普商住房，房地產(chǎn)市場的“鲇魚”？

　　如果說，2004年8月，普通商品住房作為我市住房供應(yīng)體系中的一個新層次，它的出現(xiàn)還僅限于一個新名詞的話，在經(jīng)過了普通商品住房用地出讓之后，2006年9月首批普通商品住房的“上市”，則實實在在讓普通商品住房走進了人們的生活。

　　普商上市受追捧

　　2006年9月13日，從2004年開始就頻繁見諸報端的普通商品住房終于進入到實際運作階段，開始進行申購登記。此次推出了瑞納嘉興和帝都嘉園兩個項目，面對1251套普通商品住房，登記當(dāng)天便出現(xiàn)排隊領(lǐng)表的情況，兩個項目的登記人數(shù)已超過4000人。

　　王暖波，一名外地來青的大學(xué)生，在青島成家、立業(yè)并為人父，卻還沒有一套屬于自己的房子。普通商品住房的推出，給了他這個家庭惟一經(jīng)濟來源者一個買房的希望?！捌拮酉聧徚耍B(yǎng)家靠的是自己收入，看到普通商品住房的政策衡量了一下自己是符合條件的，于是今天一大早就來這里看看。”

　　像王暖波這樣對普通商品住房充滿希望的家庭，在登記開始的當(dāng)天就有上千個。雖然他們對推出的兩個普通商品住房項目，在戶型設(shè)計、地腳偏僻、沒有暖氣等方面有著各自的意見，但對普通商品住房的推出還是難掩歡喜之情。畢竟對購房者有條件的設(shè)置、按困難程度排序和比周邊住房價格低20%的優(yōu)惠是實實在在的。

　　普商質(zhì)量有保證

　　我市推出的普通商品住房采取了“捆綁銷售”和“限價銷售”的方式。此次推出的兩個項目都采用了限價銷售，也就是說，普商住房在土地出讓階段就對竣工產(chǎn)品的銷售價格有了明確限定（根據(jù)這一限定開發(fā)商可以按照樓棟位置、樓層、朝向等因素，上浮不超過10％）。并且對取地的開發(fā)商從資質(zhì)認定到資金實力都有了相應(yīng)的資格規(guī)定，從而為普通商品住房的建設(shè)品質(zhì)提供有效保障。

　　雖然，此次推出的兩個項目建設(shè)才剛剛開始，但記者還是在兩個項目銷售現(xiàn)場看到，開發(fā)商對項目的規(guī)劃設(shè)計、層高設(shè)計和戶型設(shè)計都有了明確、形象地展示，使符合購買條件的申購者，能夠從選房之初就對欲購住房有了比較直觀地認知和了解。這種展示形式與商品住房的銷售推廣是一樣的。

　　記者從銷售現(xiàn)場了解到，此次推出1049套住房的帝都嘉園項目，設(shè)計為多層和小高層建筑，小高層為一梯兩戶設(shè)計。多層的最高售價為3730元／平方米，最低為3380元／平方米；小高層的價格區(qū)間在2100－3350元／平方米之間。

　　由我市著名的房地產(chǎn)企業(yè)華僑地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的瑞納嘉興項目，建筑設(shè)計全部為多層。戶型面積從89－118平方米不等，銷售價格最低為4260元／平方米，最高為5380元／平方米，套銷售總價在45萬－60萬之間。

　　普商上市攪動市場

　　分流商品房銷售

　　普通商品住房，作為以中等收入家庭為銷售對象，由政策催生出的住房供應(yīng)體系新層次，從它的產(chǎn)生便與許多優(yōu)惠政策相伴隨。同樣也由此決定了普商住房上市后所具備的價格優(yōu)勢和市場影響力。

　　據(jù)介紹，普商住房價格的產(chǎn)生除了政策指引外，還需參照項目周邊三個以上的項目，以優(yōu)惠２０％的價格來核定出，應(yīng)當(dāng)說，普商住房價格的產(chǎn)生雖然復(fù)雜但還是科學(xué)的。

　　作為普商住房打的就是價格優(yōu)勢這張牌，然而，價格又是商品經(jīng)濟中最為有效的作用方式。定位以中等收入家庭為銷售對象的普通商品住房，將在一定程度上對商品房的銷售市場產(chǎn)生分流。

