(fā)商所關(guān)注的產(chǎn)品層面，甚至超越了技術(shù)性的規(guī)劃層面，而非常強(qiáng)調(diào)對人居文化、城市、歷史以及“人與自然”的深度思考。

　　據(jù)透露，青島萬科魅力之城作為青島新天地項(xiàng)目中的住宅部分，將在以往萬科魅力之城的基礎(chǔ)上，尊重土地的歷史與文脈，融合更多的萬科最新研究成果，引進(jìn)先進(jìn)的生活理念，強(qiáng)調(diào)鄰里之間的交流，采以開放社區(qū)，封閉組團(tuán)的規(guī)劃形式，規(guī)劃成一個(gè)開放的功能復(fù)合的社區(qū)，與城陽的青島新天地休閑區(qū)形成一個(gè)有機(jī)的整體。

　　立足青島放眼山東

　　不可否認(rèn)，房地產(chǎn)行業(yè)本身具有非常強(qiáng)的地域性，這決定了開發(fā)商的異地拓展計(jì)劃有時(shí)要付出相當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)，甚至要交納一定的“學(xué)費(fèi)”。從全國來看，異地開發(fā)受挫的實(shí)例并不少見。

　　青島大為置業(yè)總經(jīng)理魏鑒剛認(rèn)為，水土不服是外地企業(yè)要面臨的問題，往往外地企業(yè)對地塊的配套、區(qū)域等有基本的分析，但對于地塊的文化背景、心理因素等不夠了解。對項(xiàng)目的定位不如本地企業(yè)更為準(zhǔn)確。站在青島的角度分析，外地企業(yè)有優(yōu)勢也有劣勢。

　　選擇與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作開發(fā)，是異地開發(fā)的一條捷徑，綠城與百通的合作、萬科與銀盛泰的合作都遵循這樣一種方式。萬科在杭州、長沙、北京都采取與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作，顯然這是一種被鼓勵(lì)的形式。

　　早于2002年，萬科董事長王石便來青島考察。一直以來，萬科集團(tuán)在戰(zhàn)略研究的層面上，青島是一個(gè)重點(diǎn)關(guān)注的城市。進(jìn)入青島，是一種長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略布局。

　　青島是山東經(jīng)濟(jì)的龍頭，立足青島，放眼山東，是萬科、綠城等眾多企業(yè)的題中應(yīng)有之義。

　　對于青島房地產(chǎn)市場而言，眾多業(yè)界知名企業(yè)的進(jìn)入也許有著不同的意義。在房地產(chǎn)市場上升速度較快的2002、2003、2004年，鮮有外地知名房企的進(jìn)入，雖然也有不少企業(yè)看好青島市場，但真正進(jìn)入者少。而在國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入宏觀調(diào)控的2005和2006年，外地房企卻加快了進(jìn)入青島房地產(chǎn)市場的步伐，這不能不讓人深思。面對外地知名房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入步伐，青島本地房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備好了嗎？(本報(bào)記者 張則濤)