　　影響二手房市場

　　此次推出的兩個項目雖然僅有1251套，但套房總價在20－60萬元，這是一個不小的價格區(qū)間。而在這個價格區(qū)間，二手房市場是具有相當(dāng)優(yōu)勢的。

　　由于新項目在園區(qū)規(guī)劃、物業(yè)管理、戶型設(shè)計等方面具有更加現(xiàn)代的設(shè)計思路，所以優(yōu)勢非常明顯。加之“同等價位下買新房”的購房“喜新”心理，普商住房的上市對二手房市場將產(chǎn)生不小的作用力。

　　企業(yè)開發(fā)有誘惑力

　　與最初普通商品住房用地推出時開發(fā)商不買賬不同，今年推出的普通商品住房用地不僅取地競爭激烈，而且像海爾等知名企業(yè)也開始加入到競買之中，原因何在？

　　首先，青島市政府對普通商品住房在開發(fā)、規(guī)劃審批環(huán)節(jié)提供了“綠色通道”，保證項目能夠如期開工。其次，雖然對普通商品住房在銷售價格環(huán)節(jié)作了相應(yīng)的限定，但相關(guān)部門還是讓出了開發(fā)企業(yè)的部分利潤，在房地產(chǎn)市場利潤逐步回歸正常的情況下，普商住房的開發(fā)商們省去了許多繁雜。

　　最后，也是普通商品住房在銷售環(huán)節(jié)中的優(yōu)勢，就是其銷售的“定向性”。由于供房的供不應(yīng)求，普通商品住房采取的是搖號方式產(chǎn)生購房人，所以沒有了商品住房銷售中的不確定性，而且由于限價在先也保障了銷售價格的穩(wěn)定。

　　不僅如此，普通商品住房項目的開發(fā)建設(shè)所具有的社會效益，還將對開發(fā)企業(yè)的社會知名度和社會責(zé)任感都有著明顯地提升。這些普通商品住房項目的開發(fā)優(yōu)勢，對開發(fā)企業(yè)足以構(gòu)成相當(dāng)?shù)恼T惑力。

　　普商上市 期待市場更規(guī)范

　　有業(yè)界人士分析認為，隨著宏觀調(diào)控的進一步深入，加劇了房地產(chǎn)市場發(fā)展的不穩(wěn)定性，加上普通商品住房的上市，開發(fā)商的銷售進度將會被激發(fā)。這將對島城房地產(chǎn)市場的清晰、明確化發(fā)展提供幫助。

　　兩個普通商品住房項目的上市，是普商住房真正走入百姓生活的開始，隨之而來對普通商品住房的管理也成為人們所關(guān)注的問題。

　　已過而立之年的工程師陳先生，在普商住房的銷售現(xiàn)場表達了對普商住房銷售管理的擔(dān)心：“普通商品住房銷售會擺脫暗箱操作，真正公平地面向消費者嗎？”

　　青島市政府為解決中低收入家庭住房難的問題，在調(diào)整住房供應(yīng)體系的同時，提出了“2005、2006年度，各推出普通商品住房用地1000畝的任務(wù)?！?005年的目標已經(jīng)完成，2006年的用地推出正在緊鑼密鼓地進行。不僅如此，為保障普通商品住房項目的順利運行，我市還針對審批、規(guī)劃等環(huán)節(jié)制定了普通商品住房建設(shè)的“綠色通道?！?/font>

　　然而，至今只有這兩處普商住房項目開始面向社會登記發(fā)售。1251套住房，對于我市中等收入家庭無疑是杯水車薪。在這些出讓的普通商品住房用地中除了定向銷售和安置性用房外，如何能使普通商品住房更快、更多地上市，相關(guān)部門要做的工作還有很多。

　　從我市出臺的相關(guān)文件中可以看出，對普商住房用地的前期管理有了明確規(guī)定，并制定出許多具體優(yōu)惠措施。而相關(guān)部門對于中后期動態(tài)過程中的管理，還需要更具體、更有力度，這樣才能把市委、市政府關(guān)心中低收入家庭特別制定的相關(guān)政策和優(yōu)惠措施切實落到實處。(本報記者 宿虹)